Đà phục hồi bất động sản Trung Quốc chững lại

Các dự án chung cư thi công dang dở ở thành phố Nam Kinh, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Ảnh: Getty Images

Giá nhà tiếp tục lao dốc

Chỉ vài ngày sau khi Thủ tướng Lý Cường kêu gọi “nỗ lực mạnh mẽ hơn” để ngăn chặn tình trạng sụt giảm của thị trường nhà ở, dữ liệu mới nhất của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố hôm 16-6 chỉ ra lý do tại sao các lãnh đạo cấp cao của nước này vẫn còn nhiều mối lo ngại.

Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 0,2% trong tháng Năm so với tháng trước, trong khi giá nhà cũ giảm mạnh hơn, tới 0,5%, theo phân tích của Financial Times dựa trên dữ liệu của NBS. Dữ liệu này đánh mức giảm nhanh nhất theo tháng và theo năm trong vòng bảy và tám tháng qua. Đầu tư bất động sản cũng giảm 10,7% trong 5 tháng đầu năm 2025, theo dữ liệu của NBS.

Sau nhiều năm giá nhà giảm kể từ khi hàng loạt nhà phát triển bất động sản sụp đổ, triển vọng ổn định thị trường vẫn còn mờ mịt, tạo thêm áp lực cho các nhà hoạch định chính sách trong bối cảnh kinh tế yếu kém hơn.

Louise Loo, nhà kinh tế kinh tế trưởng tại Oxford Economics, nhận định một đợt phục hồi giá nhà ở rộng rãi trên toàn quốc vẫn còn xa vời.

Đầu năm nay, tâm lý thị trường từng được cải thiện nhờ dữ liệu chỉ ra rằng, tốc độ giảm giá nhà đã chậm lại, cùng với tăng trưởng giá nhà theo tháng tại các thành phố cấp 1, sau khi Bắc Kinh tung ra loạt biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ vào tháng 9-2024. Tuy nhiên, mọi dấu hiệu cải thiện đã chững lại trong tháng trước, bất chấp Bắc Kinh và Washington nhất trí đình chiến thương mại.

“Ngay cả giá nhà mới ở Trung Quốc cũng bắt đầu yếu đi. Điều này khác so với vài tháng trước khi giá nhà mới tương đối ổn định”, Karl Choi, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Trung Quốc đại lục của ngân hàng Bank of America bình luận.

Chính phủ nỗ lực hỗ trợ nhưng chưa đủ

Bất chấp nhiều nỗ lực của chính phủ Trung Quốc, từ cắt giảm lãi suất thế chấp, cung cấp tài chính để hoàn thiện các dự án chung cư dở dang cho đến đến kế hoạch chuyển đổi nhà không bán được thành nhà ở xã hội, thị trường vẫn chưa khởi sắc.

Giá nhà thường được đo qua doanh số bán nhà mới, phản ánh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của Trung Quốc. Tuy nhiên, Karl Choi cho rằng thị trường nhà cũ là thước đo rõ ràng hơn về tâm lý do ít bị kiểm soát giá hơn. Dữ liệu của NBS cho thấy, trong tháng Năm, chỉ có 3 trong số 70 thành phố lớn ở Trung Quốc ghi nhận giá nhà cũ giữ nguyên hoặc tăng.

“Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang dò đáy. Giá nhà cũ tại các thành phố lớn tiếp tục giảm sau khi có dấu hiệu ổn định vào tháng Ba”, Jian Chang, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc của ngân hàng Barclays nhận xét.

Tại nhiều thành phố hàng đầu Trung Quốc, nơi giá nhà vẫn đắt đỏ, các hạn chế mua nhà đã được dỡ bỏ để khôi phục niềm tin, với thông báo dỡ bỏ hạn chế mới nhất đến từ thành phố Quảng Châu vào tuần trước. Thế nhưng, giá nhà mới ở các thành phố cấp 1 lần đầu tiên giảm trong năm nay vào tháng Năm trong khi giá nhà cũ giảm mạnh.

Một số chỉ số cho thấy bức tranh không hoàn toàn u ám. Giá nhà mới giảm hàng năm 4,1% trong tháng Năm, thấp hơn mức hơn 6% vào tháng 10 năm ngoái.

Thách thức dài hạn

Phần lớn các nhà kinh tế không kỳ vọng giá nhà ở Trung Quốc sẽ tăng trở lại trong ngắn hạn.

“Ổn định, chứ chưa nói đến phục hồi, sẽ không xảy ra đối với thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm 2025”, Yuhan Zhang, chuyên gia kinh tế tại Trung tâm Trung Quốc của tổ chức nghiên cứu Conference Board nói.

Ông cũng chỉ ra rằng, tình trạng dư cung vẫn là một thách thức nghiêm trọng, dù lượng nhà tồn kho dự kiến tăng chậm hơn so với năm ngoái.

Theo John Lam, nhà phân tích bất động sản của ngân hàng UBS, sự không chắc chắn về thuế quan đã kìm hãm đà phục hồi thị trường bất động sản các thành phố cấp 1 trong tháng Tư.

Yi Wang, nhà phân tích bất động sản của ngân hàng Goldman Sachs, dự đoán giá nhà mới và cũ ở Trung Quốc sẽ không ổn định cho đến nửa cuối năm sau.

Nhu cầu nhà mới tại các thành phố của Trung Quốc dự kiến duy trì ở mức thấp hơn 75% so với mức đỉnh điểm năm 2017 trong những năm tới do dân số giảm và kỳ vọng giá nhà giảm, làm tổn hại đến sự quan tâm đầu tư, theo báo cáo của Goldman Sachs hôm 17-6.

“Dân số giảm và quá trình đô thị hóa chậm lại cho thấy nhu cầu nhà ở theo nhân khẩu học đang giảm. Nhu cầu đầu tư nhà tại Trung Quốc có thể chuyển sang suy giảm khi chủ sở hữu bán các căn hộ bỏ trống”, các nhà phân tích của Goldman Sachs viết trong báo cáo.

Do đó, nhu cầu hàng năm ở các đô thị của Trung Quốc đối với các bất động sản nhà ở mới có thể sẽ vẫn ở mức dưới 5 triệu căn trong vài năm tới, thấp hơn đáng kể so với mức đỉnh điểm là 20 triệu căn vào năm 2017.

Han Jun, một doanh nhân trong ngành tư vấn thương mại tại thành phố Thiệu Hưng, tỉnh Chiết Giang cho biết, giá nhà địa phương đã giảm khoảng một phần ba từ mức đỉnh. “Giá cứ tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi,” ông nói.

Thủ tướng Lý Cường kêu gọi các nhà hoạch định chính sách tập trung ổn định thị trường trong dài hạn. Thế nhưng, ngay cả thị trường bất động sản ở các thành phố giàu nhất của Trung Quốc vẫn bị nghi ngờ về phục hồi thì triển vọng ở các khu vực khác còn bấp bênh hơn.

“Chúng ta có thể nói rằng: hãy quên thị trường bất động ở các thành phố cấp thấp đi. Sẽ không có chuyện ‘nước lên thuyền lên’ trong cuộc khủng hoảng này”, Michelle Kwok, giám đốc nghiên cứu bất động sản châu Á của ngân hàng HSBC thẳng thắn chia sẻ.

Theo Financial Times, Bloomberg

Chánh Tài