Doanh nghiệp bất động sản đẩy giá bán cao, ngân hàng có ngại cho vay?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến 31/12/2024, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 16,11% so với cuối năm 2023, đạt khoảng 3,35 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tiêu dùng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60%), dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm khoảng tỷ trọng khoảng 40% (hơn 1,3 triệu tỷ đồng).

(Nguồn: NHNN, Hà Lê tổng hợp).

Chia sẻ tại tọa đàm "Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức": Bài toán nguồn vốn tín dụng diễn ra sáng nay, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đánh giá, trong bối cảnh nào, kể cả ngành bất động sản khó khăn nhất, thời kỳ các doanh nghiệp bất động sản gần như không còn cơ hội để phát triển nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực này vẫn ở mức cao. Điều này cho thấy, ngành ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, theo vị này, các doanh nghiệp bất động sản phải có sự chia sẻ bởi nếu đến hạn không trả được sẽ dẫn đến nợ xấu. Nguồn vốn của ngân hàng luôn đồng hành với những doanh nghiệp làm ăn kinh doanh có tiềm lực, đầu tư dự án minh bạch, rõ ràng. Những dự án, doanh nghiệp này sẽ được tiếp cận vốn vay thuận lợi.

"Năm 2025 và cả năm tiếp theo, ngành ngân hàng sẽ vẫn luôn đồng hành với doanh nghiệp, nguồn vốn sẽ đáp ứng đủ nhu cầu vốn đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, ngành ngân hàng chỉ đầu tư vốn ngắn hạn, còn vốn trung dài hạn phải thông qua thị trường vốn như trái phiếu, chứng khoán", ông Hùng nhận định.

Phó Chủ tịch VNBA cũng đồng tình rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn rất khó khăn. Song, trong quá trình huy động vốn ngoài vốn ngân hàng, còn vốn trái phiếu. Có doanh nghiệp hiện đang phải chịu cả áp lực nợ ngân hàng và nợ trái phiếu.

Vị này phân tích, nguồn vốn lúc này sẽ căn cứ vào các dự án hoàn thiện. Đối với các dự án có sản phẩm có pháp lý rõ ràng thì doanh nghiệp không quá lo ngại, có khi còn trả nợ trước hạn. Thậm chí, giá của các dự án này hợp lý thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng mua.

Nhưng nếu doanh nghiệp huy động trái phiếu lấy tiền đầu tư vào đất đai chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, hay đầu tư vào dự án đã hoàn thành mà chưa được cấp sổ đỏ, thì nguồn vốn trả nợ trái phiếu sẽ gặp khó khăn. Nếu không được tháo gỡ, ông Hùng cho rằng nguồn vốn trả nợ trái phiếu sẽ khó khăn trong thời gian tới.

"Với các doanh nghiệp đầu tư dự án trông vào nguồn trái phiếu thì tôi khẳng định, doanh nghiệp đầu tư vào các dự án có pháp lý rõ ràng ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay. Từ đó, doanh nghiệp này có thể dễ dàng trả nợ trái phiếu. Nhưng nếu doanh nghiệp có 10 dự án mà có tới 5 dự án chưa đầy đủ thủ tục, thì cũng không thể đẩy giá của 5 dự án còn lại.

Tôi lưu ý, nếu doanh nghiệp dùng 50% dự án đang bán để đẩy giá lên rồi làm hoàn thiện thủ tục cho các dự án còn lại thì không được đâu. Thậm chí, pháp lý không rõ ràng thì khi sản phẩm hoàn thiện rồi, sẽ không cấp được sổ đỏ cho người dân. Đây là một trong những vấn đề để đánh giá, chủ đầu tư cần tính toán trong khả năng của mình để làm sao thoát được hàng của mình, từ đó có nguồn vốn xoay vòng.

Tôi biết, có nhiều doanh nghiệp đã nhìn thấy vấn đề, nhưng không thể điều chỉnh được giá bán vì nếu điều chỉnh sẽ tác động tới kế hoạch kinh doanh. Nếu cứ đẩy giá cao tạo mặt bằng cao, kỳ vọng vào giá ảo, kỳ vọng vào giao dịch ảo mà không có đánh giá đúng thực tế thì đến một thời điểm nào đó, ngân hàng cũng sẽ không đủ lực để cho vay và doanh nghiệp cũng không thể thanh khoản được dự án", ông Hùng nhấn mạnh.

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đồng tình rằng ngân hàng luôn hỗ trợ nguồn vốn cho thị trường bất động sản nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về vốn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản trên thị trường hiện hay đang sử dụng khoảng hơn 50% nguồn vốn tín dụng. Chính vì vậy, nhà nước, các ngân hàng cần phải đưa ra những chính sách tích cực hỗ trợ, hạn chế những chính sách thắt chặt hay kiểm soát tín dụng quá đà.

Theo ông Đính, nếu sử dụng chính sách không phù hợp sẽ dễ dàng bóp nghẹt doanh nghiệp. Hàng triệu tỷ đồng vốn tín dụng đã chảy vào thị trường bất động sản nhưng nhiều doanh nghiệp, nhiều dự án vẫn đói vốn và chưa thể tiếp cận được dòng vốn này. Song, những dự án thuộc phân khúc cao cấp có giá bán cao lại rất dễ dàng tiếp cận vốn. Sau đó những sản phẩm này được tung ra thị trường và khiến cán cân lệch cung cầu lệch pha về phân khúc cao cấp.

"Tôi thật sự không khuyến khích điều này và tôi đề nghị nhà nước và ngân hàng cần nhanh chóng đưa ra giải pháp tích cực. Tôi biết có doanh nghiệp với hàng nghìn căn hộ đang hoàn thiện và chờ bàn giao nhưng hiện tại họ lại thiếu vốn, không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng khiến những sản phẩm này bị tồn. Điều này cho thấy chính sách giữa doanh nghiệp và ngân hàng đang có rất nhiều nút thắt chưa gỡ được", vị này nói.

Phó Chủ tịch VNREA cũng cho rằng, tín dụng hiện chiếm hơn một nửa trong tổng nguồn vốn cho bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các ngân hàng phải lấy vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là điều rất nguy hiểm. Do đó, thị trường cần thêm nhiều kênh dẫn vốn nữa như trái phiếu, tín phiếu… hay cần thêm nhiều quỹ đầu tư, quỹ phát triển,… Những quỹ này trên thực tế đã được đưa ra bàn bạc cách đây đến 10 năm, thậm chí đã được thí điểm nhưng do các quy định pháp luật vẫn là rào cản nên đề xuất này khó được triển khai.

Tuy nhiên, ông Đính cho biết có một tin vui trong thời gian tới là Thủ tướng chính phủ có thể sẽ tạo ra nhiều quỹ hỗ trợ thêm cho doanh nghiệp để tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở được tung ra thị trường nhiều hơn.

Công Tâm