Đại biểu QH kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Tiếp tục Kỳ họp bất thường lần thứ 5, ngày 15/1, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung mới hoặc còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự thảo trình Quốc hội nêu bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất khác, sau khi Thường vụ Quốc hội đồng ý. Nguyên tắc định giá đất là theo thị trường.

Phương pháp thặng dư được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng tối đa công trình).

Góp ý vào điều luật này, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư khỏi dự thảo luật.

Lý do là dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng cần cho ra kết quả tương đồng. Phương pháp thặng dư được thực hiện dựa trên giả định và ước tính, "nên tính khả thi và sát thực tế không cao".

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư khỏi dự thảo luật.

"Dù giá trị thửa đất có thể tăng theo thời gian do lịch sử, hoạt động thương mại, nhưng nếu xác định giá đất lúc nào cũng tăng là không hợp lý. Giá đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp yếu tố bất lợi", bà Trân phản biện và dẫn chứng, hiện nay thị trường bất động sản đóng băng thì phương pháp định giá thặng dư không đo lường được những rủi ro tác động đến nền kinh tế.

Cùng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.

Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu Đồng cho rằng, nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, "quanh năm cứ đi làm giá đất", mà nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để điều chỉnh cho phù hợp.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư.

Cũng cho ý kiến về các phương pháp định giá đất, đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm (đoàn Sóc Trăng) cho rằng, dự thảo luật đã nêu các trường hợp cụ thể áp dụng mỗi phương pháp, cũng như nguyên tắc phải đảm bảo khi áp dụng.

Tuy vậy, quy định như trên vẫn chưa thực sự thuyết phục và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức trực tiếp thực hiện làm nhiệm vụ công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư ở địa phương.

Theo đại biểu, dự thảo luật thiếu vắng nguyên tắc cơ bản là đảm bảo tính hợp lý và tương đồng về giá trị định giá khi áp dụng các phương pháp khác nhau.

Ví dụ, cùng thửa đất A - B khi áp dụng phương pháp định giá so sánh với thửa đất C (vừa trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính) để định giá, thì giá đó phải tương đồng khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tế trên sẽ gây khó khăn cho địa phương trong quá trình xây dựng, áp dụng, rất dễ có sai phạm khi thanh tra, kiểm tra. Bởi lẽ, khi áp dụng phương pháp định giá như dự thảo trong từng trường hợp cụ thể có khả năng sẽ không ra cùng đáp án với loại đất tương tự trong cùng dự án khi áp dụng phương pháp khác.

Vị đại biểu tỉnh Sóc Trăng đề nghị cần có hướng khắc phục, nếu không sẽ không thể tạo ra sự công bằng, thống nhất và phù hợp với thực tiễn.

An Tú