Đề xuất nhiều chính sách thuế và tín dụng để điều tiết thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đề cập đến các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng để làm được điều này không đơn giản bởi cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Đề xuất đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 được khơi lại

Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân mà chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6-2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đề xuất đánh thuế người sở hữu bất động sản trở lên được khơi lại. Ảnh minh họa: DNCC

Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.

Cuối năm 2022, UBND TPHCM đã có tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế chính sách thí điểm tạo động lực phát triển của Thành phố và trong các cơ chế về tài chính – ngân sách, TPHCM đề xuất được trao quyền quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Mục đích là vừa để thí điểm chính sách về bất động sản, làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung, vừa tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Tuy vậy, kế hoạch đánh thuế căn nhà thứ hai sau đó phải tạm dừng lại do gặp nhiều sự phản đối của người dân, đồng thời tính thời điểm cũng không phù hợp khi địa phương này đang trải qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19.

Hiện tại, dự án Luật Thuế bất động sản đang được khởi động lại sau những ồn ào gần đây, xuất phát từ việc giá đất tăng bất thường tại các cuộc đấu giá đất ở một số huyện vùng ven Hà Nội.

Mới đây, trong Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất. Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư liên tục tăng mạnh trong năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội. Giá nhà đất, chung cư qua tay nhiều cò đất bị đẩy lên hàng trăm triệu đồng hay những chiêu trò đấu giá đất rồi bỏ cọc khiến dư luận bức xúc.

Trong cuộc họp báo thường kỳ quí 3-2024, ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Tài chính, cho biết, Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, Thứ trưởng Chi cũng khẳng định rằng, mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ và ổn định thị trường sẽ khó lòng được thực hiện, nếu chỉ dựa vào chính sách thuế. Thay vào đó, hệ thống chính sách cần có sự đồng bộ giữa các quy định về đất đai, quy hoạch…

Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, nếu chỉ dùng mỗi Luật Đất đai, nếu chỉ bỏ khung giá đất, thực hiện cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo luật này… thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm.

Do đó, việc ban hành chính sách về thuế tài sản, thuế bất động sản là công việc cấp bách, chứ không chỉ là cần thiết, bởi không thể dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp vào thị trường.

Thêm đề xuất siết tín dụng với người mua bất động sản thứ 2

Trước tình trạng giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua, VARS cũng đề xuất thêm giải pháp điều tiết thị trường bằng chính sách về tín dụng.

VARS cho rằng điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.

Đề xuất thêm chính sách về tín dụng để điều tiết thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: DNCC

Trước hết, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhà đất. Cụ thể, để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ 2 trở lên.

Ngoài ra, VARS đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro.

Bên cạnh đó, Nhà nước xem xét thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

VARS cũng đề xuất Nhà nước có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn…

“Để chính sách áp dụng đúng và trúng, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi”, VARS kiến nghị.

Cơ quan này cũng cho rằng để điều tiết thị trường toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường, hạn chế rủi ro.

Đã có nhiều nước áp dụng

Thực tế, điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách về tín dụng đã được nhiều nước áp dụng.

Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, Fed cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn.

Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA (Federal Housing Administration) với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.

Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Australia, Canada,…

“Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam”, VARS nhận định.

Bình Nguyên