Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã hạ nhiệt?

Xuất hiện các trường hợp giảm giá vài trăm triệu đồng

Khảo sát tại một số dự án chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm ở Hà Đông, TP Hà Nội cho thấy, thời gian gần đây nhiều chủ nhà đã điều chỉnh giá bán sau nhiều tháng rao nhưng chưa tìm được khách.

Anh Hùng, chủ sở hữu một căn hộ rộng gần 80 m2 tại khu vực Hà Đông cho biết, đầu năm 2026 anh rao bán căn hộ với giá 5,4 tỷ đồng. Tuy nhiên sau gần ba tháng không có giao dịch, anh đã phải giảm xuống còn 5,1 tỷ đồng, nhưng hiện vẫn rất ít người đến xem nhà.

"Tôi mua căn hộ này cách đây vài năm với giá thấp hơn nhiều. Dù giảm 300 triệu đồng so với mức rao ban đầu nhưng nếu bán được ở mức hiện nay vẫn có lãi. Quan trọng là tìm được người mua thật, bởi thị trường không còn sôi động như trước", anh Hùng chia sẻ.

Người mua luôn so sánh giá để tìm được căn hộ ưng ý nhất. Ảnh chụp màn hình.

Không chỉ anh Hùng, nhiều chủ nhà khác cũng chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng so với mức chào bán cách đây vài tháng để tăng khả năng giao dịch.

Chị Giang, cư dân đang sinh sống tại một chung cư ở khu vực Hà Đông (Hà Nội) cho biết, thời gian gần đây đã xuất hiện một số căn hộ điều chỉnh giảm giá đáng kể sau thời gian dài tìm khách mua.

"Cách đây vài tháng, một căn hộ trong tòa nhà tôi ở được chủ nhà rao bán khoảng 5,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay giá đã giảm xuống còn khoảng 4,85 tỷ đồng nhưng vẫn đang tìm khách", chị Giang chia sẻ.

Theo chị Giang, dù mặt bằng giá chung cư vẫn ở mức cao, song tình trạng tăng giá liên tục như trước đã chững lại. Nhiều chủ nhà có nhu cầu bán thực hoặc cần thu hồi vốn đang chấp nhận giảm từ vài trăm triệu đồng để đẩy nhanh giao dịch.

Theo tìm hiểu, không chỉ tại khu vực Hà Đông, tình trạng điều chỉnh giá bán cũng ghi nhận tại một số khu vực khác trên địa bàn Hà Nội như Thanh Trì, Đông Anh và các vùng ven đô.

Căn hộ sơ cấp giữ giá cao, thứ cấp điều chỉnh giảm

Theo chị Trang, nhân viên môi giới bất động sản chuyên phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, thị trường hiện vẫn ghi nhận lượng khách quan tâm, song tâm lý mua đã thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Người mua không còn xu hướng "xuống tiền nhanh" mà dành nhiều thời gian hơn để so sánh giá giữa các dự án, đặc biệt là giữa căn hộ mới mở bán và căn hộ đã qua sử dụng.

"Khoảng hơn một năm trước, nhiều căn hộ vừa đăng bán là đã có người đặt cọc. Nhưng hiện nay, khách đi xem nhiều hơn, hỏi kỹ hơn nhưng lại chậm quyết định. Họ thường kỳ vọng giá có thể điều chỉnh thêm, nên việc thương lượng cũng sâu hơn trước khá nhiều", chị Trang cho biết.

Việc một số căn hộ giảm giá không đồng nghĩa với việc giá chung cư Hà Nội đang lao dốc. Ảnh minh họa: Quỳnh Mai.

Trong khi đó, anh Lê Mạnh Cường, nhân viên môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại khu vực phía Tây Hà Nội cho rằng, thị trường chung cư đang có sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc sơ cấp (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) và thứ cấp (đã qua sử dụng). Theo anh, dù các dự án mới mở bán từ chủ đầu tư vẫn giữ mặt bằng giá cao, thậm chí thiết lập mức giá mới ở một số khu vực, nhưng ở chiều ngược lại, thị trường chuyển nhượng lại bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh.

"Nhiều chủ nhà vẫn cố giữ giá theo mặt bằng giai đoạn trước, nhưng với những căn cần bán nhanh hoặc đã rao lâu nhưng không có khách, việc giảm từ vài trăm triệu đồng là khá phổ biến", anh Cường nói.

Anh Cường cũng cho rằng, thị trường hiện không còn tình trạng cạnh tranh mua mạnh như giai đoạn 2024–2025, mà thay vào đó là trạng thái giằng co giữa bên mua và bên bán, khi người mua có thêm lựa chọn từ cả căn hộ sơ cấp và thứ cấp, còn người bán phải linh hoạt hơn về giá để tạo thanh khoản.

Tuy nhiên, theo các nhân viên môi giới, việc một số căn hộ giảm giá không đồng nghĩa với việc giá chung cư Hà Nội đang lao dốc. Nguồn cung mới tại nhiều khu vực vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu ở thực, trong khi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính tiếp tục neo ở mức cao. Vì vậy, xu hướng chủ đạo hiện nay là giá đi ngang hoặc điều chỉnh cục bộ ở những căn hộ cần bán gấp thay vì giảm diện rộng.

"Người mua có thêm lợi thế đàm phán, song để mặt bằng giá giảm mạnh trong ngắn hạn là điều khó xảy ra", chị Thương, nhân viên môi giới bất động sản lâu năm ở Hà Nội nói.