Chuyên gia nói gì trước các đề xuất mới về chính sách thuế với bất động sản

Ảnh minh họa

Thêm đề xuất đánh thuế theo thời gian sở hữu bất động sản

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất đưa ra thêm quy định áp thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu tài sản. Thời gian sở hữu bất động sản càng ngắn, mức thuế khi tiến hành chuyển nhượng càng cao. Theo Bộ Tài chính, việc này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" nhà đất ngắn hạn. Chính sách thuế, các mức thuế, phí trong chuyển nhượng bất động sản từ trước tới nay không tính đến thời gian nắm giữ. Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện việc này.

Như vậy, sau đề xuất về đánh thuế đối với việc sở hữu bất động sản từ thứ 2 trở lên của Bộ Xây dựng, có thêm đề xuất tính đến thời gian nắm giữ bất động sản từ Bộ Tài chính. Các đề xuất về quy định thuế đều nhận được rất nhiều sự quan tâm, nhiều ý kiến từ các nhà quản lý, các chuyên gia, giới đầu tư và người dân.

Ảnh minh họa

Các chính sách thuế trong chuyển nhượng, mua bán bất động sản tại nhiều nước trên thế giới được nêu ra để tham khảo. Tại Singapore - đất nước có diện tích nhỏ bé và vấn đề sở hữu nhà đất rất "nóng" - nếu tiến hành chuyển nhượng bất động sản khi chỉ có thời gian sở hữu dưới 1 năm thì bị đánh thuế 100% dựa trên giá trị chênh lệch mua, bán (mức lợi nhuận mà người chủ có được khi bán nhà). Sau 2 năm, mức thuế là 50% và từ 3 năm trở lên khi chuyển nhượng sẽ là 25%. Tại Singapore, khi sở hữu bất động sản thứ 2 sẽ phải đóng mức thuế phí là 20% giá trị bất động sản, đóng mức thuế phí 30% khi mua bất động sản thứ 3.

Tại Đức, nếu bán nhà sau 10 năm sở hữu, người bán hầu như không còn phải chịu thuế, nhưng mức thuế sẽ rất cao ở 1-2 năm đầu tiên. Pháp và Canada cũng thực hiện điều tương tự, thời gian sở hữu nhà càng lâu thì các mức thuế sẽ giảm xuống. Tại nước Anh, nếu bỏ hoang, không sử dụng nhà từ năm từ 3 trở đi sẽ phải chịu mức thuế rất cao.

Tại Việt Nam hiện nay, khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng bất động sản, về cơ bản, thông thường (không bao gồm các trường hợp đặc biệt) sẽ phải đóng các loại thuế, phí bao gồm: thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị bất động sản), phí công chứng và phí thẩm định hồ sợ, lệ phí trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (cơ bản ở mức 0,5%). Trên thực tế, trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, mức thuế thu nhập cá nhân vẫn là khoản phải đóng lớn nhất, các mức phí còn lại được đánh giá vẫn đang khá thấp. Cho đến thời điểm này, các quy định về thuế cho sở hữu nhiều bất động sản, thời gian sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản đều chưa được áp dụng.

Cần các công cụ hiệu quả để quản lý đất đai, điều tiết thị trường

Việc sử dụng công cụ thuế để quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, bỏ hoang đất đai, điều tiết thị trường được nhiều chuyên gia ủng hộ.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills, các mức thuế với bất động sản tại Việt Nam đang thấp hơn nhiều so với các nước trên thế giới, còn tốc độ tăng giá nhà và mức độ khó để sở hữu nhà đất lại cao hơn. Bà Hương cho biết: "Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập 1 tháng thì 1 hộ gia đình thu nhập trung bình tại Việt Nam sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua 1 căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng". Nữ chuyên gia này ủng hộ việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường: "Thuế sẽ là công cụ hữu hiệu giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội, giúp kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên nhà đất".

Ảnh minh họa

Luật sư - chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nêu qua điểm: "Thời gian qua, các cuộc đấu giá đất có giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, các thửa đất sau khi trúng đấu giá thường được bán lướt ngay, bị bỏ hoang, không được dùng để xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, nhiều "khu đô thị ma", khu dự án đô thị to đẹp bỏ hoang, có tỷ lệ lấp đầy rất thấp. Nhiều khu đô thị sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà có dân về ở, lý do là được mua với mục đích đầu cơ. Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm "nhà là để ở, không phải để đầu cơ", ngăn chặn tình trạng đầu cơ khiến giá đất cứ ngày một cao lên, đa số người dân càng ngày càng khó sở hữu nhà ở".

Về đề xuất đánh thuế theo thời gian sở hữu nhà đất, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết: "Tôi ủng hộ đề xuất với việc phải đánh thuế cao hơn đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn, chẳng hạn nếu mua bán ngay sau khi sở hữu dưới 1 năm thì đánh thuế cao, càng về sau càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế thấp. Tuy nhiên, việc này cần nghiên cứu, tính toán kĩ lưỡng, áp dụng với các đối tượng cụ thể, bởi phân biệt rõ ràng đâu là đối tượng mua nhà để phục vụ nhu cầu ở, đâu là đầu cơ cũng không hề đơn giản. Người dân luôn có nhu cầu cao với nhà ở, có quyền sở hữu tài sản, mua bán chuyển nhượng tài sản của mình theo đúng quy định pháp luật".

Giới "lướt sóng" e ngại, nhà đầu tư "tay to" thế nào?

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, các đề xuất về đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản, thời gian sở hữu đều không phải là mới mà từng xuất hiện cách đây nhiều năm. "Các mức thuế tăng có thể khiến giá nhà tăng cao, người dân vốn đã không có nhiều điều kiện tiếp cận nhà ở sẽ lại càng khó khăn. Bất động sản là một lĩnh vực phức tạp trong khi công cụ thuế luôn có tính 2 mặt, cần tính toán làm sao để cụ thể công cụ này sẽ tác động tốt tới sự phát triển của thị trường nhưng đặt quyền lợi của người dân, người có nhu cầu sở hữu nhà ở lên cao nhất, không trở thành rào cản đối với người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản", ông Hiển bày tỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nêu ý kiến đồng tình việc áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "lướt sóng", tuy nhiên cũng cần tính đến thời điểm áp dụng.

Các biệt thự bỏ hoang lâu năm thường được mua bởi những nhà đầu tư "tay to", họ không ngại việc sẽ áp thuế thời gian sở hữu

Thực hiện một cuộc khảo sát thực tế trong giới đầu tư bất động sản, đề xuất áp thuế theo thời gian sở hữu khiến giới đầu tư theo kiểu "lướt sóng", bán nhanh e ngại, trong khi đó những nhà đầu tư "tay to", dày vốn lại không ngại. Nhà đầu tư Trung Dũng cho biết: "Thực tế cuộc sống, thực tế thị trường luôn đa dạng. Giới đầu tư cũng thảo luận xôn xao mỗi khi có một đề xuất nào đó được đưa ra. Theo tôi thì cũng nên xem xét kĩ, bởi chỉ tăng thuế thì những người bình dân, ít tiền sẽ thêm khổ, người bán sẽ tính thêm chi phí thuế vào giá bán và người mua ít tiền sẽ chính là người phải chịu các chi phí này. Với người có thu nhập cao, trong tình hình giá đất vẫn tăng cao lên, người ta sẽ vẫn lao vào để đầu cơ. Tôi có 2 căn biệt thự mua ở dự án, vẫn để không chưa bán nhiều năm nay. Thực tế là những nhà đầu tư dày vốn luôn đầu tư lâu dài, đến 5-10 năm, giá trị bất động sản đôi khi tăng gấp đôi, nếu chỉ áp thuế thời gian sở hữu thì những nhà đầu tư kiểu này đâu có ngại".

Một nhà đầu tư khác cho biết: "Trên thực tế, một người từ quê lên thành phố sẽ có nhu cầu mua nhà nhưng nếu lại nhận được một mảnh đất thừa kế ở quê thì sẽ tính thuế như thế nào. Cha mẹ sinh sống ở quê, đứng tên trên sổ đỏ, nếu mua thêm 1 căn hộ nhỏ cho con đi học tại thành phố là rất chính đáng, liệu có bị áp thuế cao không? Theo quan điểm của tôi, những người mua đất đấu giá xong mang ra bán nhanh, bán lướt ăn chênh thì cần áp thuế cao, nên áp thuế theo thời gian sở hữu vào nhóm người này. Với những người giàu mua nhà đất khắp nơi, đầu cơ lâu dài, để không bỏ phí lâu năm nhưng chưa chuyển nhượng thì lại nên áp thuế để không, bỏ hoang nhà đất. Nên chăng là ta áp dụng cùng lúc cả 2 chính sách thuế, hoàn thiện đồng bộ luôn, thì mới có hiệu quả được, nhưng phải tính toán rất kĩ về đối tượng áp dụng, tính toán từng trường hợp để áp dụng".

Các chuyên gia bất động sản đều có chung quan điểm cần tính toán kĩ, xem xét lộ trình để áp dụng. Chính sách thuế cần đi kèm với sự minh bạch về dữ liệu bất động sản và nhân thân, tính đồng bộ giữa chính sách thuế và quản lý đất đai, đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, sao cho công bằng và phát huy hiệu quả của chính sách thuế.

Sau khi có đề xuất, Bộ Tư pháp đã có ý kiến rằng cần nghiên cứu thêm tính khả thi của các đề xuất này, các luật, các quy định về đất đai và thuế cần phải đồng bộ. Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính sau khi đưa các đề xuất, nhận lại các ý kiến phản hồi thì đều đã có thông tin sẽ nghiên cứu kĩ lưỡng thêm, tham khảo thêm từ thực tế và kinh nghiệm từ các nước khác. Người dân luôn mong mỏi có những chính sách điều tiết, công cụ hiệu quả để thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và ổn định lâu dài.

Quang Thái