Đất đấu giá đổi cuộc chơi, giá cao không còn là lợi thế

Anh Trần Quang, một môi giới nhà đất tại xã Hoài Đức, Hà Nội cho biết, anh đang chào bán 1 lô đất đấu giá đang thấp hơn giá trúng 500 triệu đồng nhưng 2 tháng nay vẫn chưa có khách mua. Thời điểm tháng 11/2024, lô đất này từng có người đã trả cao chênh 200 triệu đồng so với giá mua nhưng chủ nhà không chịu bán vì cho rằng giá vẫn còn lên nữa.

Cũng theo anh Quang, hiện nay nhiều nhà đầu tư ôm các lô đất đấu giá từ hồi tháng 8, 9/2024 đang buộc phải hạ giá bán để thoát hàng do giao dịch “đóng băng”.

Đơn cử, một lô đất diện tích 61m² tại huyện Thanh Oai (cũ), có giá trúng khoảng 70 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4,25 tỷ đồng/lô, hiện được bán cắt lỗ với giá khoảng 3,9 tỷ đồng.

Hay một lô đất khác tại Hoài Đức có mức giá trúng khoảng 85 triệu đồng/m² nhưng nay cũng giảm còn khoảng 80 triệu đồng/m².

Không chỉ Hà Nội mà tại một số địa phương khác, thị trường đất đấu giá cũng trầm lắng. Mới đây, trong phiên đấu giá ngày 14/8 tại xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh), 13 lô đất có diện tích 200m², giá khởi điểm hơn 3 tỷ đồng mỗi lô, tương đương khoảng 15,5 triệu đồng/m², đã không thể tổ chức đấu giá vì không có người tham gia.

Đất đấu giá bước vào giai đoạn thanh lọc. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Ông Trần Thế Dũng - Trưởng ban điều hành VARS Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch bất động sản Land Phát Đạt - cho biết, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình (cũ) ghi nhận 2 phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại xã Gia Trấn và 40 lô đất ở trên địa bàn phường Hoa Lư.

Kết quả là tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động “mua đi, bán lại” cũng khá trầm lắng. Còn tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn.

Những diễn biến này phần nào cho thấy người tham gia đấu giá có tâm lý cân nhắc kỹ hơn, thay vì quyết mua bằng được như trước kia.

Vì sao người mua “tỉnh giấc”?

Theo anh Nguyễn Hải Phong, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, một trong những nguyên nhân khiến đất đấu giá hạ nhiệt là do các quy định ngày càng chặt chẽ. Ngoài việc tăng tiền đặt cọc thì hiện nay, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm nay đã quy định người đấu giá vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá đến 5 năm, thậm chí có thể bị xử lý hình sự. Các quy định mới nâng giá khởi điểm, tăng tiền đặt cọc, xử lý nghiêm hành vi bỏ cọc đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Nhờ vậy, khác với cảnh tranh mua, tranh bán trước kia, tại nhiều khu đất đấu giá, hàng loạt sàn giao dịch, văn phòng môi giới dựng “dã chiến” đã đóng cửa.

Sau cơn sốt nóng, nhiều người mua đã cảnh giác với đất đấu giá. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).

Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert, cũng phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao và khi vượt xa giá trị thực thì khả năng thanh khoản sẽ trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

“Việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến đất đấu giá đang dần hạ nhiệt”, ông Toản nhận định.

Một nguyên nhân nữa theo ông Toản cũng có thể do người mua đã “tỉnh giấc” sau các đợt giá đất tăng chóng mặt. “Một số nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi lại vất vả sang tay kiếm tiền chênh. Vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua sẽ phải bỏ cọc. nên họ đã cẩn trọng hơn”, ông Toản nói thêm.

Ngoài ra, ông Toản cho rằng, các khu vực vùng ven Hà Nội có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng “cầm đất chờ thời” kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.

Thị trường về đúng giá trị thực

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trước đây, đất đấu giá thường được xem là “điểm neo” giá của thị trường địa phương. Đối với nhóm đất ở đấu giá dành cho người dân, mức giá trúng cao thường tạo hiệu ứng tham chiếu, khiến mặt bằng giá tại các khu vực lân cận nhanh chóng được điều chỉnh theo.

Trong khi đó, với các khu đất đấu giá để phát triển dự án, giá trúng lại tác động trực tiếp đến bài toán giá vốn của doanh nghiệp. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải tính toán lại cơ cấu sản phẩm, phương án tài chính và giá bán nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tuy nhiên, cán cân thị trường đang dần thay đổi khi nguồn cung đất đấu giá có xu hướng gia tăng. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, cùng với nhu cầu tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị, nhiều địa phương đang rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố cần cân nhắc, khẩu vị của nhà đầu tư cũng có sự thay đổi và phân hóa rõ rệt. Việc nguồn cung đất đấu giá gia tăng khiến mức độ cạnh tranh giữa các khu đất ngày càng rõ nét.

Nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời cân nhắc kỹ hơn giữa đất đấu giá, đất trong khu dân cư hiện hữu và các sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn lân cận. Vì vậy, tâm lý “mua bằng mọi giá” dần giảm bớt, khiến giá trúng đấu giá không còn ở mức quá cao như giai đoạn trước.

Song song với đó, tâm lý đầu tư cũng đang chuyển dịch theo hướng tích cực, từ chạy theo các cơn sốt đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn. Khách hàng ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng được quy hoạch đồng bộ và có tiềm năng khai thác lâu dài.

VARS IRE dự báo, trong thời gian tới, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc. Sự gia tăng nguồn cung cùng các quy định mới đang góp phần đưa hoạt động đấu giá trở về đúng bản chất, tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn, giá trúng ngày càng phản ánh sát giá trị thực thay vì bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ.

Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải rà soát lại chiến lược phát triển quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai, phương án tài chính và năng lực vận hành dự án.

Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất, mà thuộc về những đơn vị có khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm phù hợp thị trường, gắn liền giá trị sử dụng với giá trị khai thác thực.