Tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế

Nhà ở cho thuê phải hướng đến người có khó khăn về nhà ở

Về nhà ở cho thuê không bằng vốn nhà nước, tại Điều 38, Điều 41, Điều 42 và Điều 43, ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường bày tỏ đồng tình với định hướng lần đầu tiên xác lập nhà ở cho thuê là một trụ cột chính sách độc lập, cùng với nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Đây là bước đột phá trong tư duy phát triển nhà ở. Dự thảo Luật cũng đưa ra các chính sách ưu đãi đáng kể tại Điều 42, gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hỗ trợ vay vốn ưu đãi và dành quỹ đất, diện tích sàn làm nhà ở thương mại để bán nhằm thu hút khu vực tư nhân tham gia đầu tư.

ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng vẫn còn những nội dung cần tiếp tục hoàn thiện. Mặc dù chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi lớn về tài chính và đất đai từ nguồn lực công, Điều 38 lại quy định đối tượng được thuê nhà là mọi công dân có nhu cầu, chưa xác định tỷ lệ diện tích sàn tối thiểu phải dành cho những người gặp khó khăn về nhà ở.

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 41 quy định chủ đầu tư phải duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời hạn hoạt động của dự án và không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, dự thảo chưa thiết lập chế tài tài chính đủ rõ ràng đối với trường hợp chủ đầu tư tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng trá hình phần nhà ở cho thuê đã được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất.

Theo đại biểu, tại các phường trung tâm và khu vực phát triển nóng của Hà Nội, giá thuê nhà thương mại đang tăng cao. Nếu không có quy định ràng buộc về tỷ lệ đối tượng ưu tiên và thời hạn hợp đồng thuê tối thiểu, chính sách ưu đãi có nguy cơ bị biến tướng thành cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển căn hộ dịch vụ cao cấp với giá thuê cao, trong khi người lao động thu nhập thấp không thể tiếp cận.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 38 quy định bắt buộc các dự án nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi phải dành tối thiểu từ 30% đến 50% diện tích sàn cho các nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở, theo thứ tự ưu tiên quy định tại khoản 2 Điều 31. Đồng thời, cần quy định thời hạn hợp đồng thuê tối thiểu, chẳng hạn từ 3 đến 5 năm đối với đối tượng chính sách, nhằm bảo đảm quyền cư trú ổn định.

Đối với Điều 42, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thu hồi toàn bộ các khoản ưu đãi nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc kinh doanh sai mục đích phần nhà ở cho thuê. Việc xử lý cần bao gồm truy thu tiền sử dụng đất, tiền thuế theo giá thị trường tại thời điểm phát hiện vi phạm, kèm tiền phạt chậm nộp. Qua đó, bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước được sử dụng đúng mục tiêu và mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Quản lý chặt chẽ phân lô bán nền và cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú

Về hạn chế phân lô bán nền và cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú, ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường tập trung phân tích hai nội dung tại điểm đ khoản 2 Điều 6 và điểm c khoản 5 Điều 3 của dự thảo Luật.

Đối với phân lô bán nền, dự thảo chỉnh lý theo hướng cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II; đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại, giao UBND cấp tỉnh quyết định theo tiêu chí do Chính phủ ban hành.

Đại biểu cho rằng định hướng này là cần thiết, nhưng nguy cơ áp dụng tùy nghi tại địa phương vẫn lớn nếu Luật không xác định những giới hạn cụ thể, như mật độ dân số và tỷ lệ diện tích tối đa được phép phân lô trong dự án.

Quang cảnh thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Tại Hà Nội và các vùng giáp ranh đang đô thị hóa mạnh, nếu buông lỏng quản lý phân lô bán nền có thể dẫn đến đầu cơ, phân lô tràn lan, đất đai bị bỏ hoang, phá vỡ cấu trúc hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung ngay trong Luật nguyên tắc không phân lô bán nền tại các khu vực nằm trong quy hoạch phát triển đô thị 5 năm tới, khu vực định hướng phát triển theo mô hình TOD và dọc các trục giao thông đối ngoại lớn. Quy định này nhằm bảo đảm hoạt động phát triển bất động sản phù hợp với định hướng quy hoạch, hạn chế tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu quả và tạo áp lực lên hạ tầng đô thị.

Đối với việc cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn hạn, như mô hình Airbnb, đại biểu cho rằng việc cho phép hoạt động này phù hợp với xu hướng kinh tế chia sẻ và khai thác tài sản nhàn rỗi. Theo số liệu được nêu trong bài phát biểu, năm 2024, Airbnb đóng góp 16,2 nghìn tỷ đồng vào GDP Việt Nam theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, thực tế cũng đặt ra nhiều vấn đề về an ninh, trật tự, nguy cơ cháy nổ, người lạ ra vào liên tục, quá tải thang máy và ảnh hưởng đến đời sống của cư dân thường trú. Trong khi đó, lực lượng Công an cấp xã, phường gặp khó khăn trong quản lý cư trú khi đối tượng lưu trú biến động theo từng ngày.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị không cấm hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn nhưng phải thiết lập các điều kiện quản lý nghiêm ngặt. Cụ thể, hoạt động này cần có sự đồng thuận của Hội nghị nhà chung cư hoặc được quy định trong quy chế của tòa nhà. Chủ căn hộ phải đăng ký kinh doanh, thực hiện khai báo lưu trú tự động thông qua cơ sở dữ liệu VNeID kết nối với Công an phường và mua bảo hiểm cháy, nổ bổ sung.

Các điều kiện này nhằm bảo đảm hài hòa giữa quyền khai thác tài sản hợp pháp của chủ sở hữu với yêu cầu quản lý cư trú, an toàn phòng cháy, chữa cháy và quyền lợi của cộng đồng cư dân.

Chính sách nhà ở xã hội phải bảo đảm đúng đối tượng

Liên quan đến nhà ở xã hội, tại các Điều 59, 60, 64, 67 và 68, ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường đề cập việc luật hóa chính sách thí điểm theo Nghị quyết số 201/2025/QH15, tỷ lệ đất thương mại, dịch vụ trong dự án, điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và quản lý đối tượng thụ hưởng trên nền tảng số.

Đối với việc luật hóa chính sách thí điểm, đại biểu đánh giá cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu và cắt giảm một số thủ tục hành chính, như thẩm định giá, phê duyệt quy hoạch, giúp rút ngắn khoảng 200 ngày chuẩn bị dự án là hướng đi phù hợp.

Tuy nhiên, thời gian triển khai thí điểm trên thực tế mới bắt đầu từ tháng 5/2025, chưa đầy một năm. Vì vậy, đại biểu cho rằng chỉ nên luật hóa những cơ chế đã rõ ràng về thủ tục; riêng khâu kiểm soát sau đầu tư đối với giá và chất lượng công trình cần được củng cố vững chắc, tránh tình trạng chủ đầu tư tự quyết định mức giá quá cao.

Đối với quy định về tỷ lệ đất thương mại, dịch vụ tại Điều 64, dự thảo cho phép chủ đầu tư dành một tỷ lệ diện tích đất hoặc diện tích sàn thương mại nhưng không quy định rõ mức trần 20% như Luật Nhà ở năm 2023. Theo đại biểu, việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp là cần thiết, nhưng nếu không khống chế tỷ lệ tối đa sẽ có nguy cơ làm thu hẹp diện tích nhà ở xã hội thực chất, khiến dự án bị thương mại hóa quá mức. Do đó, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định khống chế tỷ lệ đất hoặc diện tích sàn thương mại, dịch vụ ở mức tối đa không quá 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn xây dựng của dự án.

Về quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm tại điểm e khoản 1 Điều 68, đại biểu ghi nhận dự thảo ngày 15/10/2026 đã tiếp thu chỉ đạo của Chính phủ theo hướng người mua sau 5 năm chỉ được bán lại cho đúng đối tượng thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự thảo chưa khống chế giá bán lại. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, nếu nhà ở xã hội được bán theo giá thị trường sau 5 năm, mức chênh lệch có thể lên tới hàng tỷ đồng, tạo động cơ cho việc đứng tên hộ và đầu cơ suất mua nhà ở xã hội.

Để hạn chế tình trạng trục lợi chính sách, đại biểu đề nghị bổ sung công thức hoặc mức trần giá bán lại sau 5 năm. Giá bán có thể được tính trên cơ sở giá mua ban đầu cộng với hệ số trượt giá, lãi suất hoặc theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Việc xác định giá cần hướng đến mục tiêu bảo toàn hợp lý giá trị tài sản, đồng thời triệt tiêu động cơ đầu cơ từ chính sách hỗ trợ nhà ở.

Đối với quản lý đối tượng thụ hưởng trên nền tảng số, đại biểu phản ánh thực tiễn tại UBND và Công an cấp phường ở Hà Nội cho thấy việc xác nhận thu nhập đối với lao động tự do bằng phương pháp thủ công còn nhiều khó khăn, khiến cán bộ cơ sở e ngại rủi ro pháp lý.

Đại biểu đề nghị quy định nguyên tắc thực hiện tự động 100% quy trình xét duyệt và hậu kiểm đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thông qua kết nối, liên thông Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, hệ thống VNeID, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế. Theo đó, cần tiến tới xóa bỏ hoàn toàn việc yêu cầu người dân xin xác nhận bằng giấy tại cấp xã, phường.

Việc số hóa quy trình xét duyệt không chỉ giảm thủ tục hành chính mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế sai sót trong xác định đối tượng và tăng cường khả năng giám sát việc thực hiện chính sách.