Đề xuất thêm phân khúc nhà ở 60-70 triệu đồng/m2 cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn

Báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý III cho thấy cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Đáng chú ý, giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, nhưng mặt bằng giá tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn neo cao.

Trong báo cáo thị trường quý III của Savills, bình quân giá chào bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 107 triệu đồng/m2, còn giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 75 triệu đồng/m2. Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn ở ngưỡng cao.

Với thực tế này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhìn nhận khả năng tiếp cận nhà ở tại Thủ đô là bài toán lớn khi tốc độ tăng giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến người mua phải dành nguồn lực tài chính lớn hơn để sở hữu một căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng giá nhà có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng, nhưng nếu đi cùng sức mua và tổng cầu giảm thì lại đáng lo ngại. Mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao, trong khi doanh nghiệp và người mua nhà còn khó tiếp cận tín dụng. Chi phí vốn tăng cũng khiến nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thanh khoản suy giảm.

Theo ông Châu, một trong những vấn đề cần xử lý là cơ cấu sản phẩm đang lệch về phân khúc cao cấp, trong khi thiếu nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá phù hợp và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Báo cáo của UBND TP.HCM cho thấy trong 9 tháng đầu năm, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, trong khi chưa có nguồn cung nhà ở bình dân.

Để giải quyết khoảng trống này, HoREA đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp. Theo tính toán của HoREA, mức giá có thể dao động khoảng 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa và 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn.

Ông Châu cho rằng nhóm người này rất cần được bổ sung vào chính sách nhà ở, bởi có những người có thu nhập vượt ngưỡng để mua nhà ở xã hội nhưng vẫn không đủ khả năng mua căn hộ thương mại hiện nay. Đây là khoảng trống cần được thị trường và chính sách cùng giải quyết.

Về vốn, HoREA kiến nghị cho người mua nhà thương mại giá phù hợp được vay từ gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại lớn. Hiệp hội đồng thời đề nghị tiếp tục giảm lãi suất cho vay thực chất để hỗ trợ cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.

“Khi bổ sung nguồn cung đúng nhu cầu thực cùng chính sách tín dụng phù hợp sẽ giúp giảm lệch pha sản phẩm, cải thiện sức mua và đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Bên cạnh đó, ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP.HCM, cho rằng muốn giá nhà phù hợp hơn với thu nhập, trước hết phải giảm những chi phí phát sinh trong quá trình tạo lập dự án.

Việc nhiều dự án kéo dài qua các khâu đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng khiến doanh nghiệp phải chịu thêm chi phí vốn và quản lý. Những khoản chi phí này cuối cùng được tính vào giá bán. Vì vậy, việc tháo gỡ thủ tục, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn xử lý của từng cơ quan sẽ giúp các dự án đủ điều kiện được triển khai sớm hơn, qua đó giảm những chi phí không cần thiết.

Cùng với đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được cải thiện mạnh hơn, từ quỹ đất, thủ tục đến hạ tầng. Khi người thu nhập thấp và người trẻ có thêm lựa chọn thuê hoặc mua nhà phù hợp, áp lực phải mua những sản phẩm vượt quá khả năng tài chính sẽ giảm.

Theo ông Tuấn, không thể trông chờ giá nhà cao cấp giảm sâu bằng mệnh lệnh hành chính. Vấn đề là thị trường phải có thêm sản phẩm ở nhiều mức giá, đồng thời chi phí đất đai, đầu tư và tài chính được kiểm soát tốt hơn.

“Tín dụng nên đóng vai trò hỗ trợ thay vì là giải pháp chính. Người mua nhà lần đầu cần các khoản vay dài hạn, lãi suất minh bạch, mức trả nợ phù hợp với thu nhập; doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê cũng cần nguồn vốn ổn định”, ThS Mã Xuân Tuấn nói.