Dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Không quy định về giá đất cụ thể, Nhà nước quyết định giá đất

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng báo cáo trước Quốc hội (Ảnh: Quang Vinh)

Giá đất đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư

Ngày 22/10, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Báo cáo trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị. Đồng thời, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027, đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 1/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng “hai con số”, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Theo ông Tùng, dự thảo Luật bố cục gồm 13 chương, giảm 3 chương so với bố cục của Luật Đất đai năm 2024, một số điều quy định về nguyên tắc tại các chương này được ghép vào các chương còn lại. Trên cơ sở 7 nhóm chính sách đã được Chính phủ thông qua, một số nội dung chủ yếu của dự thảo Luật. Trong đó, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Về tài chính đất đai, giá đất, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi

Thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Uỷ ban Kinh tế và Tài chính bày tỏ quan điểm tán thành với sự cần thiết ban hành Luật Đất đai (sửa đổi).

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VI), Uỷ ban này nhận thấy, chủ trương “chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất” là chủ trương quan trọng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đề nghị tiếp tục rà soát dự thảo Luật và có quy định cụ thể tại văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thể chế hóa đầy đủ nội dung “bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi”.

Trong đó, đề nghị làm rõ cơ sở đề xuất, bổ sung quy định tại điểm a khoản 1 Điều 48 về việc hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa đất, phải đáp ứng điều kiện“không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi” mới được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác; rà soát, đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 41, tránh cách hiểu khác nhau về điều kiện bồi thường về đất và điều kiện được bố trí tại khu tái định cư.

Đáng chú ý cơ quan thẩm tra tiếp tục đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương bảo đảm giá đất trong Bảng giá đất có tăng, có giảm, bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai đối với những người chưa có quyền sử dụng đất, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.

Liên quan đến thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho dự án áp dụng hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), ông Mãi đề nghị, cần bảo đảm tính tổng thể, toàn diện của cơ chế triển khai, thực hiện dự án BT tại Luật PPP và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật PPP. Trong khi chưa sửa đổi, bổ sung Luật PPP, đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng, có hướng giải quyết hợp lý để tháo gỡ được kịp thời các vướng mắc, khó khăn đã được nhận diện rõ trong quá trình thực hiện thời gian qua, bảo đảm phát huy hiệu quả cơ chế huy động nguồn lực xã hội và yêu cầu đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; nếu đã đủ chín, đủ rõ thì nghiên cứu sửa đổi ngay tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc có phương án khác kịp thời tháo gỡ.