Mua nhà ở xã hội, hết 5 năm có thể vẫn chưa được bán tự do

Ngày 22.10, phương án sửa điều kiện bán lại nhà ở xã hội được trình Quốc hội: sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua đã được cấp giấy chứng nhận chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Hai chi tiết ảnh hưởng trực tiếp đến cách tính toán của người mua là mốc 5 năm tính từ khi trả đủ tiền, không phải ngày nhận nhà; và hết thời hạn này vẫn chưa đồng nghĩa được bán cho bất kỳ người có nhu cầu nào. Đây là đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình dự án Luật Nhà ở sửa đổi ngày 22.10. Ảnh: Media Quốc hội

Giữ căn nhà trong phạm vi phục vụ người cần hỗ trợ

Khác biệt đáng chú ý so với Luật Nhà ở năm 2023 là giới hạn đối tượng mua lại sau thời hạn 5 năm. Theo cơ chế của luật này được đối chiếu trong hồ sơ tin tức, khi đủ thời hạn kể từ ngày thanh toán đủ tiền và đã có giấy chứng nhận, người mua được bán theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Xét về mục tiêu chính sách, giới hạn người mua lại hướng đến việc giữ căn nhà tiếp tục phục vụ nhóm cần hỗ trợ chỗ ở. Nếu một căn hộ được phát triển bằng các ưu đãi chỉ phục vụ mục tiêu an sinh trong một thời gian rồi chuyển hoàn toàn sang thị trường, lợi ích hỗ trợ có thể kết thúc ở người mua đầu tiên.

Tuy nhiên, người có nhu cầu bán nhà không mặc nhiên là người đầu cơ. Một gia đình có thể đổi nơi làm việc, thay đổi quy mô hộ hoặc cần chuyển đến gần người thân. Chính sách chống trục lợi vì thế cần phân biệt động cơ kiếm chênh lệch với nhu cầu dịch chuyển chỗ ở có thật.

Trong thảo luận chiều 22.10, đại biểu Hồ Việt Triều đề nghị cân nhắc cơ chế cho người phải chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống khi còn trong thời hạn hạn chế chuyển nhượng. Đại biểu lưu ý việc chỉ bán theo giá hợp đồng ban đầu có thể khiến người dân khó thu xếp tài chính cho nơi ở mới.

Người mua cần câu trả lời về giá và hợp đồng đã ký

Một giới hạn đối tượng mua chưa đủ tạo thành cơ chế chuyển nhượng hoàn chỉnh. Người bán cần biết cách tìm người đủ điều kiện, thời gian xác nhận và nguyên tắc xác định giá; người mua lại cần biết hồ sơ được kiểm tra ở đâu, căn hộ có đủ điều kiện giao dịch hay không.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Lê Thị Ngọc Linh chỉ ra dự thảo chưa làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại. Đại biểu đề nghị bổ sung nội dung về giá, điều kiện bên mua, kiểm tra và hậu kiểm, đồng thời có quy định chuyển tiếp cho nhà đã mua, hợp đồng đã ký theo Luật Nhà ở năm 2023.

Với người đang sở hữu nhà ở xã hội, điều đáng theo dõi lúc này là cách dự thảo xử lý những giao dịch được xác lập trước khi luật mới có hiệu lực. Không thể từ đề xuất ngày 22.10 suy ra mọi chủ sở hữu hiện nay đã bị thay đổi quyền bán nhà.

Với người chuẩn bị mua, khả năng chuyển nhượng nên được đặt cạnh giá bán, khoản vay và vị trí căn hộ trong bài toán dài hạn. Một căn nhà phù hợp để ở hôm nay còn cần được cân nhắc trong tình huống gia đình phải chuyển đi vài năm sau.

Hạn chế đầu cơ và bảo vệ quyền lợi người ở thực không nhất thiết loại trừ nhau. Nhưng để hai mục tiêu cùng đạt được, quy định phải chỉ rõ đường chuyển nhượng hợp pháp, thay vì dừng ở việc thu hẹp người được mua. Một cơ chế minh bạch về giá, hồ sơ và chuyển tiếp sẽ giúp người dân tính toán cuộc sống, đồng thời giảm khoảng trống cho những thỏa thuận ngoài hợp đồng.