Giá đất phải cân bằng, ổn định, minh bạch

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đây là những dự án luật lớn, tác động rất sâu rộng đến hoạt động kinh tế - xã hội cũng như đời sống của người dân, doanh nghiệp. Do đó, các ý kiến tham gia đều nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi đồng bộ, giải quyết điểm nghẽn trong thực tiễn để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Định giá đất phải được kiểm tra độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu

Qua thảo luận, một trong những nội dung các đại biểu dành nhiều quan tâm là cơ chế định giá đất tại Luật Đất đai (sửa đổi). Phát biểu tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy. Thực tế, bảng giá đất tăng đột biến làm chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao, khiến nhiều dự án đình trệ.

Giá đất tăng đột biến làm chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao. Ảnh: Đức Thanh

Để hoàn thiện dự thảo, Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; nghiên cứu chu kỳ ổn định bảng giá đất khoảng 5 năm hoặc cơ chế linh hoạt hơn, công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi có biến động lớn.

Việc xác định giá đất phải được kiểm tra độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào. Đồng thời, cần làm rõ việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh trong tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh giá đất bị đẩy lên theo nhau, gây biến động bất hợp lý.

Cùng quan tâm nội dung này, đại biểu Hoàng Quang Hàm (đoàn Tây Ninh) đề nghị quy định rõ Chính phủ ban hành phương pháp định giá đất, trình tự xây dựng, thẩm định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, nguồn thông tin đầu vào và cơ chế kiểm tra, giám sát.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) đề nghị ghi nhận ngay trong Luật nguyên tắc bắt buộc tham vấn chuyên môn độc lập, lấy ý kiến đối tượng chịu tác động trước khi trình HĐND; bổ sung biên độ điều chỉnh tối đa giữa hai chu kỳ bảng giá đất và loại trừ giao dịch bất thường khỏi dữ liệu đầu vào, tránh hợp thức hóa giá ảo thành chi phí pháp định.

Về thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội lưu ý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải hoàn thành trước khi giao đất; ngoại lệ phải được giới hạn chặt chẽ, có giám sát. Tiêu chí bảo đảm đời sống sau thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cần được lượng hóa, tính đến trường học, y tế và các công trình thiết yếu.

Về tỷ lệ bồi thường, đại biểu Hoàng Quang Hàm đề xuất tỷ lệ này do HĐND quyết định, không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, bảo đảm người dân được bồi thường xứng đáng.

Chính sách ưu đãi nhà cho thuê phải đến được với người thuê nhà

Góp ý xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Phan Đức Hiếu (Hưng Yên) quan tâm đến nhóm chính sách mới về phát triển nhà ở cho thuê với quan điểm: xây dựng thị trường nhà ở cho thuê mang nguyên tắc thị trường nhiều hơn; huy động quỹ nhà ở, công năng dư thừa trong dân thông qua các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp.

Theo đại biểu, mô hình này tạo điều kiện thuê lâu dài, minh bạch thuế, có đơn vị sửa sang, bảo hành, bảo dưỡng nhà. Chính sách cần tạo động lực cho doanh nghiệp cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, kể cả tổ chức hoạt động phi lợi nhuận, với lợi nhuận dành để tái đầu tư.

Bên cạnh ưu đãi từ phía cung, đại biểu đề nghị nghiên cứu trợ giúp trực tiếp phía cầu, tức người thuê nhà. Cách tiếp cận này giúp nguồn lực đến trực tiếp đối tượng chính sách, người dân có lựa chọn phù hợp với nhu cầu; phía cung tự điều chỉnh để tạo sản phẩm có chất lượng phù hợp.

Về vấn đề này, đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) nhấn mạnh, Nhà nước dành ưu đãi lớn thì phải bảo đảm ưu đãi đến đúng người cần hưởng. Dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vì mục tiêu cho thuê cần duy trì công năng này trong thời gian đủ dài; nếu chuyển sang bán hoặc mục đích khác phải xử lý lại phần ưu đãi đã hưởng.

Với nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại được thực hiện bằng nộp tiền tương đương, đại biểu đề nghị quản lý, theo dõi riêng, sử dụng đúng mục tiêu, có thời hạn rõ ràng. Cuối cùng, phải nhìn được số tiền đã thu tạo ra bao nhiêu nhà ở.

Gỡ vướng mắc cho các dự án đình trệ

Một trong những quy định mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là quy định về tháo vướng mắc trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng), đây là vấn đề thực tế khi có nhiều chủ đầu tư suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính, dự án đình trệ nhưng vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng.

Để tháo gỡ vướng mắc này, đại biểu đề nghị lựa chọn phương án xử lý rõ ngay trong Luật, nghiên cứu cho bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ chưa hoàn thành với điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ được xác định, kiểm chứng; dự án đầy đủ cơ sở pháp lý; bên nhận chứng minh năng lực; khoản phải nộp được thanh toán trực tiếp từ giá trị chuyển nhượng vào ngân sách hoặc có biện pháp bảo đảm chắc chắn.

“Không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Đồng thời, đại biểu đề nghị cần thiết kế một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung, không kiểm tra nhiều lần cùng điều kiện; đồng bộ hiệu lực và cơ chế chuyển tiếp giữa 3 luật, không buộc người dân, doanh nghiệp làm lại thủ tục đã thực hiện hợp pháp.

Theo chương trình dự kiến, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 29/10; thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 30/10.