Định giá nhà bằng công nghệ có phải chiếc đũa thần?

Chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), giúp kết nối giữa các bên có nhu cầu giao dịch nhà đất. Nhờ ứng dụng công nghệ mà việc định vị vị trí dự án, so sánh giá trị BĐS trở nên linh hoạt hơn.

Tháng 5 vừa qua, lần đầu tiên có một ứng dụng định giá nhà tự động xuất hiện trên thị trường BĐS Việt Nam có tên là proptech OneHousing.

Giảm nguy cơ mua đắt, bán rẻ

Công cụ định giá nhà từ OneHousing giúp khách hàng chỉ cần click chuột là có thể biết được giá trị căn hộ muốn mua, các chủ nhà biết được giá trị tài sản của mình chính xác mà không bị tác động bởi giá ảo từ những thông tin nhiễu loạn trên thị trường. Đáng nói là tính năng này còn giúp định giá BĐS theo giao dịch hiện tại và kết quả của nó có thể được ngân hàng chấp nhận làm cơ sở xác định hạn mức cho vay.

Khách hàng tham khảo giá của sản phẩm bất động sản quan tâm trên ứng dụng định giá. Ảnh:MINH HOÀNG

Trước đó, một ông lớn trong ngành BĐS cũng công bố hoàn tất thương vụ bạc tỉ mua lại 100% Cenhomes.vn - một nền tảng công nghệ BĐS tiên phong tại Việt Nam. Hiện nền tảng này đang giới thiệu khoảng 500 dự án trên toàn quốc, mỗi tháng trung bình có khoảng 3.000 tin đăng mua bán/cho thuê và thực hiện thành công khoảng 800 giao dịch.

Chia sẻ về bài học nhớ đời khi nhờ môi giới tìm nhà, chị Khánh My (TP Thủ Đức) nói: “Tôi muốn mua một mảnh đất làm của để dành nhưng không có thời gian nên nhờ qua cò đất. Sau khi được cung cấp thông tin về diện tích, giá cả, đất gần chợ, giao thông thuận tiện, giấy tờ đều ổn, vợ chồng tôi đến trực tiếp xem thì tá hỏa vì trên đường đi vào mảnh đất là khu nghĩa trang tự phát khá rộng. Thậm chí, sát mảnh đất cũng có ngôi mộ của người dân. Tôi “chạy mất dép” và từ đó quay lại quy trình cũ là tự đi khảo sát khu vực muốn mua trước rồi mới nhờ môi giới tìm những mảnh đất ở gần đó”.

Chị Thủy Anh (quận Tân Bình) đánh giá: “Không thể phủ nhận mặt tích cực của các ứng dụng công nghệ bởi nó giúp cho việc kiểm tra giá nhà tại khu vực mà mình cần mua một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, để xác định đúng giá trị thực của căn nhà, mảnh đất đó có phù hợp với giá trị mà các ứng dụng này tính toán ra hay không là chuyện hoàn toàn khác”.

Trong tương lai khi đã số hóa được tất cả bản đồ địa chính, thông tin giao dịch nhà đất… thì việc định giá BĐS bằng công nghệ số sẽ có tính chính xác cao hơn.

Ông NGUYỄN ĐÔNG PHONG, Phó Giám đốc
Công ty FAST Chi nhánh TP.HCM

Theo các chuyên gia, sau khi nhờ ứng dụng biết được mức giá thị trường khu vực muốn đầu tư, bước tiếp theo, người mua nhà phải đi thực địa để xác định nhà đất ấy ở mặt đường lớn hay đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ... Chưa kể là trục đường xung quanh có thường xuyên ngập nước khi mưa, triều cường hay kẹt xe không… Có rất nhiều yếu tố chi phối giá BĐS mà chỉ khi đến xem trực tiếp mới có câu trả lời chính xác nhất.

Ông Nguyễn Đông Phong, Phó Giám đốc Công ty Phần mềm FAST Chi nhánh TP.HCM, cho biết: “Sử dụng công nghệ số trong việc định giá BĐS có thể giúp cho cả ngân hàng và khách hàng tiết kiệm thời gian, chi phí. Bởi thực tế có những người muốn bán BĐS nhưng việc định giá không sát thị trường có thể dẫn đến việc bán hớ. Tương tự, với người mua mơ hồ về giá cả cũng có nguy cơ bị thổi giá mà không biết. Do đó, ứng dụng công nghệ vào việc thẩm định giá nhà sẽ đem lại lợi ích thực tế cho cả người bán và người mua, để đôi bên xác định được tương đối chính xác giá trị BĐS trước khi giao dịch”.

Vẫn chưa đa dạng sản phẩm BĐS

Nhận định về việc định giá BĐS bằng công nghệ, ông Nguyễn Đông Phong cho rằng khá hữu ích, mặc dù mức giá đưa ra khó có thể chính xác 100% nhưng ít nhất cũng giúp cho người mua bán, nhân viên ngân hàng có được ước tính giá trị ban đầu. Sau đó, nếu BĐS đó đủ điều kiện thế chấp thì ngân hàng sẽ phải tiến hành thêm các bước thẩm định chi tiết để có đánh giá sát với giá trị thực.

Đồng quan điểm, ông Dương Anh Vũ (chuyên gia kinh tế) cho rằng hiện cách định giá BĐS phổ biến nhất hiện nay vẫn là tiếp cận thị trường. Áp dụng công nghệ trong việc định giá cần dựa trên nền big data, tức là dữ liệu càng lớn thì biên độ sai số càng thấp. Tuy nhiên, trên thực tế giá trị các BĐS lân cận có thể không giống nhau vì bị tác động bởi vị trí, pháp lý… Thậm chí có những nơi giá trị BĐS sẽ thay đổi trong thời gian ngắn do có thông tin về quy hoạch hoặc phát triển hạ tầng… Những biến số khó lường đó thì các ứng dụng công nghệ khó có thể theo kịp.

“Do đó, để biết được mức định giá BĐS có phù hợp thực tế hay không, sau khi có được các ứng dụng công nghệ đưa ra một mức giá, thẩm định viên sẽ phải tiến hành phân tích và điều chỉnh để đưa ra mức giá hợp lý” - ông Vũ tư vấn.

Việc đưa công nghệ số vào định giá BĐS hiện mới chỉ đáp ứng được một số sản phẩm BĐS nhất định như là căn hộ, officetel, biệt thự, shophouse, nhà liền kề chứ chưa thể bao phủ được tất cả loại hình trên thị trường, đặc biệt là đối với sản phẩm đất.

Trường hợp khách hàng muốn vay tiền và thế chấp sổ hồng của mảnh đất thuộc loại trồng cây hằng năm nhưng trên thực tế là họ đang trồng cây lâu năm, hay là đất thổ cư, đất xen kẹt muốn thẩm định chỉ có cách duy nhất là đi khảo sát thực tế để đánh giá. Điều đó cho thấy ở thời điểm hiện tại, phương pháp so sánh, tức sử dụng giá giao dịch thành công của những BĐS tương tự làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá vẫn được chọn là phương pháp tối ưu.

Phải có trách nhiệm với mức giá công bố

Tổng giám đốc một công ty BĐS lớn nhận định việc định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan và đặc biệt quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cho cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, đồng thời bảo đảm sự phát triển bền vững cho thị trường. Hoạt động định giá BĐS cần được xem là căn cứ quan trọng trong quá trình đàm phán và quyết định giao dịch.

Hiện nay cần lưu ý rằng tính năng định giá BĐS mà một số ứng dụng cung cấp chỉ mang tính tham khảo về giá, không liên quan đến pháp lý. Dĩ nhiên đây là một giải pháp tốt để người mua, bán nhà soi chiếu nên nếu dịch vụ nào cung cấp đạt độ chính xác càng cao, mang đến trải nghiệm thực tế cho người tiêu dùng thì càng mở rộng được tệp khách hàng. Dù không ràng buộc bởi các yếu tố pháp lý song những bên cung cấp dịch vụ định giá BĐS bằng công nghệ cần phải có trách nhiệm về mức giá mình đưa ra.

Xu hướng trên thế giới

Tại Anh, việc ứng dụng công nghệ thông tin và kinh tế nền tảng vào thị trường BĐS cũng đã trở thành một xu thế tất yếu. Đặc biệt ở thủ đô London, nơi diễn ra Proptech Show - một cuộc tụ họp thường niên dành cho các chuyên gia và diễn giả nổi tiếng cũng như các công ty chuyên về ứng dụng công nghệ trong hoạt động thương mại BĐS. London Proptech Show được xem là một hội nghị hàng đầu trong ngành công nghệ BĐS.

Hội nghị cung cấp một không gian triển lãm lớn cho các công ty công nghệ BĐS toàn cầu. Các công ty khởi nghiệp cũng có thể giới thiệu sản phẩm và dịch vụ mới nhất, những loại công nghệ đột phá và các ý tưởng sáng tạo mang tính cách mạng trong lĩnh vực này đến người dùng.

Trong khi đó tại Canada có hẳn một cộng đồng dành cho những công ty, tập đoàn, cá nhân quan tâm hay sử dụng công nghệ BĐS. Cộng đồng này có tên là Proptech Canada, chuyên thúc đẩy sự đổi mới trong ngành BĐS. Proptech Canada sẽ kết nối các bên liên quan, xây dựng quan hệ đối tác và vận hành các nền tảng công nghệ BĐS trong nước và địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đổi kiến thức và thông tin. Proptech Canada thu hút sự tham gia của tất cả các bên liên quan như các công ty công nghệ, nhà đầu tư mới thành lập, các tổ chức chính phủ, nhà tài trợ, chính trị gia và nhà khoa học cũng như đại diện của các ngành xây dựng và BĐS và cuối cùng là người dân quan tâm.

Proptech hiện cũng đang dẫn đầu thị trường BĐS tại Mỹ, chuyên cung cấp các giải pháp phần mềm tiên tiến để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, nhà môi giới, người thuê hay mua nhà. Dù mô hình này còn khá mới với người dùng Mỹ nhưng đã có khá nhiều công ty khởi nghiệp hướng đến việc cung cấp các giải pháp công nghệ hiện đại cho thị trường BĐS như Ascendix Technologies, Zumper, OpenDoor, Reonomy, Guesty… KHÔI CHƯƠNG

Hội nghị London Proptech Show được tổ chức tại trung tâm Business Design Centre, London. Ảnh: LONDON PROPTECH SHOW

THÙY LINH