Đại gia bất động sản dự báo lãi lớn, áp lực 'thanh lọc' đã dần qua?

Nhưng phía sau những con số lợi nhuận được kỳ vọng tăng mạnh vẫn là một thị trường chưa thực sự “khỏe”, khi thanh khoản phân hóa, lãi suất còn cao, sức mua thận trọng và áp lực cắt lỗ chưa chấm dứt.

Phía sau những con số

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản, nửa đầu năm 2026 chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe kinh doanh. Nguyên nhân nằm ở độ trễ đặc thù của ngành, doanh nghiệp có thể bán hàng từ trước nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao.

Nam Long là một ví dụ điển hình. Theo Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam (SSV), quý II/2026, doanh thu của doanh nghiệp đạt 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 55 tỷ đồng, giảm 44%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.695 tỷ đồng, giảm 18%, còn lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 123 tỷ đồng, giảm 41%.

Nhìn vào những con số này, tình hình có vẻ kém tích cực. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc khối lượng bàn giao thấp của Nam Long trong nửa đầu năm, trong khi các đợt bàn giao lớn được dồn vào những tháng cuối năm.

Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hơn những gam màu sáng, nhưng những áp lực vẫn hiện hữu.

SSV dự phóng doanh thu Nam Long năm 2026 đạt 6.017 tỷ đồng, tăng 7% so với năm trước, trong đó doanh thu bàn giao bất động sản khoảng 5.266 tỷ đồng. Đáng chú ý hơn, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ được dự báo đạt khoảng 770 tỷ đồng, tăng 10%.

Không chỉ Nam Long nhìn thấy “ánh sáng cuối đường hầm”. Nhiều công ty chứng khoán đang dự báo nửa cuối năm 2026 là giai đoạn thuận lợi hơn đối với nhóm doanh nghiệp có dự án đủ pháp lý, đã hoàn thiện xây dựng và sẵn sàng bàn giao.

Đây là sự khác biệt đáng kể so với giai đoạn khó khăn trước đó. Sau thời kỳ thị trường đóng băng thanh khoản, doanh nghiệp từng phải ưu tiên xử lý pháp lý, cơ cấu nợ, tái cấu trúc tài chính và khôi phục niềm tin khách hàng. Khi những dự án đình trệ dần được tháo gỡ, khả năng ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi bắt đầu trở lại.

Điều này cũng lý giải vì sao triển vọng lợi nhuận của một số doanh nghiệp có thể cải thiện nhanh hơn tốc độ phục hồi chung của thị trường. Một dự án hoàn thành pháp lý và bàn giao được có thể tạo ra mức tăng doanh thu, lợi nhuận rất lớn trong một vài quý, dù sức nóng của thị trường không quay trở lại như giai đoạn trước.

Thị trường sáng hơn, nhưng “mây đen” chưa tan

Những tín hiệu tích cực là rõ ràng, tuy nhiên, những áp lực với doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa qua. Theo Guotai Haitong Việt Nam, sức cầu trong quý II có dấu hiệu chững lại so với quý trước, trong khi thanh khoản phân hóa rõ rệt.

Những dự án có giá dưới 120 triệu đồng/m² vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực, còn nhóm trên 120 triệu đồng/m² đối mặt với thời gian bán hàng kéo dài hơn. Đây là một chỉ dấu quan trọng về sức khỏe thị trường.

Người mua không biến mất, nhưng tiêu chuẩn xuống tiền đã thay đổi. Bất động sản không còn dễ bán chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Giá trị sử dụng, pháp lý, vị trí, tiến độ và khả năng khai thác dòng tiền ngày càng quyết định hành vi của người mua.

Theo OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% cùng kỳ năm 2025.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn lớn, nhưng người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về giá bán, năng lực tài chính và triển vọng tăng giá của từng dự án.

Con số 50-60% vì thế đáng chú ý không kém những dự báo lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng của doanh nghiệp. Nó cho thấy bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không còn đơn thuần là nguồn cung, mà là sức hấp thụ của dòng tiền.

Nguồn cung đang được cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Nhưng nếu sản phẩm mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng, nguồn cung nhiều hơn chưa chắc đồng nghĩa thanh khoản cao hơn.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy giai đoạn thị trường đóng băng thanh khoản, doanh nghiệp thiếu dự án đủ pháp lý để triển khai, dòng tiền đứt gãy và niềm tin suy giảm, đang dần qua. Tuy nhiên, nếu cho rằng thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng mới thì rõ ràng còn quá sớm.

Các chuyên gia từ MBS nhận định lãi suất cao và nguồn cung gia tăng có thể tiếp tục khiến thị trường trầm lắng trong những tháng cuối năm. Ngay cả các chương trình hỗ trợ lãi suất 7-8% trong hai năm đầu của chủ đầu tư cũng chưa tạo ra sự cải thiện rõ rệt về sức cầu, bởi người mua vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì cao trong thời gian dài.

Ở chiều ngược lại, nền tảng trung và dài hạn đang có nhiều điểm tựa, như đầu tư công được thúc đẩy, hạ tầng giao thông mở rộng, quá trình đô thị hóa tiếp diễn, các cực công nghiệp mới hình thành và khung pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện.

Nếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ có cơ hội điều chỉnh về đúng nhu cầu thực hơn.

Vì vậy, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng không phải thời điểm của những cơn sốt mới. Đó là thời điểm của bàn giao, ghi nhận doanh thu, phục hồi dòng tiền và sàng lọc.

Các “đại gia” bất động sản có thể thực sự ghi nhận những con số lợi nhuận ấn tượng, nhưng không nên nhầm sự phục hồi lợi nhuận của từng doanh nghiệp với một chu kỳ tăng nóng của toàn thị trường.