FDI tăng mạnh, chủ đầu tư khu công nghiệp phải tạo giá trị mới

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp (DN) phát triển hạ tầng công nghiệp đang cho thấy một nghịch lý: thị trường có nhu cầu, hợp đồng được ký nhưng doanh thu không phải lúc nào cũng đến ngay. Khi tiến độ bàn giao chậm, dòng tiền có thể lệch nhịp trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh.

FDI tăng tốc, cuộc đua vượt khỏi quỹ đất

Báo cáo cập nhật mới nhất của Công ty chứng khoán VnDirect về Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cho thấy khá rõ áp lực này. Doanh thu thuần quý II/2026 của KBC đạt 589 tỷ đồng, tăng 1,7% so với cùng kỳ nhưng giảm 55,9% so với quý trước. Doanh thu từ hoạt động cho thuê hạ tầng công nghiệp chỉ đạt 96 tỷ đồng, giảm đến 72,2% so với cùng kỳ năm trước.

Cạnh tranh thu hút vốn đòi hỏi chủ đầu tư khu công nghiệp tạo giá trị mới cho doanh nghiệp bằng hạ tầng xanh, hạ tầng số và hệ sinh thái sản xuất đồng bộ.

Đáng chú ý, KBC đã ký hợp đồng cho thuê hơn 170ha đất khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm. Thế nhưng, một phần chưa đủ điều kiện bàn giao do giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất, khiến doanh thu phải chờ. Biên lợi nhuận gộp giảm còn 33,9%, trong khi chi phí bán hàng, quản lý tăng 15% và lãi vay vẫn cao do DN triển khai nhiều dự án.

Trái lại, IDICO (IDC) ghi nhận kết quả tích cực khi doanh thu quý II/2026 đạt khoảng 2.248 tỷ đồng, tăng 29,5%. Doanh thu khu công nghiệp tăng 118,4%, lên 1.079 tỷ đồng nhờ bàn giao các hợp đồng đã ký từ cuối năm 2025. Lợi nhuận ròng 6 tháng 2026 đạt 880 tỷ đồng, tăng 37,4%, trong khi lợi nhuận gộp quý II tăng 58,4% nhờ tỷ trọng doanh thu khu công nghiệp, mảng có biên lợi nhuận cao, tăng mạnh.

Theo VnDirect, IDC mới hoàn thành khoảng 40% dự phóng doanh thu và 43,5% dự phóng lợi nhuận ròng năm 2026. Phần lớn doanh thu khu công nghiệp được kỳ vọng ghi nhận trong nửa cuối năm nhờ tiến độ bàn giao tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng. Đây cũng được xem là động lực tăng trưởng chính của IDC trong giai đoạn 2026-2027.

Hai trường hợp kể trên cho thấy tiến độ hạ tầng và bàn giao có thể khiến doanh thu, lợi nhuận của các chủ đầu tư khu công nghiệp biến động đáng kể. Tuy nhiên, khi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đang tăng tốc, cuộc cạnh tranh cũng không còn dừng ở quỹ đất sạch.

FDI tăng mạnh đang nâng chuẩn cạnh tranh khu công nghiệp. Quỹ đất vẫn quan trọng, nhưng điện xanh, hạ tầng số và chất lượng dịch vụ ngày càng quyết định sức hút đầu tư.

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đến ngày 31/7/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,06 tỷ USD, tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện 7 tháng 2026 ước đạt 15,20 tỷ USD, tăng 11,8%.

Dòng vốn FDI tăng mạnh mở ra dư địa lớn nhưng cũng nâng yêu cầu đối với các khu công nghiệp. Nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ cần mặt bằng, đường, điện, nước mà còn đòi hỏi điện ổn định, điện xanh, hạ tầng số, logistics, xử lý nước và quản lý chất thải theo các tiêu chuẩn ngày càng cao.

Theo Công ty chứng khoán MBS, thị trường khu công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Mô hình truyền thống sẽ chuyển dần sang khu công nghiệp sinh thái, công nghệ cao và hạ tầng số. Những DN sở hữu quỹ đất lớn chưa khai thác nhưng sẵn sàng chuyển đổi sẽ có lợi thế trong xu thế này.

Quỹ đất vẫn quan trọng, nhưng lợi thế cạnh tranh đang dịch chuyển sang chất lượng hệ sinh thái. Ông Đặng Tấn Đức, Viện trưởng Viện R&D thuộc Tập đoàn Becamex, cho rằng cạnh tranh thu hút đầu tư hiện không còn là cạnh tranh giữa các dự án mà là cạnh tranh giữa các hệ sinh thái phát triển.

Theo ông Đức, hạ tầng điện xanh và chất lượng cao là nền tảng để đáp ứng tiêu chí khu công nghiệp sinh thái EIP 2.0. Quan trọng hơn, chuỗi giá trị khép kín tạo lợi thế thu hút các ngành công nghệ cao, trong đó có bán dẫn, robotics, AI, trung tâm dữ liệu, UAV/drone và cơ khí chính xác.

Khi đó, khu công nghiệp không chỉ là nơi đặt nhà máy, mà trở thành một phần của chuỗi giá trị công nghệ cao. Đây cũng là nền tảng để nâng cấp sản xuất và thu hút các ngành công nghiệp thế hệ mới.

Không chỉ cho thuê hạ tầng, phải tạo hệ sinh thái

Nếu trước đây, lợi thế nằm ở đất sạch, vị trí và giá thuê, thì nay khu công nghiệp phải cung cấp một hệ sinh thái đồng bộ. Điện xanh, năng lượng tái tạo, nước tuần hoàn, xử lý chất thải, logistics và kho bãi không chỉ đáp ứng yêu cầu mới mà còn giúp DN sản xuất giảm chi phí, nâng hiệu quả và tạo thêm giá trị.

Hạ tầng số là lớp giá trị mới, với dữ liệu, tự động hóa, an ninh mạng và quản trị năng lượng. Các trung tâm R&D, phòng thí nghiệm và đào tạo nhân lực cũng giúp kết nối doanh nghiệp với viện, trường và công nghệ.

Theo ông Đặng Tấn Đức, khi các yếu tố này được kết nối, khu công nghiệp có thể hình thành chuỗi giá trị khép kín, trở thành “bộ não” của vùng sản xuất công nghiệp công nghệ cao. Đây cũng là cách tạo ra giá trị mới thay vì chỉ khai thác lợi thế từ quỹ đất.

Ts. Scott McDonald, chuyên gia kinh tế, chỉ rõ tại Việt Nam, khu công nghiệp bền vững và khu công nghiệp sinh thái mang lại lợi ích cả về tài chính lẫn phát triển bền vững. Việc nâng hiệu quả sử dụng năng lượng, nước và tài nguyên, giảm chất thải có thể giúp DN tiết kiệm chi phí dài hạn. Các mô hình này cũng mở ra khả năng tiếp cận nguồn tài chính xanh và các quỹ đầu tư bền vững.

Khu công nghiệp phải chuyển từ có đất sang tạo giá trị mới. Hệ sinh thái xanh, số hóa và chuỗi cung ứng đồng bộ sẽ giúp chủ đầu tư giữ dòng vốn công nghệ cao.

Nhưng muốn biến lợi thế thành thực tế, chủ đầu tư phải xác định khách hàng trước khi quy hoạch hạ tầng. Mỗi ngành, từ bán dẫn, điện tử đến AI, robotics, trung tâm dữ liệu, cần một hệ thống điện, số, logistics và nhân lực phù hợp.

Đây cũng là cách giảm sức ép chi phí. MBS lưu ý rủi ro nhu cầu thuê suy giảm khi chi phí nguyên vật liệu tăng, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của khách thuê. Chi phí giải phóng mặt bằng cũng có thể tăng khi giá đất được xác lập sát hơn với thị trường.

Vì vậy, chủ đầu tư khu công nghiệp cần phân kỳ đầu tư, kiểm soát chi phí và ưu tiên các dự án có nhu cầu thực. Thay vì dàn trải vốn để mở rộng diện tích, cần tập trung nguồn lực vào những khu vực có khả năng thu hút khách thuê công nghệ cao và tạo giá trị dài hạn.

Về phía chính sách, Ts. Scott McDonald nhấn mạnh các ưu đãi dành cho khu công nghiệp xanh cần được định hình rõ hơn để khuyến khích DN đầu tư vào công nghệ thân thiện với môi trường. Cơ chế hỗ trợ phù hợp cho năng lượng tái tạo, tuần hoàn nước, tái chế và hạ tầng số sẽ giúp giảm chi phí chuyển đổi, từ đó thúc đẩy DN đi nhanh hơn.

FDI tăng mạnh mở ra cơ hội lớn, nhưng cũng đặt ra luật chơi mới cho thị trường khu công nghiệp. Muốn giữ dòng vốn công nghệ cao, chủ đầu tư phải chuyển từ cạnh tranh bằng quỹ đất sang cạnh tranh bằng hệ sinh thái. Qua đó, biến hạ tầng thành giá trị mới, giúp DN sản xuất xanh hơn, thông minh hơn và hiệu quả hơn.