Định giá đất vẫn là 'nút thắt' lớn với nhiều dự án bất động sản

Định giá đất chậm khiến nhiều dự án "tắc" triển khai

Tại tọa đàm “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức sáng 12/6, ông Nguyễn Thế Hào - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, thực tiễn thời gian qua cho thấy nhiều dự án bất động sản và hạ tầng bị chậm triển khai do những khó khăn trong quá trình xác định giá đất cụ thể.

Theo ông Hào, định giá đất hiện không chỉ là công cụ phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, thu ngân sách hay thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Hào - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn gặp hàng loạt khó khăn. Đáng chú ý là sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất được xác định trong các thủ tục hành chính; những bất cập trong việc lựa chọn phương pháp định giá; hạn chế về dữ liệu đầu vào; cũng như sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan.

"Những yếu tố này đang tạo ra các “điểm nghẽn” trong quá trình phát triển thị trường bất động sản. Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị, công trình hạ tầng phải kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư do chưa hoàn thành việc xác định giá đất cụ thể. Hệ quả là môi trường đầu tư bị ảnh hưởng, nguồn cung sản phẩm bất động sản suy giảm trong khi chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng. Điều này không chỉ gây áp lực lên doanh nghiệp mà còn góp phần đẩy giá nhà tăng cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân", ông Hào nói.

Thiếu dữ liệu, tâm lý sợ trách nhiệm làm gia tăng khó khăn

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề mang tính kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế, tác động đến nhiều lĩnh vực như đầu tư, tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Theo ông Khôi, Luật Đất đai 2024 đã có bước cải cách quan trọng khi bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế vẫn đặt ra nhiều thách thức đối với doanh nghiệp.

Một trong những khó khăn lớn nhất là độ trễ của quy trình xác định giá đất. Trong khi giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh theo từng giai đoạn thì việc thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng.

“Khi giá đất được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn”, ông Khôi cho biết.

Bên cạnh đó, chất lượng dữ liệu đầu vào phục vụ định giá đất vẫn là vấn đề đáng lo ngại. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng khai giá giao dịch thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế; các giao dịch ngoài hợp đồng vẫn diễn ra phổ biến; dữ liệu lại phân tán giữa nhiều cơ quan như thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng và các sàn giao dịch bất động sản.

Theo ông Khôi, việc thiếu dữ liệu chính xác khiến quá trình định giá gặp nhiều khó khăn. “Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật”, ông Khôi nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Khôi cũng chỉ ra rằng tâm lý e ngại trách nhiệm đang ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá đất. Các đơn vị tư vấn, tổ chức thẩm định giá và cơ quan phê duyệt đều phải đối mặt với áp lực lớn. Nếu định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không thể triển khai và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, các địa phương hiện cũng chịu áp lực lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian ngắn để đáp ứng yêu cầu của các quy định mới.

“Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau”, bà Lạng cho biết.

Các chuyên gia cho rằng để tháo gỡ nút thắt này cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đồng bộ, minh bạch; nâng cao chất lượng thông tin giao dịch trên thị trường; đồng thời hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan nhằm rút ngắn thời gian xác định giá đất, tạo điều kiện cho các dự án được triển khai đúng tiến độ, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.