Chủ đầu tư hoãn ra hàng, nguồn cung chung cư Hà Nội sụt giảm

Nguồn cung chung cư Hà Nội chấm dứt chuỗi tăng trưởng liên tục bắt đầu từ quý II/2025. Ảnh: Hoàng Anh.

Chung cư Hà Nội chững nhịp ra hàng

Bức tranh thị trường nhà ở Hà Nội trong chín thángđầu năm 2026 đang phản ánh một cuộc tái cấu trúc đầy áp lực của thị trường. Trong khi nguồn cung khan hiếm ở phân khúc căn hộ bình dân, thanh khoản trầm lắng trên toàn thị trường thì phân khúc căn hộ giá cao vẫn giữ sự "thống trị" dù nguồn cung mở bán mới đã hạ nhiệt do sức ép về thanh khoản.

Dữ liệu mới nhất của Savills Hà Nội trong quý III/2026 cho thấy, thị trường chỉ tiếp nhận khoảng 3.100 căn hộ mới. Con số này đã sụt giảm mạnh 42% so với quý trước và mất đi hơn một nửa (51%) nếu so với cùng kỳ năm 2025.

Mức suy giảm này đã chấm dứt chuỗi tăng trưởng nguồn cung liên tục bắt đầu từ quý II/2025. Đáng chú ý, nguyên nhân cốt lõi không nằm ở sự giảm sút toàn diện trên toàn thị trường, mà đến từ động thái chủ động của các chủ đầu tư khi hoãn các kế hoạch đưa ra thị trường dòng sản phẩm hạng A.

Nếu như ở quý II/2026, phân khúc cao cấp này từng chiếm tới 42% tổng lượng hàng mới, thì sang quý III, lượng sản phẩm thuộc phân khúc này được tung ra thị trường đã giảm mạnh, góp phần kéo giảm nguồn cung chung..

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ hạng B và C ghi nhận mức nhích nhẹ về nguồn cung. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội chào đón khoảng 14.500 căn hộ mới, một quy mô nguồn cung vượt trội hơn hẳn so với bức tranh trầm lắng tại thị trường TP.HCM.

Dù vậy, căn hộ hạng B vẫn nắm giữ vai trò xương sống của thị trường. Dự báo nếu có thêm 7.000 căn hộ cập bến trong quý IV, tổng nguồn cung cả năm 2026 sẽ chạm mốc 20.000 căn. Điều này cho thấy, sức mua ở phân khúc tầm trung vẫn đủ lực nâng đỡ thị trường, ngăn chặn một cuộc suy thoái quy mô lớn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, hoạt động giao dịch thực tế trong quý III/2026 phản ánh rõ tâm lý cẩn trọng của người mua nhà.

Theo đó, trong quý vừa qua chỉ có khoảng 3.800 căn hộ tìm được thanh khoản, giảm 17% so với quý II. Sự sụt giảm này kéo theo tổng lượng tiêu thụ 9 tháng đạt 13.600 căn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội. Ảnh: NVCC.

Đặt trong bối cảnh hiện tại, con số này dù cải thiện đáng kể so với đáy năm 2023, nhưng vẫn chưa thể chạm tới đỉnh cao của chu kỳ 2024 - 2025.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà Hằng cho rằng, làn sóng điều chỉnh chính sách lãi suất từ cuối năm 2025 bắt đầu ngấm sâu vào quyết định tài chính của người dân kể từ đầu năm 2026.

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường quý III dừng lại ở mức 39%. Đáng chú ý, sức tiêu thụ của căn hộ hạng A đang cho thấy sự "lao dốc" mạnh mẽ, trong khi đó, phân khúc hạng B và C vẫn duy trì được sức hút nhấn định trên thị trường.

Giá bán vẫn ở mức cao

Về giá bán, theo bà Hằng, giá chào bán chung cư sơ cấp trung bình đang ở mức 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục giảm trong quý thứ ba liên tiếp, ở mức trung bình 75 triệu đồng/m2, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc hạng A lên tới 28%, trong khi phân khúc hạng B là 17%.

Sự chênh lệch này cho thấy mặt bằng giá giữa các sản phẩm mở bán mới và căn hộ giao dịch lại đang có khoảng cách đáng kể. Trong bối cảnh giá nhà neo cao so với thu nhập, người mua đang ngày càng do dự, cân nhắc kỹ mức giá, chất lượng sản phẩm và khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Bởi, mặc dù đang có xu hướng giảm, nhưng giá nhà ở vẫn đang ở mức rất cao so với thu nhập của người dân. Bà Hằng dẫn chứng, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm.

Diễn biến này cho thấy, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến người mua phải dành nguồn lực tài chính lớn hơn để sở hữu một căn hộ. Khả năng tiếp cận nhà ở đang là bài toán lớn khi tốc độ tăng giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Không chỉ mặt bằng giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng là yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở. Trong khi nhu cầu của người dân vẫn hiện hữu, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế, còn phần lớn nguồn cung mới tập trung ở những phân khúc có mức giá cao hơn.

Năm 2022, Hà Nội từng có một nguồn cung căn hộ bình dân (hạng C) dồi dào. Đến năm 2026, phân khúc này gần như biến mất khỏi các bảng hàng chào bán. Trong khi đó, các dự án sơ cấp vẫn duy trì đà tăng giá trung bình 17% mỗi năm.

Sự lệch pha này dẫn đến một biến động đáng kinh ngạc trong cơ cấu giao dịch. Theo đó, 73% số căn hộ bán được trong chín tháng đầu năm 2026 có mức giá vượt ngưỡng 6 tỷ đồng. Khoảng giá từ 2 - 4 tỷ đồng, vốn phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số gia đình trẻ, gần như đã tuyệt chủng trên thị trường sơ cấp.

Hiện, các giao dịch chủ yếu xoay quanh hai mốc 4 - 6 tỷ đồng và 6 - 8 tỷ đồng. Nói cách khác, ước mơ sở hữu nhà ở của người lao động phổ thông tại Thủ đô đang ngày càng xa tầm tay.