Đề nghị bổ sung căn cứ xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI tổ chức. Ảnh: Thanh Xuân

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức ngày 27/8/2026, các chuyên gia nhận định Dự thảo vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa, nhằm bảo đảm tính hợp lý, thống nhất và đồng bộ trong quá trình triển khai. Trong đó có quy định liên quan đến bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

TÁC ĐỘNG ĐẾN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP 

Cụ thể, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội), cho biết khoản 3 Điều 76 của Dự thảo nêu “Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất”, mới dừng ở việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất là “tỷ lệ tăng, giảm giá đất” nhưng chưa quy định căn cứ, điều kiện và nguyên tắc xác định mức tăng, giảm; trong khi hệ số này có khả năng trực tiếp làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp. Theo cấu trúc của Điều 76, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí; sau đó hệ số điều chỉnh tiếp tục được áp dụng đối với giá của từng loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đó.

Tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đánh giá Dự thảo chưa trả lời được vấn đề quan trọng là sự kiện, hoặc điều kiện nào làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh bảng giá và căn cứ nào quyết định hệ số điều chỉnh. Việc quy định hệ số là một “tỷ lệ tăng, giảm” chỉ mô tả cách thức tác động của hệ số đối với bảng giá, chứ chưa hình thành căn cứ pháp lý để xác định chính tỷ lệ đó.

Theo bà Nga, vấn đề này trước hết dẫn đến sự chưa rõ ràng về chức năng của hệ số điều chỉnh. Ngược lại, nếu hệ số điều chỉnh được thiết kế nhằm khắc phục độ trễ của bảng giá đất so với biến động thực tế, thì Điều 76 lại chưa xác định mức độ chênh lệch nào giữa bảng giá và thông tin giá đất thực tế mới đủ để áp dụng hệ số điều chỉnh. Một mức chênh lệch nhỏ, mang tính ngắn hạn có cần điều chỉnh hay không; biến động giá phải kéo dài trong thời gian bao lâu; và dữ liệu của bao nhiêu giao dịch mới đủ đại diện cho thị trường cũng đều chưa được làm rõ... Đáng chú ý hơn, Dự thảo cũng chưa quy định rõ nguồn dữ liệu nào được sử dụng để xác định hệ số.

“Những điều trên có ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp, bởi hệ số điều chỉnh tuy chỉ là một con số nhưng tác động đến nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp”, vị chuyên gia bình luận.

Ngoài ra, một vấn đề khác cần quan tâm là khoản 4 Điều 76 giao UBND cấp tỉnh xây dựng và HĐND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh. Bà Nga lưu ý khi Luật không đặt ra bộ tiêu chí chung, các địa phương có thể hình thành những phương pháp xác định hệ số khác nhau. Đối với doanh nghiệp đầu tư trên nhiều tỉnh, thành phố, cùng một loại dự án và điều kiện đất đai tương đối tương đồng, nhưng phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính có thể khác đáng kể. Qua đó, không chỉ làm tăng chi phí tuân thủ, mà còn giảm khả năng dự báo và so sánh hiệu quả đầu tư giữa các địa phương.

Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết quy định tại Điều 76 hiện được đánh giá là khá sơ sài. Mặc dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, nhưng Luật vẫn cần quy định một khung nguyên tắc cơ bản. Chẳng hạn: thời hạn áp dụng và thời điểm điều chỉnh bảng giá đất; điều kiện, mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K. Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư. Vì vậy, đề nghị bổ sung vào Luật nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, nhằm bảo đảm tính thống nhất, công khai, minh bạch trong quá trình áp dụng tại địa phương.

NGHIÊN CỨU ÁP DỤNG SONG SONG HAI HỆ THỐNG GIÁ ĐẤT 

Đồng quan điểm, bà Nga đề nghị Dự thảo bổ sung ngay tại Điều 76 các nhóm căn cứ cơ bản để xác định hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì giao toàn bộ nội dung này cho địa phương. Hệ số nên chủ yếu phản ánh mức chênh lệch có căn cứ giữa giá trong bảng giá đất và thông tin giá đất thực tế tại thời điểm xem xét, trên cơ sở dữ liệu giao dịch hợp pháp, mức độ biến động giá trong một khoảng thời gian nhất định và đặc điểm khách quan có ảnh hưởng đến giá nhưng chưa được phản ánh trong bảng giá đất.

Trong khi đó, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), kiến nghị: Thay vì sử dụng duy nhất một bảng giá đất (nhân hệ số) cho mọi đối tượng, thì nên nghiên cứu áp dụng song song 2 hệ thống giá đất dựa trên bản chất quyền sở hữu và mục đích sử dụng.

Cụ thể, hệ thống bảng giá đất (định giá hàng loạt) được sử dụng phục vụ quản trị hành chính và ngân sách. Phạm vi là tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, phạt vi phạm hành chính, và tính tiền thuê đất trả hàng năm. Hệ thống áp dụng nguyên tắc “ổn định, hài hòa lợi ích” giúp nền kinh tế tiên liệu được chi phí đầu vào. Nhà nước có thể điều tiết nguồn thu thông qua công cụ tỷ lệ % thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Còn hệ thống giá đất cụ thể (định giá độc lập) phục vụ quan hệ dân sự, thương mại và tài sản công. Ở chiều Nhà nước thu tiền, phạm vi áp dụng là giao đất/cho thuê đất trả tiền một lần; xác định giá khởi điểm đấu giá; định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Ở chiều Nhà nước chi tiền, phạm vi là bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

Hệ thống áp dụng nguyên tắc thị trường khách quan thông qua tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập. Cơ quan nhà nước đóng vai trò thẩm định và phê duyệt nhằm tách bạch chức năng, chống “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Bồi thường sòng phẳng theo giá thị trường sẽ đổi lấy sự đồng thuận, tiết kiệm hàng chục nghìn tỷ đồng chi phí cơ hội và trượt giá cho các dự án đầu tư công.