Đại biểu Quốc hội: Siết tín dụng đầu cơ, tháo gỡ thể chế hạ nhiệt thị trường bất động sản

Sáng 21/4, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại hội trường về đánh giá bổ sung kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước năm 2025; tình hình thực hiện những tháng đầu năm 2026 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm.

Đại biểu Lê Hoàng Anh (Đoàn Gia Lai) bày tỏ lo ngại khi phần lớn tín dụng trong nước đang dồn vào bất động sản mang tính đầu cơ. Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 25 - 30 lần thu nhập bình quân năm, trong khi ngưỡng lành mạnh theo thông lệ quốc tế khoảng 4 - 6 lần.

Đại biểu Lê Hoàng Anh phát biểu. Ảnh: Media Quốc hội.

Theo đại biểu, điều này đồng nghĩa việc người trẻ, dù lao động nhiều năm, vẫn khó có cơ hội sở hữu nhà ở, trong khi tài sản có xu hướng tập trung nhóm người đã có sẵn đất đai. Nếu kéo dài, không chỉ làm gia tăng bất bình đẳng kinh tế, mà còn có thể ảnh hưởng niềm tin vào sự công bằng xã hội.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, đại biểu cho biết, nhiều cuộc khủng hoảng lớn như tại Nhật Bản (1991), Mỹ (2008) hay những diễn biến gần đây ở Trung Quốc đều có điểm chung là bong bóng bất động sản được nuôi dưỡng bởi tín dụng.

Các số liệu trong nước cũng cho thấy xu hướng đáng quan ngại. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng 132% giai đoạn 2021 - 2025, từ khoảng 1,955 triệu tỷ đồng lên 4,541 triệu tỷ đồng, cao gấp 2,4 lần tốc độ tăng của lĩnh vực công nghiệp. Đến năm 2025, quy mô tín dụng bất động sản lớn gấp 1,81 lần công nghiệp và gấp 5,3 lần nông, lâm, thủy sản; chỉ tính riêng bất động sản và xây dựng chiếm tới 27,4% tổng tín dụng toàn hệ thống.

Đáng chú ý, giai đoạn 2024 - 2025, tín dụng bất động sản tăng tới 37,6%, trong khi tín dụng công nghiệp chỉ tăng 9,4%. Điều này cho thấy dòng vốn đang bị "giam" trong tài sản đầu cơ, thay vì chảy vào các lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng, xuất khẩu và việc làm bền vững.

Trước thực trạng này, đại biểu Lê Hoàng Anh đề nghị Chính phủ có giải pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản đầu cơ bằng các công cụ thị trường, hạn chế việc sử dụng mệnh lệnh hành chính. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng cơ chế dự trữ bắt buộc theo lĩnh vực để định hướng dòng vốn vào sản xuất, công nghiệp và công nghệ.

Bên cạnh đó, cần sớm triển khai các công cụ tài chính về đất đai theo hướng đánh vào hiệu quả sử dụng, như áp dụng phí sử dụng đất gắn với thời gian đưa vào khai thác. Trước mắt, có thể thí điểm tại Hà Nội trong Luật Thủ đô, sau đó mở rộng tại TP.HCM trong khuôn khổ Luật đô thị đặc biệt.

Đại biểu cũng đề xuất áp dụng mức phí tăng dần đối với những dự án chậm triển khai quá 24 tháng; đồng thời áp dụng thuế, phí lũy tiến đối với nhà, đất từ tài sản thứ hai trở lên nhưng không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê.

"Nguồn thu từ các chính sách trên cần được ưu tiên cho phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và đầu tư hạ tầng đô thị thiết yếu, qua đó góp phần đưa đất đai trở lại đúng giá trị sử dụng", đại biểu Hoàng Anh nói.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn. Ảnh: Media Quốc hội.

Trước đó, tại phiên thảo luận chiều 20/4, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP Hải Phòng) lại nhấn mạnh một góc nhìn khác. Ông cho rằng, khó khăn lớn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở thể chế, quy hoạch và thủ tục.

Những vướng mắc trong xác định giá đất, bồi thường, tái định cư và thời gian phê duyệt dự án đang khiến nguồn cung hợp pháp bị ách tắc, trong khi đầu cơ, tin đồn quy hoạch và đấu giá đất vẫn tạo hiệu ứng giá ảo. Điều này khiến thị trường rất khó ổn định.

Ông Sơn cho rằng, cần làm rõ hơn những giải pháp hạ nhiệt mặt bằng giá đang tăng bất hợp lý, đồng thời xử lý hài hòa giữa mục tiêu ổn định thị trường với thực tế nhiều địa phương còn phụ thuộc nguồn thu từ đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Đại biểu cũng đề nghị rà soát toàn diện các dự án bất động sản đang vướng mắc hoặc chậm triển khai, công khai thông tin và phân loại rõ ràng.

Những dự án đủ điều kiện cần cho phép tiếp tục triển khai với thời hạn cụ thể. Ngược lại, dự án không còn năng lực thực hiện hoặc cố tình chậm trễ, chây ì, phải bị thu hồi, tổ chức đấu giá, đấu thầu lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.