Đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án bất động sản

Sáng 22/10, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Tờ trình, dự thảo kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách; bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI sáng 22/10. Ảnh: Media Quốc hội

Bổ sung cơ chế bảo đảm thanh toán, xây dựng dữ liệu bất động sản

Về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án, dự thảo sửa đổi các quy định nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai, đầu tư.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: Media Quốc hội

Một nội dung đáng chú ý là bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, thông qua chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo đồng thời hoàn thiện quy định về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới dữ liệu được tạo lập, cập nhật bảo đảm chính xác, đầy đủ, thống nhất và dùng chung. Mã định danh điện tử cũng được đề xuất áp dụng đối với từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

ĐBQH dự Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI sáng 22/10. Ảnh: Media Quốc hội

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh theo quy định. 

Về phân cấp, phân quyền, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành. 

Cần kiểm soát chặt tiền đặt cọc

Thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, tránh lặp lại quy định và phát sinh cách hiểu khác nhau.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi. Ảnh: Media Quốc hội

Với bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng còn lại và phương án xử lý rủi ro. Đồng thời, cần làm rõ tính tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn thực hiện dự án và kiểm soát các khoản thu có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Về chuyển nhượng dự án, ông Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Quy định cần tính đến khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, nghĩa vụ với ngân sách và khách hàng, tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực.

Đối với việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá kỹ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, tác động chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro trước khi đưa vào dự thảo Luật.