Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn sàng lọc

Thanh khoản giảm không chỉ là yếu tố mùa vụ

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong những tháng đầu năm 2026 cho thấy một bức tranh nhiều gam màu đan xen. Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, thị trường bước vào một giai đoạn “thử lửa”, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Những sản phẩm gắn với nhu cầu thực, có chất lượng vận hành tốt và pháp lý minh bạch tiếp tục duy trì sức hút, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính đang dần bị sàng lọc.

Những sản phẩm gắn với nhu cầu thực, có chất lượng vận hành tốt và pháp lý minh bạch tiếp tục duy trì sức hút. Ảnh: Lê Toàn

Đáng chú ý, sự thay đổi trong hành vi người mua, cùng với xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ven đô và áp lực chi phí vốn, đang đặt ra nhiều câu hỏi về chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

Trao đổi riêng với Báo Tài chính - Đầu tư, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, thanh khoản thị trường trong quý I/2026, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, đã giảm 40%. Đà giảm này có yếu tố mùa vụ sau Tết, nhưng nếu nhìn sâu hơn thì đây không chỉ là câu chuyện ngắn hạn, mà còn phản ánh khá rõ các vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường.

Nghiên cứu của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục hạn chế, rổ hàng mới vẫn nghiêng nhiều về phân khúc giá cao. Trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn với yếu tố pháp lý, tiến độ và khả năng chi trả. Nói cách khác, thanh khoản giảm không đơn thuần vì nghỉ Tết làm chậm quyết định mua, mà còn vì mặt bằng giá đã ở mức cao, nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực còn thiếu, và chi phí vốn tăng lên khiến khả năng hấp thụ của thị trường bị nén lại.

“Trong bối cảnh các gói hỗ trợ lãi suất 0% dần được thay bằng mức lãi suất cố định khoảng 9-10% và lãi suất thả nổi có thể cao hơn 12%, áp lực tài chính đối với người mua là đáng kể hơn trước” - bà Hương chia sẻ.

Người mua chuyển sang trạng thái chọn lọc

Theo bà Hương, tỷ lệ hấp thụ và số lượng giao dịch hiện nay cho thấy người mua không rời bỏ thị trường, nhưng họ đã bước vào trạng thái chọn lọc kỹ hơn và ra quyết định chậm hơn. Savills ghi nhận người mua đang ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt, uy tín chủ đầu tư cao và đặc biệt là các dự án có mức giá phù hợp.

Bà Cao Thị Thanh Hương.

Điều này cũng cho thấy thị trường đang phân hóa mạnh hơn, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là ở ngưỡng giá dễ tiếp cận hơn, vẫn có sức hấp thụ tốt hơn mức trung bình thị trường. Trong khi phân khúc cao cấp chịu áp lực lớn hơn do giá cao và độ nhạy cảm với lãi suất.

Cụ thể, tính đến quý I/2026, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Trong tháng 4/2026, nhiều ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất, nhưng đa số chỉ thể hiện rõ nét ở các kì hạn gửi dài với mức giảm mang tính kĩ thuật theo chỉ đạo.

Ngoài ra các cơ quan quản lý vẫn đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, cho thấy định hướng hỗ trợ sẽ mang tính chọn lọc chứ không nới lỏng đại trà.

Về phía doanh nghiệp, các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc tăng chiết khấu chưa có sự nổi trội hay đột phá so với năm trước nên theo tôi là chưa đủ để tạo phục hồi mạnh nếu sản phẩm đưa ra vẫn chưa phù hợp với nhu cầu ở thực.

“Phục hồi bền vững chỉ xảy ra khi ba điều kiện cùng xuất hiện: chi phí vốn dễ thở hơn, nguồn cung đúng nhu cầu hơn và niềm tin người mua được củng cố bằng pháp lý minh bạch cũng như tiến độ triển khai thực tế” - bà Hương nói.