Thị trường bất động sản: Ngày càng hướng đến nhu cầu thực

Thị trường bất động sản ngày càng hướng đến giá trị thực đáp ứng nhu cầu của phần lớn người tiêu dùng. Ảnh: Thanh Xuân

Giá căn hộ cũ giảm vẫn khó hút người mua

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây cũng là mức điều chỉnh giảm lần đầu tiên kể từ cuối năm 2022, thế nhưng thanh khoản vẫn chưa cải thiện tương ứng.

Sau một thời gian nghe ngóng khá dài, chị Trần Thu Hằng (hiện đang thuê nhà ở Hà Nội) cho hay, vẫn chưa thể xuống tiền mua nhà vì so với thu nhập của một người làm công ăn lương như chị Hằng, giá trị một căn nhà khoảng 5 tỷ đồng vẫn là quá lớn. “Giá nhà đã giảm khá rõ nét so với thời điểm năm ngoái. Đơn cử, một căn chung cư ở khu Hoàng Đạo Thúy (Hà Nội), với diện tích khoảng 90m2 nếu như trước đây giá phải ở mức trên 7 tỷ đồng thì hiện nay được rao ở mức giá khoảng trên 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là khu chung cư đã xây dựng khoảng hơn 1 thập kỷ và với mức giảm như này thì vẫn chưa phù hợp với mức thu nhập của phần lớn người dân” – chị Hằng chia sẻ.

Đối với những người có nhu cầu tìm mua nhà để ở như chị Hằng thì, giá trị một căn hộ cho dù đã giảm khá sâu so với thời điểm trước, vẫn là một khoản tài chính nặng gánh so với mức thu nhập.

Khảo sát trên các hội nhóm và nền tảng giao dịch bất động sản gần đây cho thấy làn sóng rao bán “cắt lỗ” chung cư tại Hà Nội đang nổi lên. Tại một số khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội, mức điều chỉnh thậm chí lớn hơn nhiều so với mức giảm bình quân của thị trường. Một căn hộ khoảng 70m2 tại Kiến Hưng nếu như thời điểm cuối năm 2025 được chào giá 4,4 tỷ đồng thì ở thời điểm hiện tại chỉ còn khoảng 2,8 tỷ đồng. Tại Dương Nội, một căn hộ có diện tích khoảng 56 - 57m2 cũng đang được chủ nhà rao cắt lỗ, giảm đến 1,2 tỷ đồng so với thời điểm trước đó.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước.

Không chỉ xuất hiện ở phân khúc trung cấp, tình trạng giảm giá còn lan sang nhóm căn hộ cao cấp. Điều này nằm ở tâm lý của người mua chờ đợi những điều chỉnh mới theo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua cuối năm nay. Theo chia sẻ của một số người dân, Chính phủ đang dự thảo Luật Đất đai và sẽ trình thông qua ở Quốc hội trong đó có vấn đề về chung cư có niên hạn sử dụng, thì đây sẽ không còn là lĩnh vực hấp dẫn người mua nữa.

Động lực thúc đẩy minh bạch thị trường

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc Nghị quyết số 21 do Ban Chấp hành Trung ương ban hành định hình các quan điểm và định hướng lớn về việc sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ Luật Đất đai là một điểm tích cực làm minh bạch thị trường đất đai đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người mua. Người dân cần phải làm rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản. Theo ông Quốc Anh, cần phân biệt rõ hai khái niệm sở hữu và sử dụng. Quyền sở hữu tài sản đã được nhấn mạnh nhiều lần là luôn được bảo toàn. Tuy nhiên, quyền sử dụng sẽ theo niên hạn chung cư, dựa trên chất lượng xây dựng và tuổi thọ công trình nhằm mục tiêu cao nhất là đảm bảo chất lượng sống của người dân. Chúng ta cần chờ Luật chính thức ban hành, khi đó sẽ có cơ chế cụ thể về việc đóng góp cũng như đền bù để đảm bảo tối đa quyền lợi của chủ sở hữu.

Giới chuyên gia trong ngành đánh giá, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường nhà ở tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.

Dữ liệu khảo sát quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm khi 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.

Những con số này chỉ ra rằng, khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.

Dự báo về xu hướng thị trường trong thời gian tới, giới chuyên gia cho rằng, trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy tài sản. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy, căn hộ chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Theo đó, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng, hơn là giá trị tăng giá theo thời gian.

Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dịch chuyển theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản.

Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án, cũng như khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Dự báo về xu hướng thị trường trong thời gian tới, giới chuyên gia cho rằng, trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy tài sản. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy, căn hộ chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Theo đó, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng, hơn là giá trị tăng giá theo thời gian.