CTCP Đầu tư Nam Long chậm nhưng có chắc?

Không mua thêm quỹ đất trong 5 năm qua

Giữa tháng 12/2024, trong buổi gặp gỡ nhà đầu tư, Ban lãnh đạo Nam Long cho biết, trong quý IV/2024, Công ty ghi nhận doanh thu bàn giao Akari City giai đoạn II với hơn 1.400 căn hộ; mở bán hơn 200 sản phẩm của Dự án Nam Long Central Lake. Nhờ đó, Nam Long tự tin đạt kế hoạch năm 2024 đã đề ra, khoảng 500 tỷ đồng lợi nhuận ròng.

Trước đó, nhà đầu tư vẫn còn lo ngại vì trong năm 2024, Nam Long ghi lỗ ròng ở 2 quý kinh doanh (quý I và quý III). Trên thực tế, dù đạt kế hoạch với 500 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong năm 2024, song con số này vẫn khiêm tốn so với kết quả các năm trước đó.

Chia sẻ trong kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên 2024, lãnh đạo Nam Long cho biết, hiện Công ty đang sở hữu 680 ha quỹ đất và vẫn đang tìm kiếm quỹ đất để phát triển đến năm 2030. Dù vậy, Nam Long đã không mua thêm quỹ đất mới trong 5 năm qua, cho thấy sự thận trọng trong hoạt động của doanh nghiệp này.

Đối với chiến lược mở rộng quỹ đất, Chủ tịch Nam Long trình bày 3 chiến lược chính, gồm tham gia ngay từ giai đoạn đầu với đất nông nghiệp, ví dụ như giai đoạn đền bù giải tỏa đất; ưu tiên các dự án đã được xác định chi phí sử dụng đất và sửa đổi các kế hoạch hiện tại để tăng diện tích sàn và nâng tổng giá trị phát triển gộp (GDV). Tuy nhiên, sự thiếu chi tiết trong các chiến lược này khiến triển vọng mở rộng quỹ đất của Nam Long chưa rõ ràng.

Bên cạnh đó, tốc độ triển khai dự án chậm và năng lực hạn chế trong việc quản lý đồng thời nhiều dự án khiến các nhà đầu tư lo ngại.

Dù Nam Long dự kiến doanh số bán hàng năm 2025 sẽ được thúc đẩy bởi các giai đoạn triển khai tiếp theo của các dự án hiện hữu như Mizuki, Southgate, Central Lake, Akari, Izumi và các dự án mới, bao gồm Hải Phòng và Paragon. Tuy nhiên, chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta lại cho rằng, nút thắt hành chính có thể làm chậm quá trình phục hồi doanh số bán hàng của Nam Long trong năm 2025.

Đối với các dự án hiện hữu, Yuanta dự đoán các giai đoạn tiếp theo của Akari giai đoạn III và Izumi khó có thể được triển khai trong năm 2025 do các nút thắt hành chính còn tồn đọng. Ngoài ra, việc triển khai Dự án Mizuki (tức các phân khu CC5 và LK11) bị hoãn sang nửa cuối năm 2025, do việc phê duyệt xây dựng nền móng và giấy phép bán hàng vẫn đang chờ xử lý.

Đối với các dự án mới, Paragon đang chờ phê duyệt quy hoạch 1/500 và hoàn tất các thủ tục hành chính, với mục tiêu triển khai vào quý IV/2025. Tương tự, dự án Hải Phòng đang trong quá trình xin phê duyệt để triển khai giai đoạn Ehome vào năm 2025.

Hai dự án tại TP.HCM là Akari và Mizuki chỉ chiếm 5% GDV, theo ước tính của Nam Long. Do đó, tiềm năng lợi nhuận của Nam Long phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của thị trường ở các tỉnh. Các dự án Southgate, Waterpoint và Izumi City chiếm 83% GDV còn lại, dựa trên ước tính của Công ty.

Khả năng mở rộng dự án bị hạn chế

Tình hình đòn bẩy tài chính cũng là một hạn chế của Nam Long, khi trong 3 năm qua, tổng nợ tăng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CARG) là 45%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng CAGR +23% của vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trong giai đoạn 2022-2023 chỉ bằng một nửa mức của năm 2021, khoảng 500 tỷ đồng.

Trong khi tình hình đòn bẩy tài chính của Công ty gây tâm lý lo ngại về hiệu quả hoạt động, thì khả năng mở rộng dự án của CTCP Nam Long vẫn bị hạn chế.

Yuanta đánh giá, với vị thế thanh khoản và đòn bẩy tài chính hiện tại, việc mua lại một dự án có quy mô bình quân có thể là một thách thức cho Công ty.

Trong bối cảnh triển vọng hoạt động của Nam Long trong 12 tháng tới vẫn ở mức yếu, Công ty có thể buộc phải gia tăng đòn bẩy nếu quyết định mua thêm quỹ đất, điều này sẽ làm trầm trọng hơn rủi ro về vị thế thanh khoản.

Ngày 27/12/2024, Nam Long thông báo quyết định hủy thanh toán cổ tức tạm ứng năm 2024 (dự kiến chi trả vào tháng 12/2024). Thay vào đó, Công ty dự định trình phương án chia cổ tức tiền mặt 2024 tại Đại hội đồng cổ đông năm 2025 để xin phê duyệt.

Ngày 31/12/2024, Nam Long thông báo kế hoạch xin ý kiến cổ đông để huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu mới thông qua đợt chào bán công khai, với ngày giao dịch không hưởng quyền là 3/2/2025.

Ngay khi nội dung tăng vốn được hé lộ, cổ phiếu NLG đã có nhịp giảm mạnh với 7 phiên giảm liên tiếp. Tính đến cuối phiên ngày 10/01/2025, NLG đóng cửa ở mức 32.150 đồng/cổ phiếu, giảm 12% so với cuối năm 2024.

Thủy Triều