Chuyên gia phân tích những thay đổi của thị trường khiến hàng loạt mặt bằng trên đất 'vàng' rơi vào cảnh 'vườn không nhà trống'

Từ đầu năm 2026 trở lại đây, tại nhiều tuyến phố sầm uất của Hà Nội xuất hiện tình trạng hàng loạt cửa hàng, mặt bằng treo biển cho thuê, sang nhượng nguyên căn hoặc chia tầng nhưng vẫn không tìm được khách thuê. Thậm chí nhiều mặt bằng nằm trên khu vực 'đất vàng' rơi vào tình cảnh bỏ trống hàng tháng.

Khảo sát của PV Chuyên trang Gia đình và Xã hội (Báo Sức khỏe và Đời sống), tại các cửa hàng, văn phòng trước đây nằm trong khu vực kinh doanh sầm uất, sở hữu vị trí đắc địa với mật độ giao thông lớn như: Cầu Giấy, Đội Cấn, Đào Tấn, Kim Mã, Núi Trúc, Phố Huế, Tôn Đức Thắng, Hà Đông... thì nay lại rơi vào trạng thái ảm đạm, "vườn không nhà trống" đợi khách đến thuê. Một số chủ nhà đã chủ động điều chỉnh giá thuê từ 10-20% nhưng vẫn khó chốt hợp đồng.

Dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng nhiều mặt bằng vẫn đang trong tình trạng treo biển tìm khách thuê.

Không khó để bắt gặp hình ảnh những căn nhà phố thương mại, shophouse thậm chí là biệt thự 4 tầng, diện tích từ 100–300m2, nhưng cửa đóng then cài. Trên nhiều căn nhà, các tờ giấy quảng cáo cho thuê được dán chồng lớp này lên lớp khác, bạc màu theo thời gian. Thậm chí, để "giữ thông tin lâu hơn", một số chủ nhà còn sơn trực tiếp nội dung cho thuê lên tường, nhưng tình hình vẫn không mấy cải thiện.

Phân tích về thực trạng trên, theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) chia sẻ, tình trạng nhà mặt phố, nhà phố thương mại, shophouse, mặt bằng kinh doanh hiện nay khó cho thuê xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Trước hết là sự lệch pha cung – cầu. Nhiều khu đô thị phát triển nhanh nhưng tốc độ lấp đầy dân cư chậm, khiến lượng khách tiềm năng cho hoạt động kinh doanh không đủ lớn.

Bên cạnh đó, mức giá thuê cũng là rào cản lớn. Nhiều chủ nhà kỳ vọng lợi nhuận cao, đưa ra mức giá vượt quá khả năng chi trả của doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong khi đó, chi phí vận hành như nhân sự, điện nước, marketing… ngày càng tăng, khiến bài toán kinh doanh trở nên rủi ro, nhiều nhà đầu tư e ngại.

"Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế khiến nhiều giao dịch thuê không thể chốt. Đây là nguyên nhân khiến mặt bằng bị bỏ trống kéo dài", bà Miền nhận định.

Nhiều cửa hàng, văn phòng trước đây nằm trong khu vực kinh doanh sầm uất thì nay lại treo biển cho thuê hoặc sang nhượng.

Một yếu tố quan trọng khác là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Người dân ngày càng ưa chuộng mua sắm trực tuyến hoặc tìm đến các trung tâm thương mại tích hợp, khiến các cửa hàng riêng lẻ khó cạnh tranh, dù sở hữu vị trí đẹp vẫn khó thu hút khách.

Đáng chú ý, ngay trong các khu chung cư, cư dân còn tận dụng các hội nhóm nội bộ để mua bán, giao hàng tận nhà, khiến nhu cầu sử dụng không gian thương mại tại chỗ càng suy giảm.

"Shophouse hay khối đế chung cư muốn hoạt động hiệu quả cần có lưu lượng người qua lại ổn định. Nếu khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư đủ mạnh, việc kinh doanh sẽ rất khó khăn", bà Miền cho biết.

Theo bà Miền, thị trường hiện có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm vẫn khai thác hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy cao nhờ chiến lược bài bản và thu hút được thương hiệu lớn. Ngược lại, phần lớn các khối đế bị bỏ trống lại nằm ở các khu vực vùng ven, nơi mật độ cư dân chưa đủ lớn.

"Khối đế thương mại chủ yếu phục vụ cư dân nội khu. Khi lượng cư dân còn ít hoặc sức mua thấp, các cửa hàng khó duy trì hoạt động, dẫn đến việc đóng cửa hoặc không có người thuê", bà Miền phân tích.

Nhiều mặt bằng kinh doanh tại khu vực 'đất vàng' của Hà Nội trong tình trạng treo biển cho thuê, bỏ trống nhiều tháng.