Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Thắng kiến nghị điều chỉnh bảng giá đất, giảm áp lực giá nhà

Đại biểu Phạm Văn Thắng

Theo đại biểu Phạm Văn Thắng, qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và thực tiễn tác động của chính sách giá đất, việc xác định bảng giá đất cần được nhìn nhận không chỉ ở mục tiêu thu ngân sách mà còn ở khả năng tạo động lực phát triển kinh tế, bảo đảm người dân tiếp cận nhà ở và doanh nghiệp có điều kiện đầu tư, sản xuất.

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đại biểu cho rằng giá đất đầu vào quá cao có thể làm tăng tổng mức đầu tư dự án. Khi cộng thêm lãi vay và thời gian thực hiện thủ tục đầu tư kéo dài, doanh nghiệp có thể phải tăng giá bán để bảo đảm hiệu quả kinh doanh. Chi phí này cuối cùng tác động đến giá sản phẩm, trong đó có nhà ở, khiến người thu nhập thấp, công nhân, người lao động và người trẻ gặp nhiều khó khăn hơn khi tìm mua nhà.

Đại biểu dẫn số liệu Savills quý 2-2026 cho thấy hơn 80% căn hộ mới mở bán tại TP.Hồ Chí Minh có giá trên 120 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Giá đất cao chưa chắc làm tăng thu ngân sách

Một vấn đề được đại biểu Phạm Văn Thắng nhấn mạnh là việc kỳ vọng tăng thu ngân sách trong ngắn hạn thông qua bảng giá đất cao có thể dẫn đến tác dụng ngược. Chi phí đất đai tăng làm giảm hiệu quả đầu tư, đẩy giá thành sản phẩm lên cao, hạn chế sức mua và khiến doanh nghiệp e ngại triển khai dự án. Khi thị trường giảm thanh khoản, nguồn thu ngân sách thực tế cũng có thể bị ảnh hưởng.

Để minh họa, đại biểu dẫn báo cáo của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh về giai đoạn áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 79, từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025. Theo báo cáo được trích dẫn, mức giá đất tăng cao đã làm giảm nguồn thu từ chuyển mục đích sử dụng đất; nhiều người dân và doanh nghiệp rút hồ sơ do nghĩa vụ tài chính tăng 250-300% so với trước.
Từ thực tế này, đại biểu cho rằng việc tăng giá đất theo tính toán lý thuyết không đồng nghĩa với tăng thu ngân sách thực tế. Chính sách giá đất cần được đánh giá trên hiệu quả phát triển tổng thể, thay vì chỉ tập trung vào số thu tại một thời điểm.

Đề xuất ổn định chu kỳ bảng giá đất, minh bạch dữ liệu

Từ những phân tích trên, đại biểu Phạm Văn Thắng kiến nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần khẳng định giá đất có thể tăng hoặc giảm tùy theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ. Việc xác định giá đất phải bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, đồng thời tính đến vai trò của đất đai trong thu hút đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Về cơ chế xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, đại biểu đề xuất duy trì chu kỳ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, đồng thời có cơ chế rà soát, sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ vào biến động thực tế tại từng địa phương.

Đại biểu cũng kiến nghị thống nhất phương pháp xác định giá đất, công khai dữ liệu, tăng cường thẩm định và phản biện độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn. Việc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức thực hiện định giá đất cần căn cứ vào quy định pháp luật, dữ liệu hợp pháp và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá, không chỉ dựa vào biến động giá đất phát sinh sau đó.

Đối với địa phương, đại biểu đề nghị rà soát, điều chỉnh bảng giá đất theo hướng thực chất, phù hợp mục tiêu phát triển; đánh giá đầy đủ tác động đến chi phí đầu tư, giá nhà ở, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hoạt động sản xuất, kinh doanh và khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo đại biểu, chính sách giá đất cần bảo đảm tính ổn định, minh bạch và khả năng dự báo, tạo điều kiện để doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn, đồng thời hạn chế tình trạng giá đất bị chi phối bởi các giao dịch bất thường hoặc thiếu căn cứ thực tiễn.
Đại biểu Phạm Văn Thắng nhấn mạnh, giá trị của đất đai không chỉ nằm ở nguồn thu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn ở khả năng tạo ra đầu tư, phát triển sản xuất, thu hút vốn và công nghệ, tạo việc làm, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Một cơ chế giá đất phù hợp, theo đại biểu, cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân; bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận đất đai để đầu tư, sản xuất, đồng thời tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững và duy trì sức hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam.