Đấu thầu, đấu giá đất để xử lý chênh lệch địa tô

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội. Ảnh: Như Ý

“Năn nỉ doanh nghiệp áp giá cao nhất để cứu cán bộ”

Liên quan đến vấn đề xác định giá đất, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, dự thảo luật mới nhất đã bỏ phương pháp chiết trừ, đồng thời đề xuất bổ sung phương pháp thặng dư. “Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới. Việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế”, ông Hiếu nói.

Ủng hộ quan điểm này, Giám đốc Sở TN&MT Kiên Giang Phùng Quốc Bình cho biết, ở Kiên Giang, hơn 70% áp dụng xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, song vẫn có phương pháp khác kèm theo để có sự so sánh, đưa ra từng mức giá cụ thể cho mỗi dự án. Tuy nhiên, ông đề nghị cần quy định rõ ở đâu, trong điều kiện nào thì sử dụng phương pháp nào cho hiệu quả. “Trong điều kiện dữ liệu đã có đầy đủ hết thì không tội gì phải áp dụng phương pháp thặng dư; hay các trường hợp trong khu kinh tế có quy hoạch rõ ràng cũng không nên áp dụng phương pháp thặng dư”, ông Bình nói.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, cũng đề nghị nên duy trì phương pháp thặng dư này. “Phương pháp này, nhiều ý kiến cho rằng giả thiết nhiều quá. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm, nhược điểm khác nhau. Trong khi đó, chúng ta có nhiều loại hình dự án, với nhiều phân khúc khác nhau, quy mô khác nhau, nếu sử dụng một phương pháp sẽ không chính xác”, ông Khôi nói.

Từ thực tế công tác tại địa phương trước đây, bà Cao Xuân Thu Vân, Phó chủ tịch Trung ương Hội Nông dân Việt Nam, băn khoăn khi mỗi phương pháp lại tính ra một giá đất khác nhau. Trong trường hợp đó, lấy giá nào làm căn cứ? “Khi họp, các đồng chí lãnh đạo phản ánh tối ngày tham thu ngân sách, khiến doanh nghiệp không tiếp cận được dự án. Thế là chúng tôi lấy phương pháp phù hợp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sau đó thanh tra, cơ quan công an vào cuộc nói rằng gây thất thoát ngân sách. Thực tiễn, có trường hợp phải đi năn nỉ doanh nghiệp quay lại áp phương án giá cao nhất để cứu cán bộ”, bà nói. Bà đề nghị quy định rõ áp dụng phương pháp nào, cơ chế nào, trong trường hợp nào.

“Nếu định được giá đất sát giá thị trường thì không cần đấu giá đất. Tuy nhiên thực tế không thể định giá đất đúng. Thị trường có thực sự đạt được sự minh bạch và lý tưởng để có thể định giá được không?”.

Trước những ý kiến đặt ra, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho biết, đây là nội dung mới được đề xuất đưa vào dự thảo, nhưng với tinh thần “phải có van khóa” như Chủ tịch Quốc hội yêu cầu. Nghĩa là làm sao để hạn chế được những bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai. “Ví dụ phương pháp này có sai sót, gây thất thu, ảnh hưởng đến cán bộ, rồi có thể dẫn đến bắt tay với người định giá… Đồng thời cũng phải có được cách đối chiếu so sánh giữa các phương pháp để giá đất cơ bản phải tính đúng, tính đủ, phù hợp với thị trường”, ông Ngân nói.

Về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, việc bổ sung phương pháp thặng dư vào định giá đất phải được tiến hành cùng với các phương pháp khác để có sự so sánh. Đối với vấn đề đại biểu phản ánh phải vận động doanh nghiệp chọn giá cao hơn để cứu cán bộ, ông Thanh lưu ý, phải tìm hướng để xử lý.

Đấu giá để xử lý địa tô chênh lệch

Liên quan đến thu hồi đất, giao đất đối với dự án nhà ở thương mại, dự thảo Luật lần này đưa ra 2 phương án. Trong đó, phương án nhận được nhiều sự quan tâm là quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10 hécta là trường hợp đấu thầu; dưới 10 hécta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 hécta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Cho rằng thu hồi đất là vấn đề cực kỳ phức tạp, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ), bày tỏ ủng hộ quan điểm sử dụng vốn ngân sách để tạo quỹ đất sạch. Theo ông Sỹ, Nhà nước sẽ dùng vốn ngân sách để đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, rồi thực hiện đấu thầu, đấu giá. “Đây là giải pháp tốt nhất để xử lý địa tô chênh lệch. Đồng thời sẽ là giải pháp tốt nhất để xử lý hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất - Nhà nước và nhà đầu tư”, ông Sỹ nói. Để giải quyết bài toán vốn cho Nhà nước, theo ông, có thể đưa ra cơ chế mời các ngân hàng thương mại cho vay, sau đó đấu thầu, đấu giá, rồi hoàn trả lại cho ngân hàng. “Các ngân hàng thương mại không thiếu vốn, nếu thấy dự án nào khả thi, họ sẵn sàng tham gia”, ông Sỹ nhận định.

“Cốt lõi là vấn đề giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở thỏa thuận, nhà đầu tư ứng tiền. Nếu định giá đất sát giá thị trường sẽ không có chuyện thất thoát lãng phí”.

Đồng tình với quan điểm trên, tuy nhiên, chuyên gia độc lập về đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, phân bổ chênh lệch địa tô một cách hài hòa không đồng nghĩa với việc dự án đó bắt buộc phải đấu giá đất. “Cốt lõi là vấn đề giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở thỏa thuận, nhà đầu tư ứng tiền. Nếu định giá đất sát giá thị trường sẽ không có chuyện thất thoát lãng phí”, ông Đỉnh nói. Theo ông, không nhất thiết phải quy định đấu thầu, đấu giá dự án.

Tranh luận lại, ông Sỹ cho rằng, nếu đã xác định được giá thị trường thì khỏi phải đấu thầu, đấu giá. “Vấn đề ở đây là không xác định được giá thị trường nên mới phải đấu giá”, ông Sỹ nói. Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng cho rằng, nếu định được giá đất sát giá thị trường thì không cần đấu giá đất. Tuy nhiên, “thực tế không thể định giá đất đúng”. “Thị trường có thực sự đạt được sự minh bạch và lý tưởng để có thể định giá được không?”, ông đặt câu hỏi. Ông nói: “Những tài sản khác còn thực hiện đấu giá, trong khi cái khó nhất là sử dụng đất lại không đấu giá nữa thì Luật Đấu giá tài sản còn ý nghĩa gì”.

THÀNH NAM