Có một đại đô thị '3 cực' lớn nhất Việt Nam

TP.HCM mới đang có nhiều lợi thế nền tảng để phát triển thành đô thị đa trung tâm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại sự kiện Hạt Nhân Trung Tâm: Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết TP.HCM mới - gồm TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) - đã trở thành đại đô thị có quy mô kinh tế, dân số và diện tích lớn nhất Việt Nam.

Khu vực này hiện dẫn đầu nền kinh tế với 24% GDP, gấp đôi so với Hà Nội. Cùng với đó, dân số cũng tăng lên gần 14 triệu người, và có diện tích 6.772 km2, lớn hơn cả Thượng Hải (Trung Quốc). Vị chuyên gia đánh giá đây là những thông số nền tảng quan trọng để TP.HCM hình thành mô hình đô thị đa trung tâm.

Đại đô thị '3 cực'

Theo ông Quốc Anh, cấu trúc phát triển của TP.HCM mới có sự tương đồng lớn với Seoul Metropolitan Area (SMA) của Hàn Quốc - khu vực hình thành từ đầu thập niên 1980 với 3 cực trung tâm Seoul, Incheon và Gyeonggi-do, đóng góp 56% GDP và thu hút gần một nửa số doanh nghiệp Hàn Quốc.

Mô hình này vận hành theo chuỗi giá trị liên kết, trong đó mỗi cực đảm nhận một vai trò khác nhau nhưng bổ trợ trực tiếp cho nhau.

Tương tự, TP.HCM mới cũng là một “chuỗi cung ứng” có lợi thế 3 cực trung tâm. Trong đó, Bình Dương là đầu vào đảm nhận việc sản xuất, còn Bà Rịa - Vũng Tàu là đầu ra logistics và vận tải biển.

Quan trọng nhất, TP.HCM (khu vực thành phố cũ) đóng vai trò đầu não, tập trung nghiên cứu R&D, điều tiết cả chuỗi cung ứng trong khu vực miền Nam. Đại đô thị này được ghi nhận đang trên đà trở thành trung tâm thu hút vốn đầu tư lớn nhất cả nước.

Ngoài ra, một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước là Đồng Nai, cũng sẽ giữ vai trò quan trọng trong quá trình thành hình của đại đô thị mới. Nhờ vào lợi thế diện tích rộng, mật độ khu công nghiệp cao, và nguồn lao động dồi dào, Đồng Nai sẽ hỗ trợ kết nối trực tiếp với TP.HCM, tạo nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.

Đặc biệt, Đồng Nai còn có sân bay quốc tế Long Thành được kỳ vọng sớm hoàn thiện để phục vụ cho vận hành thử nghiệm, trở thành cửa ngõ trung chuyển quốc tế cho TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

So với giai đoạn đầu của SMA, ông Quốc Anh nhấn mạnh TP.HCM mới không chỉ mang nhiều điểm tương đồng mà còn có nhiều lợi thế đáng kể. TP.HCM mới hiện có 67% dân số trong độ tuổi lao động, cao hơn Seoul vào thời điểm xuất phát. Cùng với đó, mật độ dân số TP.HCM cũng chỉ 4.500 người/km2 - bằng 1/3 giai đoạn đầu của Seoul, cho thấy TP.HCM vẫn còn nhiều dư địa để mở rộng đô thị.

Hiện tại, loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh. Nếu Seoul có 7,4 km metro vào năm 1982, TP.HCM hiện có tuyến metro đầu tiên dài 19,7 km và gần 100 km cao tốc cùng hệ thống đường vành đai đang được gấp rút thi công với vốn đầu tư công rất mạnh.

Đáng chú ý, giá bất động sản trung tâm Seoul từng tăng mạnh sau khi Hàn Quốc triển khai chiến lược “siêu đô thị toàn cầu” năm 2019, với mức tăng 150% ở một số khu vực.

“Nếu TP.HCM tiếp tục duy trì tốc độ giải ngân đầu tư công mạnh như hiện tại, kịch bản tăng trưởng tương tự hoàn toàn có thể lặp lại”, ông Quốc Anh đánh giá.

Xu hướng tăng giá cũng được ghi nhận tại trung tâm mở rộng của TP.HCM khi mức độ quan tâm căn hộ tại khu vực này tăng mạnh. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư cao cấp - hạng sang tại TP.HCM đã tăng 168% trong quý III/2025 so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, giá bán bình quân của bất động sản trung tâm hiện đạt 291 triệu đồng/m2, và có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn những khu vực khác.

Trung tâm tài chính là động lực tăng trưởng mới

Trong bối cảnh thị trường đang hình thành những cực tăng trưởng mới, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng quá trình phát triển của TP.HCM trong 20-30 năm tới sẽ xoay quanh sự trỗi dậy của các trung tâm mới, đặc biệt là Thủ Thiêm và các khu vực vệ tinh đang được hưởng lợi từ hạ tầng.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh Thủ Thiêm đang hội đủ các yếu tố để trở thành trung tâm tài chính mới của thành phố, tương tự cách Seoul xây dựng Yeouido hay Thượng Hải hình thành Lục Gia Chủy.

Thủ Thiêm được kỳ vọng đi theo hướng phát triển tương tự các trung tâm tài chính lớn của châu Á. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Seoul xây dựng Yeouido từ đầu những năm 2000 và chỉ sau vài năm, khu vực này đã thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính, tạo ra hơn 100.000 việc làm mới và trở thành cực phát triển quan trọng bên cạnh trung tâm cũ. Tương tự, Thượng Hải cũng có bước ngoặt lớn với Lục Gia Chủy được quy hoạch từ năm 1990 và trở thành trung tâm tài chính toàn cầu chỉ sau 15 năm.

Lịch sử của các đô thị lớn châu Á cho thấy những bước nhảy vọt mạnh nhất đều xuất phát từ sự ra đời của các trung tâm tài chính quốc tế nơi tạo ra việc làm chất lượng cao, thu hút doanh nghiệp toàn cầu và kéo theo đà tăng trưởng giá trị bất động sản”, ông nói.

Theo ông Quốc Anh, Thủ Thiêm hoàn toàn có khả năng đi theo con đường tương tự, nhờ vị trí sát trung tâm cũ, quỹ đất lớn, quy hoạch bài bản và hạ tầng đang hoàn thiện là những điều kiện mà rất ít đô thị trong khu vực có được.

Ông dự báo: “Nhìn dài hạn, Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng”.

Ngoài Thủ Thiêm, các đô thị vệ tinh đang hưởng lợi từ hạ tầng mới cũng sẽ góp phần tạo nên hệ sinh thái của đại đô thị TP.HCM. Sự bổ sung vai trò giữa trung tâm tài chính - sản xuất - logistics sẽ giúp cấu trúc tăng trưởng trở nên bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào một khu vực duy nhất.

“Chúng ta đang sắp chứng kiến một giai đoạn cực kỳ thú vị của khu vực TP.HCM trong 30 đến 40 năm tới. Đầu tư công và hạ tầng sẽ là chìa khóa giúp thành phố bứt phá và đóng góp lớn cho nền kinh tế”, ông Quốc Anh nhận định.

Lam Như