Đại biểu quốc hội: Định giá đất không thể chỉ nhìn vào nguồn thu ngân sách

Định giá đất phải hài hòa lợi ích các bên

Sáng 29/10, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn Khánh Hòa) cho rằng, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi.

Theo đại biểu, vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn.

Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Từ đó, đại biểu kiến nghị quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của nhà nước.

Cùng quan tâm đến cơ chế định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) đồng tình với chủ trương nhà nước quyết định giá đất, Ủy ban nhân dân quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đại biểu cho rằng đây là một thay đổi quan trọng, có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đại biểu, cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn.

Đại biểu cũng đề nghị đưa vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể.

Theo đại biểu, mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Thẩm quyền quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cần linh hoạt

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh.

Một trong những nội dung tranh luận tại phiên họp là thẩm quyền và tần suất điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn Lai Châu) góp ý cụ thể vào khoản 5, khoản 6 Điều 75 về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất. Theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh; giá và hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần.

Đại biểu cho rằng, giá đất chịu tác động của nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động của thực tế.

Do đó, đại biểu Hoàng Quốc Khánh đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Theo đại biểu, quy định này vừa bảo đảm vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.

Tranh luận trực tiếp với đại biểu Hoàng Quốc Khánh, đại biểu Lê Văn Thế (đoàn Ninh Bình) bày tỏ quan điểm chưa đồng tình với phương án quy định UBND tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần.

Đại biểu Lê Văn Thế phân tích, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng không hoàn toàn giống nhau. Bảng giá đất xác lập một mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, trong khi hệ số điều chỉnh cần phản ánh yếu tố khác biệt chưa thể hiện đầy đủ trong bảng giá đất.

Từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, đại biểu chỉ rõ có những trường hợp đất ở các tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất. Nếu không có cơ chế bổ sung kịp thời thì việc xác định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và quyền lợi của người dân.

Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa Điều 75 theo hướng bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.