Giá chung cư Hà Nội hơn 300 triệu đồng/m2, chuyên gia chỉ ra nguyên nhân

Giá chung cư tăng liên tục

Tại báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2025, Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Group (BHS R&D) cho biết, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 37.600 căn hộ, nguồn cung phần lớn đến từ Hà Nội (32%) và TP HCM (28%). Riêng tại Hà Nội và TP HCM, tổng nguồn cung quý III/2025 đạt gần 22.800 căn hộ.

Theo BHS R&D, lũy kế 9 tháng đầu năm cả nước đạt 74.600 căn. Riêng trong quý III/2025 ghi nhận 26 dự án mới ra mắt, cung cấp ra thị trường gần 13.900 căn hộ; lượng giao dịch trong quý III/2025 đạt hơn 28.800 căn...

Tại thị trường Hà Nội, BHS R&D cho biết, xã Đông Anh, phường Nghĩa Đô và xã Gia Lâm là những khu vực tập trung nhiều nguồn cung sơ cấp nhất trong quý III/2025, trong khi xã Đại Thanh và phường Thanh Xuân có nguồn cung và giao dịch hạn chế.

Nhìn chung cả thị trường, nguồn cung đang phân bổ hầu hết tại các khu vực ngoại thành là chủ yếu do hạn chế quỹ đất nội đô.

Các dự án tiêu biểu có nhiều giao dịch tại các khu vực có thể kể đến như xã Đông Anh (Imperia Signature Cổ Loa - The Cosmopolitan, Lumiere Prime Hills), phường Nghĩa Đô (Sun Feliza Suites), xã Gia Lâm (Masteri Lakeside), phường Hoàng Mai (Galia Hanoi).

Giá chung cư tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m2. Ảnh Đông Bắc.

Về giá bán, theo BHS R&D hiện nay gần như thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội không còn sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu/m2. Đơn giá bán trên thị trường sơ cấp tại một số khu vực tăng mạnh 7 – 12% so với cuối năm ngoái do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao.

Khu vực có mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường là phường Nghĩa Đô (158-314 triệu đồng/m2), Phú Thượng (145-247 triệu đồng/m2, Từ Liêm (92-239 triệu đồng/m2), rồi đến Giảng Võ, Long Biên và xã Đông Anh…

Trong khi đó, loại hình nhà ở thấp tầng xây sẵn ở Hà Nội có khoảng giá khá rộng từ 120-500 triệu/m2, ngoại trừ khu vực Yên Bình có mức giá thấp hơn từ 72-92 triệu/m2.

Tại khu vực phường Định Công, phường Phú Thượng và xã Ô Diên (phía Tây Hà Nội) có mức giá sơ cấp cao nhất cả thị trường, đạt từ 400-500 triệu đồng/m2.

BHS dự báo, nhà ở cao tầng vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm nay nhờ nhu cầu nhà ở cao. Khu vực lân cận các thành phố lớn dự kiến sẽ được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ sở hữu quỹ đất lớn và giá cả hợp lý hơn khu vực nội thành;

Đối với phân khúc này, giá bán dự kiến sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ 1-2% vì mức giá đang neo tương đối cao, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Giá nhà chung cư tại Hà Nội chưa có dấu hiệu giảm

Nhìn nhận về giá chung cư tại Hà Nội, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng: Mặt bằng giá tiếp tục tăng mạnh ở cả hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng đều, kéo giá toàn thị trường lên mức cao kỷ lục. Trong bối cảnh nhiều người coi bất động sản là kênh “trú ẩn” trước lạm phát, thị trường thứ cấp cũng trở nên sôi động. Một số dự án có mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị quy hoạch bài bản.

Tại TP HCM, xu hướng tăng giá lan rộng, tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá hợp lý. Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư từ khu vực phía Bắc, nhất là Hà Nội, đã thổi làn gió mới vào thị trường phía Nam. Nhiều dự án ghi nhận giá tăng khoảng 5% chỉ trong một tuần.

Giao dịch thứ cấp có phần nhộn nhịp hơn do sản phẩm sơ cấp vẫn ở mức giá cao và chủ yếu là hàng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp không nhiều bởi nguồn hàng sẵn khan hiếm, trong khi đa phần chủ sở hữu hiện không có nhu cầu bán. Nhà đầu tư nắm giữ hàng kỳ vọng giá tiếp tục tăng, còn người mua ở thực phải chờ đợi cơ hội phù hợp hơn.

Nhìn chung, giá nhà khó có khả năng hạ nhiệt trong ngắn hạn. Khi chi phí đất, vật liệu và tài chính tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Đồng thời, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh vẫn sẵn sàng chi trả để tích sản dài hạn, khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao.

Chuyên gia cho rằng, giải pháp giúp giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt là tập trung triển khai phân khúc nhà ở giá rẻ. Ảnh Đông Bắc.

Nhận định về giá chung cư giai đoạn tới,bà Phạm Thị Miền cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường dự kiến sẽ đón thêm nguồn cung từ loạt dự án quy mô lớn đang hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị mở bán. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn đóng vai trò chủ đạo trong tổng nguồn cung mới. Giao dịch có thể tăng tương ứng với lượng hàng ra thị trường, nhưng sẽ mang tính chọn lọc hơn. Người mua hiện nay rất chú trọng uy tín chủ đầu tư, pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối hạ tầng – tiện ích xung quanh dự án...

Tuy vậy, mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội và TP HCM nhiều khả năng vẫn tiếp tục leo thang do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Chỉ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh mới có khả năng tiếp cận nguồn cung cao cấp, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn cần thêm chính sách hỗ trợ và cơ chế phát triển phù hợp.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, Hà Nội đang đồng loạt triển khai nhiều biện pháp, từ cải cách thủ tục pháp lý, mở rộng hạ tầng, đến thí điểm các dự án nhà ở mới. Đặc biệt, các khu vực ngoài vành đai 3 - 3,5 đang được nghiên cứu phát triển thêm dự án. Khi những sản phẩm này chính thức ra thị trường, chúng có thể tạo tác động tích cực, góp phần hạ nhiệt giá.

Tuy nhiên, “nút thắt” lớn nhất vẫn là chi phí sử dụng đất. Khi chi phí này được tính toán ở mức hợp lý, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà mới có cơ hội điều chỉnh về mức phù hợp hơn với sức mua của người dân. Bà Hằng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách hỗ trợ: ưu đãi thuế, tín dụng, cũng như cơ chế đất đai dành cho các dự án nhà ở vừa túi tiền. Đây là những điều kiện then chốt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc đang rất thiếu hụt này.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chung cư vẫn là nguồn cung chủ lực trong thời gian tới, với tỷ trọng lớn nhất thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang. Đây chính là nguyên nhân khiến thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng “lệch pha” cung – cầu: trong khi nhu cầu ở thực tập trung chủ yếu vào sản phẩm vừa túi tiền, thì nguồn cung lại thiên về phân khúc giá cao.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí và đang liên tục tăng. Cùng với đó là chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích ngày càng cao, khiến giá bán sơ cấp khó có cơ hội giảm. Ông Đính nhận định, mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. Ngược lại, ở thị trường thứ cấp, giá có thể chỉ cải thiện nhẹ, chủ yếu tại những khu vực xuất hiện nguồn cung mới với mức giá neo cao.

Về giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính cũng đồng tình rằng, chìa khóa để đưa giá căn hộ về mức hợp lý là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ. Theo ông, khi loại hình này phát triển mạnh, mặt bằng giá chung cư trung bình sẽ tự động giảm xuống, phản ánh đúng nhu cầu thực của số đông.

Một điểm sáng quan trọng là Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa chính thức có hiệu lực. Những điều chỉnh mới trong luật được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc vốn kìm hãm sự phát triển của thị trường, đặc biệt là trong mảng nhà ở xã hội.

Đông Bắc