Doanh nghiệp FDI có được thuê đất trực tiếp từ cá nhân?

Nhà máy Suntory PepsiCo tại Tây Ninh. Ảnh minh họa

Cá nhân được cho thuê nhưng doanh nghiệp FDI không được nhận thuê

Một vướng mắc đáng chú ý trong thực hiện Luật Đất đai 2024 vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp, liên quan đến việc cá nhân cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất.

Vướng mắc xuất phát từ quy định về quyền của cá nhân sử dụng đất. Theo Điều 37 Luật Đất đai 2024, đối với một số loại đất và hình thức sử dụng đất đáp ứng điều kiện luật định, cá nhân có quyền cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Từ quy định này có thể phát sinh cách hiểu rằng cá nhân cũng có thể trực tiếp cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất.

Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết cần đồng thời xem xét quy định về các hình thức mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức gồm: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; và được Nhà nước cho thuê đất.

Trong các hình thức này không có việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp thuê quyền sử dụng đất từ cá nhân.

Từ đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được thuê đất từ cá nhân sử dụng đất. Vì vậy, việc cá nhân cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất không đủ căn cứ pháp luật để thực hiện.

Doanh nghiệp cần kiểm tra đúng hình thức tiếp cận đất

Hướng dẫn trên cho thấy khi xác lập giao dịch về đất đai, không thể chỉ căn cứ vào quyền của bên cho thuê mà phải đồng thời xem xét tư cách pháp lý và phạm vi quyền của bên nhận thuê.

Đối với doanh nghiệp FDI, đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi tìm kiếm mặt bằng để triển khai dự án, nhà xưởng hoặc hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Luật Đất đai đã quy định cụ thể các phương thức để tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận quyền sử dụng đất. Ngoài trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định, doanh nghiệp FDI có thể tiếp cận đất thông qua những hình thức được pháp luật cho phép như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc các trường hợp khác đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.

Riêng đối với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, điểm mấu chốt không phải doanh nghiệp FDI không được “thuê đất”, mà là chủ thể cho thuê và hình thức tiếp cận đất phải thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

Việc rà soát pháp lý ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm đầu tư vì vậy có ý nghĩa quan trọng, giúp doanh nghiệp tránh ký kết giao dịch không đủ căn cứ thực hiện và hạn chế những rủi ro có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án sau này.