Doanh nghiệp bất động sản 'đói vốn' dự án triển khai vướng mắc pháp lý

Gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể

Gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022, tăng 38,7% so với năm 2021 và năm 2023 là năm có tính “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”. Doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua. Doanh nghiệp bất động sản đang phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Quý Mão vừa qua.

Thị trường bất động sản vẫn tồn tại 2 khó khăn cơ bản, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản; khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

“Vướng mắc về pháp lý” do luật

Thực hiện mục tiêu cụ thể của Nghị quyết 18 (năm 2022) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng, do các Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập.

Trong thời gian 17 tháng tới đây chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thì đã có 4 Nghị định rất quan trọng sắp được ban hành đầu năm 2023 (Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị).

Đây là những cơ sở pháp lý để doanh nghiệp bất động sản có thể triển khai các dự án, gỡ khó cho những dự án.

Bên cạnh những “vướng mắc về pháp lý” ở Luật còn những vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, thành phố. Điển hình là Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 nhưng đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có thành phố Hà Nội.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại có quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.

Gỡ nút thắt tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản. (Ảnh: KT)

Gỡ nút thắt tín dụng ngân hàng

Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo triển khai, thực hiện hiệu quả nhiệm vụ của ngành ngân hàng thời gian qua, góp phần quan trọng vào thành tựu chung của đất nước, nhất là mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế trong năm 2022.

Nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp bất động sản nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là “bà đỡ” cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản, nên hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi.

Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14,17% của nền kinh tế và chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vào quý 3/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay, nên Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới “room” tín dụng năm 2022 thêm 1-2%, mà tốt nhất là nới “room” vào đầu quý 4/2022.

Ngân hàng Nhà nước xem xét đến ngày 5/12/2022 mới cho phép nới “room” tín dụng thêm 1,5-2% tương đương với việc bơm thêm khoảng 240.000 tỷ đồng vào nền kinh tế mà thời gian chỉ còn 20 ngày làm việc (từ 5 - 31/12/2022) vào nền kinh tế, nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với “room” 14% cũ.

“Bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì lại có “gam màu tươi sáng” của nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng đạt lợi nhuận tăng “liên tục”, tăng “bền vững”, năm sau cao hơn năm trước trong cả 3 năm Covid-19. Theo báo cáo tài chính của 28 tổ chức tín dụng trong nước thì tổng lợi nhuận ròng (sau thuế) năm 2022 đạt khoảng 197.020 tỷ đồng (tương đương 8,3 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 22% trên vốn chủ sở hữu là rất cao” - ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mong muốn gỡ được những vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản về tín dụng, các ngân hàng đồng hành cùng doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị, Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14 (năm 2021) “nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc./.

Phương Hoài/VOV.VN