Cẩn trọng nguy cơ 'lệch pha' dòng vốn

Kỳ vọng chu kỳ phục hồi bền vững

Từ nửa cuối năm 2025 đến nay, thị trường BĐS ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về nguồn vốn. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho lĩnh vực BĐS đã có xu hướng tăng trở lại sau thời gian bị kiểm soát chặt chẽ, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà dao động ở mức 7 – 9%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 – 2023, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản vẫn cao hơn mức tăng chung của nền kinh tế. Ảnh: Duy Anh

Không chỉ tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), từng rơi vào “khủng hoảng niềm tin” cũng đang dần được khơi thông nhờ các quy định mới về minh bạch thông tin, giãn – hoãn nợ và tái cấu trúc DN. Nhiều DN BĐS lớn đã quay lại thị trường trái phiếu với quy mô phát hành vừa phải, tập trung vào các dự án nhà ở thực, nhà ở xã hội (NƠXH) và khu công nghiệp. Bên cạnh đó, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục tìm đến BĐS Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc khu công nghiệp, logistics, nhà ở trung – cao cấp tại đô thị lớn.

Cụ thể, tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS tăng từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng vào quý I/2025 lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối quý IV/2025, tăng gần 28% so với cùng kỳ năm trước. Dư nợ này tập trung mạnh vào phát triển đô thị, nhà ở và các hoạt động kinh doanh BĐS, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, cho thấy mức hấp thụ vốn lớn của lĩnh vực này. Tốc độ tăng tín dụng BĐS từ 20 – 30%, (trong khi tăng trưởng toàn hệ thống là 19%), cho vay mua/sửa nhà riêng lẻ cũng tăng trưởng gần 15%.

Đáng chú ý, FDI tiếp tục là nguồn vốn quan trọng, trong quý năm 2025, BĐS thu hút được khoảng 7,1 tỷ đô la Mỹ đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 19,9% tổng FDI đăng ký vào Việt Nam, tăng 12,7% so với cùng kỳ và trở thành lĩnh vực thu hút vốn FDI lớn thứ 2. Thị trường trái phiếu cũng phục hồi rõ rệt, tổng giá trị TPDN phát hành mới trong năm đạt khoảng 624.000 tỷ đồng, tăng 32% so với năm trước.

Nhóm BĐS là một trong hai nhóm tăng trưởng mạnh nhất (tăng khoảng 37% trong năm), lũy kế cả năm 2025, nhóm BĐS chiếm khoảng 23 – 24% tổng giá trị phát hành TPDN, tăng hơn 60% so với cùng kỳ năm trước; tỷ lệ trái phiếu chậm trả và nợ xấu trong toàn thị trường giảm mạnh từ mức đỉnh hơn 12% năm 2023 xuống còn khoảng 1,3% vào năm 2025, tạo điều kiện cho các DN BĐS tiếp cận vốn trung và dài hạn dễ dàng hơn.

Sự trở lại của dòng vốn giúp DN BĐS có điều kiện tái khởi động các dự án bị đình trệ, hoàn thiện pháp lý và đẩy nhanh tiến độ xây dựng, góp phần cải thiện nguồn cung, giảm lệch pha cơ cấu sản phẩm. Ở góc độ vĩ mô, dòng vốn vào BĐS nếu được dẫn dắt đúng hướng sẽ trở thành “đòn bẩy” quan trọng cho tăng trưởng kinh tế, bởi BĐS có mối liên kết chặt chẽ với hơn 40 ngành nghề khác, khi thị trường hồi phục, sức cầu trong nền kinh tế được kích hoạt, tạo thêm việc làm và nguồn thu ngân sách.

“Việc dòng vốn quay trở lại thị trường BĐS là tín hiệu tích cực, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần được khôi phục. Tuy nhiên, chất lượng dòng vốn quan trọng không kém quy mô, nếu vốn tập trung vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, khu công nghiệp thì sẽ góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường. Ngược lại, nếu dòng tiền chủ yếu chạy vào đầu cơ, lướt sóng, rủi ro bất ổn sẽ rất lớn” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Nguy cơ “lệch pha” dòng vốn

Thực tế cho thấy, không phải mọi dòng vốn đều mang lại tác động tích cực, thách thức lớn hiện nay là nguy cơ dòng tiền “lệch pha”, tập trung quá mức vào các phân khúc có khả năng sinh lời ngắn hạn như đất nền vùng ven, BĐS nghỉ dưỡng cao cấp hoặc các dự án chưa đầy đủ pháp lý. Trong bối cảnh tâm lý thị trường đang dần ấm lên, hiện tượng đầu cơ có dấu hiệu manh nha quay trở lại ở một số địa phương, giá đất tại nhiều khu vực được “thổi” lên nhanh chóng nhờ các thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng...

Chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo, việc dòng vốn chảy mạnh vào BĐS luôn là “con dao hai lưỡi”, BĐS là lĩnh vực hấp thụ vốn lớn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu ngân hàng nới lỏng quá nhanh, thiếu kiểm soát chất lượng tín dụng, nguy cơ nợ xấu quay trở lại là hoàn toàn có thể xảy ra, điều này có thể dẫn đến bong bóng giá, gây rủi ro cho cả nhà đầu tư và hệ thống tài chính.

Sự gia tăng dòng vốn vào BĐS đặt ra bài toán không dễ cho cơ quan quản lý trong việc cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát rủi ro. Một mặt, Chính phủ và NHNN cần tạo điều kiện cho thị trường phục hồi, tháo gỡ khó khăn cho DN và người dân. Mặt khác, việc “mở van” quá mạnh có thể khiến thị trường tăng nóng, phá vỡ sự ổn định vĩ mô, vì vậy Chính phủ cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ góp phần “lọc” dòng vốn, hướng tiền vào những dự án minh bạch, bền vững hơn.

Đối với DN BĐS, dòng vốn dồi dào là cơ hội nhưng cũng là phép thử năng lực quản trị. Sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường đã chứng kiến sự đào thải mạnh mẽ, buộc DN phải tái cấu trúc, minh bạch tài chính và thay đổi chiến lược phát triển. Trong chu kỳ mới, DN không thể tiếp tục mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tài chính cao và đầu cơ quỹ đất, mà cần tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, kiểm soát dòng tiền và quản trị rủi ro sẽ quyết định khả năng tồn tại lâu dài.

“Thị trường BĐS Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới, nhưng mang tính chọn lọc, bền vững và gắn liền với nhu cầu thực của nền kinh tế, nhưng sẽ không phục hồi đồng loạt, mà sẽ tái định hình theo hướng thận trọng, có chọn lọc, phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực, đây là tín hiệu tích cực về sự chuyển dịch sang nhu cầu ở thực và giá trị bền vững” – chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Giang Huỳnh cho hay.

Từ thực tiễn thị trường trong nhiều năm qua, nhiều ý kiến cho rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có nên để dòng vốn chảy vào BĐS hay không, mà làm thế nào để dẫn dắt dòng vốn đó đi đúng hướng. Việc phát triển mạnh NƠXH, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ giúp giải quyết bài toán an sinh mà còn tạo nền tảng vững chắc cho thị trường. Bên cạnh đó, minh bạch hóa thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS thống nhất và tăng cường quản lý hoạt động môi giới, đầu cơ cũng là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro bong bóng giá.

“Nguồn vốn “chảy” mạnh vào thị trường BĐS mang nhiều kỳ vọng về một giai đoạn khởi sắc mới, nhưng bài học từ những chu kỳ trước cho thấy, tăng trưởng nóng luôn đi kèm rủi ro. Trong bối cảnh hiện nay, sự thận trọng của cơ quan quản lý, tính kỷ luật của hệ thống tài chính và trách nhiệm của DN sẽ là những yếu tố quyết định để dòng vốn thực sự trở thành động lực cho phát triển bền vững” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Doãn Thành