Cú hích thể chế, khơi thông nguồn lực khổng lồ đang 'chôn chân' trong đất

Hàng triệu tỷ đồng đang nằm “bất động”

Trong khi nhu cầu về mặt bằng sản xuất, nhà ở và hạ tầng rất lớn, thì hàng ngàn dự án trên cả nước lại rơi vào cảnh đình trệ, "đắp chiếu". Những khu “đất vàng” bị bỏ hoang, các công trình dở dang đang thực sự lãng phí một nguồn lực lớn.

Phát biểu tại phiên Quốc hội thảo luận về kinh tế - xã hội đầu tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nhấn mạnh hàng nghìn dự án đất đai tồn đọng trên cả nước đang "giam" và chôn vùi một nguồn lực, nguồn vốn khổng lồ. Thủ tướng Chính phủ đánh giá việc khơi thông khối tài sản này sẽ là một trong những nguồn lực rất lớn để góp phần cho tăng trưởng.

Theo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến đầu năm 2025, cả nước vẫn còn khoảng 4.489 dự án và quỹ đất gặp vướng mắc, với tổng diện tích lên tới gần 198.428 ha. Đáng chú ý, tổng mức đầu tư của các dự án này lên tới hơn 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công dự kiến của cả năm 2026.

Việc để một lượng tài sản khổng lồ như vậy “ngủ quên” không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường pháp lý. Nhiều dự án bị mắc kẹt không phải vì chủ đầu tư thiếu năng lực, mà do sự chồng chéo của các quy định pháp luật qua nhiều thời kỳ, hoặc những sai sót về thủ tục trong quá khứ không có lối thoát để khắc phục.

Nhiều dự án chậm triển khai vì nhiều lý do khiến một nguồn vốn khổng lồ đang bị "giam" trong đất.

Nghị định 147/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành (có hiệu lực từ tháng 5/2026) đóng vai trò là hành lang pháp lý cụ thể hóa Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội nhằm khơi thông nguồn lực, tháo gỡ các vướng mắc, sai phạm về đất đai và đầu tư để xử lý dứt điểm các dự án bị đình trệ kéo dài.

Đột phá của Nghị định 147 là đã đưa ra các cơ chế thực thi rất chi tiết cho từng nhóm vướng mắc. Chẳng hạn như việc tháo gỡ cho các dự án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định. Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ chủ trì đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị để UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất.

Cùng với đó là công thức tính nghĩa vụ tài chính rõ ràng. Nghị định quy định tiền sử dụng đất mới sẽ bằng mức giá theo chính sách hiện hành trừ đi số tiền tương ứng với mục đích sử dụng cũ đã nộp. Dù Nhà nước không hoàn trả nếu số tiền cũ nộp lớn hơn, nhưng quy định này tạo ra sự minh bạch, giúp doanh nghiệp xác định rõ chi phí để quyết định tái khởi động dự án.

Hay như việc xử lý các vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư và quản lý đất đai cũng được quy định rất cụ thể. Theo đó, Sở Tài chính sẽ đóng vai trò đầu mối rà soát năng lực nhà đầu tư và sự phù hợp quy hoạch. Nếu dự án đáp ứng các điều kiện, chính quyền sẽ ra quyết định tiếp tục giao đất…

Địa phương phải "dám làm, dám quyết"

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu thì Nghị định 147 của Chính phủ đã thể hiện rõ tư duy kiến tạo và tháo gỡ để phát triển. Chính phủ đã xác định rõ quan điểm xử lý sai phạm của cá nhân, tổ chức nhưng không triệt tiêu cơ hội phát triển của dự án, nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Sự thay đổi này cho phép các dự án có sai phạm trong quá khứ về giao đất, cho thuê đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư được phép tiếp tục triển khai sau khi đã thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả và nghĩa vụ tài chính bổ sung. Đây là sự chuyển dịch từ tư duy quản lý thuần túy sang tư duy phục vụ và đồng hành, giúp hồi sinh những tài sản đang "chết" để đưa vào sử dụng hiệu quả”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Ông Châu cho rằng, sẽ có rất nhiều dự án có thể được điều chỉnh về quy mô, quy hoạch lại sau nhiều năm nằm im. Nguồn lực đất đai được giải phóng, đưa vào sử dụng, không để tiếp tục tình trạng lãng phí. Đồng thời, nguồn vốn đầu tư đã đổ vào các dự án này cũng được khơi thông. Khai thác hiệu quả nguồn lực này sẽ đóng góp nhiều cho mục tiêu đưa kinh tế tăng trưởng 2 con số.

Nghị định 147 có thể giúp nhiều dự án bất động sản hoạt động trở lại, tăng nguồn cung cho thị trường.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi Nghị định 147 được triển khai hiệu quả sẽ tác động lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế. Hàng ngàn dự án được khơi thông, hiệu ứng lan tỏa sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực.

Thị trường bất động sản sẽ đón nhận một nguồn cung lớn, giúp giảm áp lực tăng giá và tăng tính cạnh tranh. Hệ thống ngân hàng sẽ giải quyết được các khoản nợ xấu tồn đọng, khơi thông dòng tín dụng đang bị nghẽn tại các dự án “treo”.

“Các quy định mới không chỉ xử lý trách nhiệm, mà còn cho phép triển khai đồng thời các giải pháp để đưa dự án trở lại hoạt động. Đây là sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong tư duy chính sách, từ "đóng băng để xử lý" sang "xử lý để vận hành", qua đó mở ra khả năng kích hoạt lại một lượng lớn nguồn cung và dòng vốn đang bị tắc nghẽn”, TS Nguyễn Văn Đính nói.

Mặc dù vậy theo các chuyên gia, hành lang pháp lý đã rộng mở, nhưng để Nghị định 147 thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, vẫn cần thêm yếu tố năng lực và tinh thần trách nhiệm của các địa địa phương. Các địa phương phải vượt qua tâm lý e ngại trách nhiệm, "không dám làm, không dám quyết" vốn đã tồn tại lâu nay do lo ngại rủi ro pháp lý từ những sai phạm cũ. Cùng với đó, quá trình thực hiện cũng cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh việc lợi dụng cơ chế đặc thù nhằm hợp thức hóa các hành vi trục lợi nghiêm trọng.