Đề xuất tăng tiền đặt cọc lên tới 50% để đấu giá đất có hạn chế bỏ cọc?

Hệ lụy từ việc thổi giá rồi bỏ cọc

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức quan trọng để khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách và bảo đảm cạnh tranh công khai trong việc phân bổ tài sản. Tuy nhiên, những vụ trả giá cao bất thường rồi không thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Hà Nội thời gian qua cho thấy một nghịch lý là mức giá được công bố sau phiên đấu giá chưa chắc phản ánh giá trị giao dịch thực tế của thị trường.

Vấn đề đặt ra không chỉ là xử lý người trúng đấu giá bỏ cọc, mà còn là ngăn chặn hành vi cố ý thao túng cuộc đấu giá, hạn chế tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của những người có nhu cầu thực sự.

Chính phủ vừa đề xuất tăng tiền đặt cọc lên tới 50% giá khởi điểm để tham gia đấu giá đất nhằm ngăn chặn tình trạng thổi giá rồi bỏ cọc. Ảnh minh hoạ: Thanh Tuấn

Tháng 8-2024, phiên đấu giá 68 thửa đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội cũ, thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Giá trúng cao nhất đạt hơn 100,5 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉ có 13 thửa đất được người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính; các thửa có mức giá trúng từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Nếu tại Thanh Oai, câu chuyện nổi bật là trả mức giá cao rồi không thanh toán, thì vụ đấu giá đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội vào cuối tháng 11-2024 cho thấy một dạng vi phạm nghiêm trọng hơn và 6 đối tượng bị xử lý hình sự.

Sáng 25-10, Ban Quản lý dự án đầu tư – Hạ tầng xã Phúc Thịnh (Hà Nội) phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 29/36 thửa đất đủ điều kiện. Ảnh: Thanh Hà

Theo kết quả điều tra, 6 đối tượng trong vụ án đã bàn bạc, thống nhất cách trả giá qua nhiều vòng. Đến vòng thứ năm, nhóm này cố ý đưa ra mức giá bất thường đối với 36 thửa đất, trong đó có mức hơn 30 tỷ đồng/m2; sang vòng tiếp theo, các đối tượng không tiếp tục trả giá, khiến cuộc đấu giá không thành công. Hành vi trên gây thiệt hại tổng cộng gần 420 triệu đồng, bao gồm thiệt hại đối với đơn vị tổ chức đấu giá và những người mua hồ sơ tham gia.

Theo luật sư Phạm Ngọc Thanh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, việc thổi giá rồi bỏ cọc gây ra nhiều hệ luỵ. Hệ lụy đầu tiên là nguy cơ tạo ra mặt bằng giá đất thiếu căn cứ. Khi mức giá trúng đấu giá cao bất thường được lan truyền rộng rãi, một bộ phận người dân có thể coi đó là bằng chứng cho thấy giá đất của cả khu vực đã tăng tương ứng.

Hai là, nếu chủ đất dựa vào mức giá bất thường để tăng giá bán, người mua có thể phải trả nhiều tiền hơn giá trị hợp lý của bất động sản. Người có nhu cầu mua nhà, xây nhà hoặc tích lũy tài sản bằng thu nhập thực tế sẽ gặp thêm khó khăn.

Khu đất đấu giá tại xã Phúc Thịnh, Hà Nội được đưa ra đấu giá ngày 25-10. Ảnh: Đặng Thép

Đáng lo ngại hơn, giá đất bị đẩy lên có thể tạo ra một vòng xoáy kỳ vọng: Người bán nâng giá vì tin giá sẽ tăng, người mua tiếp tục trả giá cao vì cho rằng thị trường đang nóng, còn các thông tin đấu giá bất thường lại được sử dụng để củng cố tâm lý đó. Khi kỳ vọng không đi cùng nhu cầu và khả năng thanh toán thực tế, thị trường dễ phát sinh biến động thiếu lành mạnh.

Tác động xã hội của việc tăng tiền đặt cọc khi đấu giá đất

Theo chuyên gia pháp lý, việc tăng tiền đặt cọc nhằm hạn chế trả giá cao rồi bỏ cọc xuất phát từ yêu cầu bảo vệ tài sản công và giữ ổn định thị trường. Tuy nhiên, mức tiền đặt cọc từ 20 - 50% giá khởi điểm cần được đánh giá thận trọng, bởi biện pháp này có thể làm giảm cơ hội tiếp cận đất ở của người có nhu cầu thực, trong khi chưa chắc ngăn chặn hiệu quả người đầu cơ có tiềm lực tài chính.

Anh Nguyễn Đức Hồng, một người tham gia đấu giá đất nhiều năm cho biết, khả năng thanh toán tiền mua đất không đồng nhất với khả năng huy động tiền ngay khi đăng ký đấu giá. Một người có thể đủ khả năng chi trả thông qua tích lũy, bán tài sản hoặc khoản vay dự kiến được giải ngân sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhưng vẫn có thể thiếu tiền mặt để đáp ứng mức đặt cọc cao. Ngược lại, người đầu cơ có nguồn vốn lớn có thể vượt qua điều kiện này dễ dàng. Vì vậy, tiền đặt trước chủ yếu phản ánh khả năng bố trí vốn tại một thời điểm, chưa đủ để xác định mục đích mua đất.

Theo anh Nguyễn Đức Hồng, rào cản về vốn có thể tác động mạnh hơn đến người trẻ, gia đình mới lập nghiệp, người làm công ăn lương và hộ ít tài sản tích lũy. Trong khi đó, người đã sở hữu nhiều tài sản hoặc được gia đình hỗ trợ tài chính có lợi thế hơn. Nếu cơ hội tiếp cận đất ở ngày càng phụ thuộc vào lượng vốn sẵn có, khoảng cách tài sản giữa các nhóm dân cư và giữa các thế hệ có thể tiếp tục mở rộng.

Đấu giá đất không phải cơ chế bảo đảm nhà ở cho mọi nhóm thu nhập. Tuy vậy, ở địa phương mà đất đấu giá là nguồn cung quan trọng cho người dân xây dựng nhà ở, tác động phân phối này cần được xem xét cùng mục tiêu phòng ngừa vi phạm. Không nên mặc nhiên coi mọi người thiếu tiền đặt trước là người không đủ khả năng thanh toán hoặc không có nhu cầu sử dụng đất thực sự.

Một chuyên gia theo dõi, giám sát mảng đấu giá tài sản ở Hà Nội chia sẻ, việc tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá có thể khiến một số người có nhu cầu thật sự phải rút lui vì thiếu tiền đặt trước, số người cạnh tranh thực chất có thể giảm. Thị trường khi đó dễ tập trung hơn vào một số nhóm có nguồn vốn lớn, làm tăng nguy cơ chi phối, thông đồng hoặc dìm giá. Giá đấu có thể thấp hơn do cạnh tranh suy giảm cũng chưa chắc giúp người dân mua được đất với chi phí hợp lý vì người có vốn có thể mua trước rồi bán lại, khiến người cần đất ở phải tiếp cận qua trung gian và chịu thêm chênh lệch.

“Thực tiễn tại phiên đấu giá ở huyện Thanh Oai (cũ) năm 2024 với 55/68 lô đất bị bỏ cọc cho thấy cần kiểm soát chặt việc thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá. Tuy nhiên, sự kiện này chưa đủ để kết luận mức đặt trước nào là tối ưu hoặc chứng minh riêng việc tăng tỷ lệ đặt cọc sẽ ngăn được hành vi thao túng. Cần đánh giá đồng thời cách xác định giá khởi điểm, năng lực thanh toán, thời hạn nộp tiền và hiệu quả chế tài”, vị chuyên gia này nhận định.

Mặt khác, nếu được lựa chọn mức đặt cọc cụ thể trong khoảng 20 - 50% mà thiếu tiêu chí rõ ràng, các cuộc đấu giá có điều kiện tương tự có thể áp dụng tỷ lệ khác nhau. Khi đó, người dân khó dự tính nhu cầu vốn; mức cao thiếu giải trình có thể gây nghi ngờ về tính công bằng, phát sinh khiếu nại và làm giảm niềm tin vào hoạt động quản lý đất đai. Vì vậy, mức đặt trước cùng căn cứ xác định phải được công khai trước khi tiếp nhận hồ sơ, áp dụng thống nhất đối với những trường hợp tương đồng.