Đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà ở xã hội có nguy cơ nằm trên giấy
Trong 5 năm tới, Việt Nam cần phải phê duyệt thêm hàng trăm dự án nhà ở xã hội khác để hoàn thành mục tiêu đã đề ra. Một số ý kiến cho rằng, nếu tiếp tục đà triển khai trong giai đoạn vừa qua, có thể 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội sẽ phải nằm trên giấy.
Đừng để Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trên giấy
Đầu tháng 4/2023, Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.
Tới nay, sau hơn một năm triển khai Đề án, số lượng dự án nhà ở xã hội dường như “dậm chân tại chỗ”. Đặc biệt, Hà Nội và TP.HCM, 2 đô thị lớn nhất Việt Nam đang “khát” phân khúc nhà ở này, tuy nhiên tốc độ hoàn thành và phê duyệt dự án không có nhiều tiến triển.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng công bố vào cuối tuần trước, trong quý II/2024, cả nước có 9 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai. Trong đó, có 3 dự án đã hoàn thành trong quý với 1.120 căn, 1 dự án tại Thái Nguyên đã khởi công xây dựng với 395 căn và 5 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Riêng Hà Nội không có dự án nào hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý II/2024. TP.HCM có duy nhất một dự án hoàn thành, với số lượng khiêm tốn chỉ 368 căn. Trong quý II, TP.HCM cũng không còn dự án nào đang triển khai, thành phố này cũng không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở nào trong quý.
Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn từ 2021 đến quý II/2024, cả nước đã hoàn thành 79 dự án đã hoàn thành, với quy mô 40.679 căn, đáp ứng được 4% so với Đề án. Như vậy, dù đã đi được gần 1 nửa chặng đường, số lượng căn hộ nhà ở xã hội vẫn cách khá xa so với mục tiêu được Chính phủ đề ra.
Hà Nội và TP.HCM, 2 đô thị lớn nhất Việt Nam đang “khát” phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh: BĐS
Hiện tại, cả nước đang có 128 dự án đã khởi công xây dựng, với quy mô 111.688 căn. Nếu các dự án này không bị chậm tiến độ, thì trong 1 - 2 năm nữa, Việt Nam sẽ có tổng cộng 152.367 căn hộ, đáp ứng được 15,2% tiến độ so với đề án.
Ngoài ra, vừa qua, các địa phương đã chấp thuận chủ trương đầu tư với 412 dự án, với quy mô 409.449 căn. Nếu các dự án này triển khai đúng tiến độ, trong 4 - 5 năm tới, Việt Nam sẽ có tổng cộng 561.816 căn hộ nhà ở xã hội, đáp ứng gần 56,2% so với Đề án. Như vậy, Việt Nam cần phải phê duyệt thêm hàng trăm dự án nhà ở xã hội khác để hoàn thành mục tiêu đã đề ra. Một số ý kiến cho rằng, nếu tiếp tục đà triển khai trong giai đoạn vừa qua, có thể 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội sẽ phải nằm trên giấy.
Tại một hội nghị diễn ra vào tháng 2/2024, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã đánh giá: Một số địa phương như Hà Nội và TP.HCM là những thành phố lớn, tập trung nhiều lao động thu nhập thấp, có nhu cầu nhà xã hội rất cao nhưng kết quả còn rất hạn chế, cho thấy địa phương chưa quyết tâm, chủ động.
Ngoài ra, có nhiều địa phương chưa quan tâm xây dựng nhà xã hội như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi... Đây là những tỉnh không có dự án nhà xã hội khởi công từ 2021 đến đầu tháng 2/2024.
Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Dù các luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, đến đầu năm 2025 mới được thi hành. Do đó những ưu đãi cho chủ đầu tư hay việc đơn giản hóa các thủ tục vẫn chưa được áp dụng.
Để hỗ trợ Đề án 1 triệu căn hộ về đích, Chính phủ và các Bộ, ngành đã đưa ra một số giải pháp. Trong đó, nổi bật nhất là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, gói hỗ trợ này được công bố vào tháng 4/2023, tính đến hết quý II/2024, tức là 14 tháng triển khai gói hỗ trợ này mới giải ngân 1.234 tỷ đồng, đạt 1,03% tổng gói tín dụng.
Cũng trong sự kiện hồi tháng 2/2024, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã “không hài lòng” vì gói tín dụng này giải ngân rất chậm. Do đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Ngân hàng Nhà nước rà soát, đánh giá lại việc triển khai gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng và lập kế hoạch, tạm cấp bù, quyết toán cấp bù lãi suất thực hiện cho vay nhà ở xã hội.
Mới đây, trong một sự kiện khác vào giữa tháng 8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, xây dựng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê, thuê mua, xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội. Gói tín dụng này sẽ giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện.
Trong đó, 15.000 tỷ đồng sẽ được lấy từ nguồn phát hành trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác.
Các luật mới sẽ hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở xã hội?
Bên cạnh các gói tín dụng từ Chính phủ, một số ý kiến cho rằng, 3 luật mới liên quan tới thị trường bất động sản, bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ là sự khởi đầu mới cho nguồn cung nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-Home cho biết: Luật có tác động mạnh nhất vào phân khúc nhà ở xã hội, đó là Luật Nhà ở 2023. Luật này có một số điểm mới, tháo gỡ đáng kể khó khăn của các doanh nghiệp. Ví dụ như giải quyết được khâu định giá đất, giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình – hộ khẩu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã “cởi trói” hầu hết các vấn đề này tồn đọng này.
Theo ông Nam, cuối tháng 7 vừa qua, Chính phủ đã thông qua Nghị định 100 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này đã có nhiều đột phá.
Đơn cử, Nghị định 100 đưa ra điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội.
Trong khi đó, theo quy định trước, điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi họ thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay.
Chưa kể, nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu (kinh doanh tự do). Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay.
“Khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) với tổng thu nhập không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng, sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước” - ông Nam nói.
Ngoài ra, ông Nam cho rằng, hiện ở các nước phát triển, cứ 5 người thì có 1 người đang ở nhà ở xã hội. Vì vậy, với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, ông Nam mong chờ thông tư khác ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội.
Dù vậy, ngoài các chính sách hỗ trợ đã có, Chính phủ cần có thêm một số giải pháp khác đủ mạnh, đủ quyết liệt để các chủ đầu tư lớn tham gia ra vào các dự án nhà ở xã hội. Đơn cử, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên 15%, thay vì chỉ 10% như hiện tại.
