Dò sông dò bể dễ dò, dò đáy bất động sản thì...

Theo báo cáo về diễn biến thị trường các phân khúc trong quý II và sáu tháng đầu năm do Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam công bố, giá giao dịch các căn hộ trong phân khúc BĐS cao cấp (trên 20 tỉ đồng) tại thị trường thứ cấp có sự điều chỉnh giảm mạnh, lên tới 30%.

Một bức tranh nhiều màu xám

Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi cho cả người mua nhà lẫn đại lý phân phối. Chẳng hạn như chi trước chi phí marketing, truyền thông cho đại lý, giảm số tiền nhận giữ chỗ, kéo dài thời gian thanh toán, chính sách nhận nhà sớm (chỉ cần thanh toán 30%-40% giá trị), tăng chiết khấu, phương thức thanh toán hấp dẫn đặc biệt với khách hàng sử dụng tiền mặt…

Trên thực tế có những dự án mức chiết khấu lên tới trên 50%. Đơn cử như một dự án căn hộ thương mại tại TP Thủ Đức, mới đây chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu 53% dành cho khách hàng thanh toán 98% giá trị căn hộ.

Ông Nguyễn Khánh (một khách hàng đang tìm mua nhà ở quận Phú Nhuận, TP.HCM) cho biết: “Thoạt nghe tưởng mức chiết khấu này béo bở nhưng tìm hiểu kỹ sẽ nhận ra đây là một tuyệt chiêu để huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ dự án này đến tận năm 2028 mới bàn giao nhà, với mức chiết khấu 53%/năm năm, tương đương mỗi năm họ chỉ phải trả lãi cố định là 10,6%/năm. Trong khi đó nếu vay ngân hàng thì lãi sẽ khoảng 13%-14%/năm, còn nếu huy động từ thị trường trái phiếu lãi suất còn cao hơn nữa. Chưa kể khi nhận đủ 98% giá trị nhà, sau năm năm chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà thì sao?”.

Khó khăn không chỉ bao trùm các chủ đầu tư mà cả nhà đầu tư và những người mua để ở. Chủ đầu tư thì khát vốn để tái triển khai dự án, nhà đầu tư thứ cấp dùng đòn bẩy tài chính đau đầu tìm cách thoát hàng, còn người mua nhà cũng còng lưng gánh lãi.

Thị trường nhà đất được đánh giá là đang trong giai đoạn thanh lọc, hai bên mua - bán đều rất thận trọng. Ảnh minh họa: THÙY LINH

Chị Hải Anh (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) chia sẻ: “Đầu năm 2021, khi thị trường sôi động, chỉ cần có tiền mua BĐS thì vài tháng sau sẽ có lời. Vì vây, tôi quyết định xuống tiền mua một căn hộ có vị trí đẹp ở quận 9, diện tích 58 m2, giá 3,6 tỉ đồng. Mỗi tháng, cả tiền gốc và lãi tôi phải trả là 36 triệu đồng. Sau hai năm tôi đã cạn sạch dòng tiền, không còn khả năng trả nợ. Hiện khoản vay của tôi đã nhảy sang nợ nhóm 4. Giờ tôi chỉ muốn sang nhượng với giá 2,6 tỉ đồng mà mãi không có ai mua”.

Tương tự, anh Nguyễn Tiến (ngụ quận 4, TP.HCM) cho biết: “Tôi cũng đang rao bán một căn hộ với mức giá 2,25 tỉ đồng, lỗ khoảng 400 triệu đồng so với giá gốc, chưa kể các loại chi phí sang nhượng. Vậy mà mãi vẫn không thoát hàng được”.

Ánh sáng cuối đường hầm

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một giai đoạn biến động lớn trong vài năm qua. Nguồn cung cấp ra thị trường giảm, giá bán giảm và nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ. Tuy nhiên, thị trường cũng có một vài dấu hiệu tích cực với sự tăng trưởng của một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng: “Thị trường nhà đất Việt Nam đang trong giai đoạn thanh lọc nhưng đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Những nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội có thể thu được lợi nhuận lớn trong thời gian tới”.

Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS cho rằng vẫn có một vài phân khúc, dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, nằm tại vị trí trung tâm, có hạ tầng tốt, không bị thổi giá trong giai đoạn trước thì đến nay vẫn có tính thanh khoản. Tuy nhiên, đó chỉ là vài “đốm lửa” trong đêm nên chưa thể nói là thị trường hồi phục.

“Đánh giá toàn thị trường, tôi cho rằng vẫn đang rất khó khăn. Chủ đầu tư không dám triển khai dự án, người có tiền thì chỉ thăm dò và chờ giá giảm thêm. Chỉ những dự án nào có vị trí đẹp, có cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội thuận tiện thì vẫn ghi nhận có thanh khoản nhưng không thể có chuyện hét giá” - vị này phân tích.

Dự đoán về thời điểm thị trường bước vào giai đoạn phục hồi, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho biết: “Đối với chủ đầu tư, họ luôn quan niệm rằng không mở bán chưa chắc đã chết nhưng bán được 30% tức là chỉ có ba phần thắng, bảy phần thua thì sẽ rất khó khăn. Chỉ khi nào họ tính toán được phải bán được tối thiểu 50% thì mới chào bán sản phẩm ra thị trường. Tôi cho rằng phải đến cuối năm 2024 thì thị trường mới thực sự bước vào giai đoạn phục hồi”.

THÙY LINH