Định giá đất vẫn 'kẹt' vì thiếu dữ liệu thị trường

Dữ liệu thị trường vẫn là điểm nghẽn lớn

Theo Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), thực hiện Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các địa phương đã tích cực rà soát, hoàn thiện hệ thống văn bản thuộc thẩm quyền; kiện toàn bộ máy quản lý đất đai; đồng thời triển khai các nhiệm vụ phục vụ xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo quy định mới.

Một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm, hướng tới đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá thị trường. Theo đó, các địa phương đã khẩn trương điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu và chuẩn bị các điều kiện để ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; đồng thời chủ động bố trí nguồn lực, lựa chọn đơn vị tư vấn đủ điều kiện thực hiện công tác định giá.

Sự phối hợp và các kiến nghị của KTNN góp phần phòng ngừa thất thoát nguồn lực đất đai, thúc đẩy minh bạch hóa dữ liệu giá đất. Ảnh: Huy Hùng

Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng bộc lộ nhiều khó khăn, trong đó nổi bật là thiếu dữ liệu thị trường đáng tin cậy. Trên thực tế, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính, khiến dữ liệu thu thập chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Trong khi đó, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và khả năng chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Theo Phó Giám đốc Sở Tài chính Khánh Hòa Lê Quốc Thành, khi dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, việc lựa chọn tài sản so sánh và xác định các yếu tố điều chỉnh vẫn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của đơn vị tư vấn cũng như ý kiến của Hội đồng thẩm định, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất.

Khó thống nhất phương pháp và cách tiếp cận

Bên cạnh hạn chế về dữ liệu, việc áp dụng các phương pháp định giá cũng phát sinh nhiều vướng mắc. Ông Thành phân tích, khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với các dự án khu đô thị, du lịch, khách sạn, resort, các nội dung như xác định doanh thu phát triển giả định, chi phí phát triển, tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư, suất vốn đầu tư xây dựng hay các yếu tố điều chỉnh hiện vẫn có nhiều cách tiếp cận khác nhau. Trong khi đó, một số nguồn dữ liệu chuyên ngành hoặc báo cáo của các tổ chức tư vấn quốc tế được sử dụng trong quá trình định giá nhưng chưa có quy định thống nhất về giá trị pháp lý và mức độ chấp nhận trong hoạt động thanh tra, kiểm toán.

Đối với các dự án có nhiều loại hình công trình hoặc nhiều hình thức sử dụng đất, việc xác định và phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cũng là bài toán không dễ. Sự khác nhau trong cách hiểu về phạm vi chi phí, chi phí đầu tư xây dựng và phương pháp phân bổ có thể dẫn đến cùng một hồ sơ nhưng cho ra những kết quả tính toán khác nhau.

Một khó khăn khác là sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Công tác xác định giá đất liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, tài chính, thuế và thẩm định giá. Trong một số trường hợp, cách tiếp cận chuyên môn giữa cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn, Hội đồng thẩm định và cơ quan kiểm toán còn chưa thống nhất, làm kéo dài thời gian hoàn thiện hồ sơ và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Hoàn thiện cơ chế, minh bạch dữ liệu

Theo Cục Quản lý đất đai, giá đất là đầu vào quan trọng trong nhiều hoạt động quản lý nhà nước như xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc xác định giá đất không chính xác có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tăng chi phí bồi thường, phát sinh khiếu nại, chậm tiến độ dự án và làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Tại Tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức tại Khánh Hòa mới đây, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Võ Anh Tuấn cho rằng, cần đẩy nhanh xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có dữ liệu giá đất; đồng thời tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục nâng cao năng lực đội ngũ làm công tác định giá đất, bảo đảm công tác quản lý nhà nước về đất đai và tài chính đất đai hiệu lực, hiệu quả. Theo ông Võ Anh Tuấn, sự phối hợp và các kiến nghị của KTNN cũng góp phần quan trọng trong phát hiện bất cập, phòng ngừa thất thoát nguồn lực đất đai và thúc đẩy minh bạch hóa dữ liệu giá đất.

Cũng tại tọa đàm, đại diện Sở Tài chính Khánh Hòa kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất, nhất là đối với phương pháp thặng dư; đồng thời sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản, tăng cường chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, tài chính và địa phương để nâng cao chất lượng thông tin phục vụ định giá.

Cùng với đó, cần đẩy mạnh trao đổi chuyên môn giữa các bộ, ngành, địa phương và KTNN nhằm thống nhất cách hiểu, cách áp dụng pháp luật, hạn chế khác biệt trong đánh giá đối với cùng một hồ sơ.

Ở góc độ kiểm toán, đại diện KTNN khu vực VIII nhấn mạnh, mục tiêu của hoạt động kiểm toán không phải xác định một mức giá đất thay cho cơ quan có thẩm quyền, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo đảm đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và tính công khai, minh bạch hay không.

Từ thực tiễn kiểm toán, đơn vị này đề xuất tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất; nâng cao chất lượng phối hợp giữa các cơ quan quản lý và tổ chức tư vấn; đồng thời tăng cường trách nhiệm giải trình, phát huy vai trò phản biện của Hội đồng thẩm định giá đất để mỗi quyết định về giá đất đều được xem xét trên cơ sở đầy đủ thông tin, căn cứ pháp lý và điều kiện thực tế của từng dự án.