Chung cư hết niên hạn sử dụng: Người mua có mất tài sản?

Việc phát triển chung cư tại Đà Nẵng cần được quy hoạch đồng bộ. Trong ảnh: Dãy chung cư tại Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (phường Hải Vân). Ảnh: XUÂN SƠN

Bởi một chung cư không có một chủ, mà có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu.

Người muốn xây lại, người chưa muốn; người muốn nhận nhà, người muốn nhận tiền; người đòi diện tích lớn hơn, người không có khả năng đóng thêm.

Chỉ cần quyền lợi chưa được giải quyết thỏa đáng, cả dự án có thể nằm im nhiều năm, trong khi tòa nhà vẫn tiếp tục xuống cấp.

Định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 vì vậy rất đáng chú ý: Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; khi hết thời hạn, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Nghe đến “thời hạn sử dụng căn hộ”, nhiều người lập tức lo: Vậy hết 50 năm, 70 năm là mất nhà? Theo tôi, không nên hiểu như vậy.

Điều quan trọng nhất là phải tách hai chuyện lâu nay chúng ta thường nhập làm một: Tuổi thọ công trình và quyền tài sản.

Một tòa chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn. Bê tông sẽ lão hóa, cốt thép sẽ xuống cấp, hệ thống điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy rồi cũng phải thay thế. Cầu, đường, bệnh viện hay sân vận động đều có tuổi thọ; chung cư cũng vậy.

Nhưng tòa nhà hết tuổi không có nghĩa quyền tài sản của người dân cũng hết theo. Đây chính là điểm mấu chốt.

Căn hộ không chỉ là mấy chục mét vuông bê tông nằm trên một tầng nhà. Đằng sau nó còn có quyền tài sản và quyền lợi gắn với khu đất, với phần sở hữu chung và với việc tái thiết công trình trong tương lai.

Vì vậy, khi chung cư qua kiểm định không còn bảo đảm an toàn, điều cần chấm dứt là vòng đời của công trình cũ, chứ không phải quyền lợi hợp pháp của người sở hữu.

Có thể nói rất đơn giản: Nhà hết tuổi thì xây lại nhà. Người có nhà vẫn phải còn quyền.

Nếu nguyên tắc này được luật hóa rõ ràng, nó có thể tháo được nút thắt lớn nhất của cải tạo chung cư cũ.

Bởi cái khó lâu nay không phải chúng ta không xây được chung cư mới. Cái khó là ba câu hỏi: Ai có quyền quyết định phá nhà cũ? Ai bỏ tiền xây nhà mới? Và xây xong thì mỗi người được hưởng gì?

Nếu ba câu hỏi ấy chỉ được đặt ra khi chung cư đã xuống cấp thì rất khó giải quyết.

Nhưng nếu ngay từ khi mua căn hộ, người dân đã biết rõ công trình có vòng đời bao lâu, khi nào phải kiểm định, điều kiện nào phải xây lại, quyền lợi của mình khi tái thiết là gì và phải đóng thêm bao nhiêu nếu muốn căn hộ mới tốt hơn, thì câu chuyện sẽ khác.

Tất nhiên, từ chủ trương đến thực tế còn một khoảng rất lớn.

Luật Nhà ở (sửa đổi lần này) cần trả lời thật rõ: Một người đang sở hữu căn hộ 70m² thì khi xây lại được hưởng gì? Nếu phải đóng thêm tiền thì tính thế nào? Người không đủ khả năng đóng thêm được giải quyết ra sao? Người muốn nhận tiền thay vì nhận căn hộ mới thì giá trị được xác định thế nào? Đặc biệt, phải giải quyết được giá trị của đất.

Một chung cư được xây cách đây 50 năm có thể khi đó nằm ở ngoại ô, nhưng nay đã trở thành đất trung tâm có giá trị rất lớn. Khi xây dựng lại, phần giá trị tăng thêm ấy phải được phân chia hợp lý giữa người dân, Nhà nước và nhà đầu tư.

Đây thực chất là bài toán chia sẻ lợi ích. Người dân không thể bị thiệt. Nhà đầu tư phải có lợi nhuận hợp lý. Nhà nước đạt mục tiêu chỉnh trang đô thị. Và thành phố có được một khu dân cư an toàn, hiện đại hơn.

Khi lợi ích của các bên gặp nhau, việc cải tạo chung cư cũ mới thực sự chạy được.

Vì vậy, câu chuyện lần này không nên bị thu hẹp thành tranh luận “sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm”. Câu hỏi quan trọng hơn là: Sau 50 hay 70 năm, khi tòa nhà đã già đi, chúng ta có một cơ chế đủ công bằng để xây lại nó hay chưa?

Một thành phố không thể bắt những khối bê tông tồn tại vĩnh viễn để bảo vệ quyền tài sản. Nhưng cũng không thể vì bê tông hết tuổi mà quyền tài sản của người dân mất theo.

Công trình có vòng đời. Quyền tài sản phải được tiếp nối. Nhà cũ có thể phá đi xây lại. Quyền của người có nhà thì phải được bảo đảm.

Nếu thể chế hóa được nguyên tắc đơn giản ấy, định hướng mới không chỉ giải quyết câu chuyện “thời hạn chung cư”, mà có thể mở ra lời giải căn cơ cho bài toán cải tạo chung cư cũ và tái thiết đô thị trong nhiều thập niên tới.