Cư dân chung cư chịu tác động ra sao khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8

Với sự hoàn thiện của Luật Nhà ở, sau ngày 1/8, những người ở chung cư được hưởng nhiều lợi ích, song cũng chịu sự chi phối, kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Luật Nhà ở sửa đổi có 13 chương với 198 điều. Trong đó, Điều 57 quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Đủ điều kiện, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (còn gọi là sổ hồng). Căn hộ chỉ để cho thuê, cá nhân có quyền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện, gồm đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy; đáp ứng về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.

3 điều kiện xây dựng chung cư mini cho thuê.

Thứ hai, không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Việc quy định như vậy được cho là hợp lý, bởi quyền sở hữu của mỗi chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình cần được pháp luật bảo vệ và chỉ được chấm dứt theo ý chí của chủ sở hữu. Đồng thời, trường hợp quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư, dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư.

Thứ ba, miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ. Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu chung cư.

Thứ tư, giải quyết tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư. Điều 152, Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Luật Nhà ở quy định vai trò UBND cấp huyện trong việc tổ chức quản lý phí bảo trì và cưỡng chế nhằm giải quyết những tranh chấp nhà chung cư về vấn đề này. Đồng thời quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư và trong thời hạn 10 ngày. Kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.

Các trường hợp buộc phải di dời khỏi nhà chung cư từ ngày 1/8

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 98 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó nêu rõ các trường hợp di dời nhà chung cư.

Nghị định quy định các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Tô Thanh