Có đất chưa chắc đã được cấp sổ đỏ: Đề xuất mới người dân cần đặc biệt lưu ý

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành Công văn số 8069/BNNMT-QLĐĐ để lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai 2026 (Dự thảo số 1 ngày 20/7/2026). Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm là quy định tại Điều 68, trong đó đề xuất mở rộng và cụ thể hóa các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ).

Đáng lưu ý, đây mới là dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực.

Những trường hợp dự kiến không được cấp sổ đỏ

Theo Điều 68 của dự thảo, một số trường hợp sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc các diện sau:

Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn giữ ngoại lệ đối với trường hợp thuê hoặc thuê lại đất từ chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, đất nhận khoán cũng tiếp tục thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Một điểm mới đáng chú ý là quy định liên quan đến đất đã có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi. Theo dự thảo, nếu đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, dự thảo bổ sung ngoại lệ: nếu đã quá 3 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định thu hồi nhưng cơ quan Nhà nước chưa thực hiện quyết định này, thì trường hợp đó không còn thuộc diện bị loại trừ.

Ngoài ra, các trường hợp đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật cũng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Theo đề xuất mới, một số trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ

Tài sản gắn liền với đất cũng chịu nhiều điều kiện chặt chẽ

Không chỉ quyền sử dụng đất, dự thảo cũng tiếp tục quy định rõ các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, nếu thửa đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp không được cấp, thì nhà ở hoặc công trình trên đất cũng không được chứng nhận quyền sở hữu.

Ngoài ra, dự thảo tiếp tục giữ nguyên nguyên tắc không cấp sổ đỏ đối với:

Nhà ở, công trình xây dựng mang tính chất tạm.

Nhà ở, công trình đã có thông báo giải tỏa hoặc quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm nhưng chưa thực hiện việc thu hồi.

Công trình được xây dựng sau thời điểm công bố khu vực cấm xây dựng.

Công trình xây dựng lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử - văn hóa.

Tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Dự thảo cũng quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, ngoại trừ trường hợp đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Đồng thời, các loại tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ cũng sẽ không thuộc diện được xem xét cấp sổ đỏ.

Người dân cần lưu ý gì?

Việc dự thảo bổ sung và cụ thể hóa các trường hợp không được cấp sổ đỏ nhằm hướng tới việc thống nhất cách áp dụng pháp luật, hạn chế các vướng mắc phát sinh trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, người dân cũng cần lưu ý rằng đây mới là dự thảo đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, chưa phải quy định chính thức. Các nội dung nêu trên có thể tiếp tục được điều chỉnh, bổ sung trước khi trình Quốc hội xem xét và thông qua.

Trong thời gian chờ luật mới, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực.