Đề nghị gỡ vướng chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư mất khả năng triển khai

Các đại biểu tham dự Phiên họp. Ảnh: Media Quốc hội

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cắt giảm thủ tục, hoàn thiện điều kiện và quy trình giao dịch

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, tăng tính công khai, minh bạch và bảo đảm sự đồng bộ với pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cho thấy một số quy định cần tiếp tục sửa đổi để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với việc sắp xếp đơn vị hành chính, tổ chức lại bộ máy Nhà nước, thực hiện chính quyền địa phương hai cấp và những thay đổi của pháp luật liên quan.

Dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật năm 2023. Theo Tờ trình, dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời tập trung quy định những nội dung khung, mang tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Một nội dung đáng chú ý là đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và 7 điều kiện đầu tư kinh doanh, liên quan đến sàn giao dịch, dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản và điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.

Về phân quyền, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với việc giảm thủ tục, dự thảo làm rõ phạm vi điều chỉnh, trong đó không áp dụng đối với đối tượng, trình tự giao dịch và hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở chính sách. Các khái niệm về dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng kinh doanh và thuê mua bất động sản cũng được bổ sung, hoàn thiện.

Để tăng tính minh bạch của thị trường, dự thảo quy định đầy đủ hơn về nội dung, thời điểm công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; đồng thời sửa đổi điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Về giao dịch, dự thảo bổ sung các nguyên tắc và khung quy trình thực hiện; quy định mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bổ sung cơ chế bảo đảm tiền hợp đồng, bảo vệ khách hàng khi chuyển nhượng dự án

Về thanh toán, Chính phủ đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, thông qua việc chuyển khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Các quy định về bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai cũng được rà soát, sửa đổi. Trong đó, dự thảo làm rõ điều kiện đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh; bổ sung quy định về thanh toán trong thuê mua và chỉnh lý thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định về điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết biện pháp bảo đảm, nhằm tránh khoảng trống pháp lý và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), pháp luật về đất đai.

Với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, dự thảo làm rõ các hình thức giao dịch, trình tự, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên; phân định với pháp luật đất đai, đầu tư để tránh chồng lấn.

Các yêu cầu về đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiến độ thực hiện và giao đất cũng được quy định rõ hơn. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở phải đáp ứng điều kiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc theo phân kỳ đầu tư, dự án thành phần.

Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dự thảo thống nhất quy định về thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục với pháp luật đầu tư; bổ sung các văn bản có giá trị pháp lý làm căn cứ xác định chủ đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn, chấp thuận hoặc công nhận.

Để bảo vệ khách hàng khi dự án được chuyển nhượng, dự thảo làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng trong việc bàn giao hồ sơ pháp lý, hồ sơ dự án, hồ sơ khách hàng, các khoản tài chính và những quyền, nghĩa vụ liên quan.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Media Quốc hội

Nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng để tránh dự án đình trệ kéo dài

Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu hướng xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không mong muốn tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án.

Cụ thể, cần xem xét trường hợp có bên muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận. Việc nghiên cứu cơ chế này nhằm tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và không bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Đồng thời, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung đánh giá các phương án về khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, các nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Một số ý kiến cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Tuy nhiên, cần quy định rõ trách nhiệm trong trường hợp không thực hiện cam kết và cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định ngay trong luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và cách xử lý rủi ro phát sinh. Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Báo cáo thẩm tra ghi nhận ý kiến đề nghị phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn thực hiện dự án, đồng thời kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Đối với công chứng, Ủy ban đề nghị Chính phủ rà soát, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định, bảo đảm thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Nếu lựa chọn phương án giao Chính phủ quy định tại nghị định, cần bổ sung nội dung cụ thể vào dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị báo cáo rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, rà soát để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất về hiệu lực giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.