Đất khu công nghiệp phía Nam chững nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng

Nguồn cung tạm thời chững lại

Theo Cushman&Wakefield, trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn đang tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng. Điều này khiến tiến độ đưa các dự án mới ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Tổng nguồn cung toàn thị trường duy trì ở mức 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2025 nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến nguồn cung cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất, thay vì mở rộng nguồn cung mới. Các dự án đang tiếp tục hoàn thiện thủ tục và hạ tầng để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn dư địa phát triển.

Trong bối cảnh quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. TP.HCM tiếp tục có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 86,1%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 3,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 73,1%, tăng 1,3 điểm phần trăm theo quý và 0,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tại Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy đạt 60,9%, tăng 1,6 điểm phần trăm theo quý và 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì tập trung tại một số khu vực truyền thống.

Giá thuê phân hóa theo quỹ đất

Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, song diễn biến giữa các địa phương có sự phân hóa. Giá chào thuê trung bình toàn thị trường đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 0,5% so với quý trước nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất, đạt 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 0,3% theo quý và 1,9% so với cùng kỳ. Giá thuê tại địa phương này duy trì xu hướng tăng. TP.HCM đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% theo quý và 6,8% so với cùng kỳ. Mức tăng này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Ngược lại, giá thuê tại Tây Ninh đạt 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 4,8% theo quý và 6,8% so với cùng kỳ. Mức giá tại Tây Ninh phản ánh chiến lược cạnh tranh về giá để thu hút các dự án mới trong bối cảnh địa phương còn quỹ đất công nghiệp.

Nguồn cung tương lai được chuẩn bị tại cả ba địa phương

Quý II/2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Tại Đồng Nai, địa phương đang đẩy mạnh xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha. Trong khi đó, TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới, tổng diện tích 3.833 ha.

Như vậy, nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương, song theo những định hướng khác nhau. Đồng Nai tập trung nâng cao chất lượng thu hút đầu tư.

Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp, trong khi TP.HCM hướng đến các ngành có giá trị gia tăng cao. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng cho thị trường khu công nghiệp toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.