Giá đất sẽ có biến động lớn từ năm 2026?

Mất tiền tỷ để chuyển mục đích sử dụng đất

Thời gian qua, một số người dân phản ánh về chi phí để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở quá lớn, gây khó khăn cho người có nhu cầu thực.

Đơn cử, một người dân ở Nghệ An xin chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở để chia cho con cái đã thành gia lập thất. Tiền sử dụng đất mà gia đình phải nộp là 15 triệu đồng/m2, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 4,497 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình, thậm chí vượt cả giá đất trên thị trường. Gia đình sau đó đã phải từ bỏ ý định vì không có tiền nộp.

Tương tự, một gia đình ở xã Ba Vì (Hà Nội) cũng đã xin chuyển đổi hơn 200m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn để cho gia đình con trai. Tuy nhiên, do không tìm hiểu kỹ quy định pháp luật về tiền sử dụng đất phải nộp trước khi chuyển mục đích nên khi nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình mới biết số tiền phải nộp quá lớn khoảng 910 triệu đồng (4.337.000 đồng/m2).

Do không có tiền để nộp, gia đình đã viết đơn xin rút hồ sơ và hủy quyết định của huyện Ba Vì (cũ) về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất sẽ có nhiều biến động từ năm 2026

Trên đây chỉ là 2 trong số nhiều trường hợp trên khắp cả nước gặp khó khăn khi muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để phục vụ mục đích chính đáng như chia cho con cái đã thành gia lập thất.

Xác nhận có sự việc này, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, có thực tế phản ánh ở một số địa phương người dân khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất cao.

"Trước đây, giá đất do Nhà nước ban hành khung giá nên khi thu hồi đất để phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình phục vụ kinh tế, xã hội đã có sự chênh lệch lớn, dẫn đến việc thu hồi gặp khó khăn vì người bị thu hồi đất thường phản đối. Do giá đất theo quy định cũ chưa sát nên phải xây dựng lại để hài hòa giữa người bị thu hồi, người chuyển mục đích sử dụng và Nhà nước", ông Phấn cho hay.

Dù vậy, ông Phấn cũng cho biết, qua thực tiễn áp dụng đã có những khó khăn nhất định, Bộ sẽ trao đổi với Bộ Tài chính liên quan đến việc này. Theo đó, việc xác định giá đất tiệm cận theo giá thị trường nhưng cũng cần phân định các đối tượng, loại đất.

Nên điều chỉnh phù hợp với thực tế địa phương

Lãnh đạo Cục Quản lý đất đai đánh giá, giá đất đai gắn với thị trường bất động sản. Trên tinh thần của Luật đất đai 2024, từ nay đến 31/12/2025, các địa phương phải xây dựng khung giá đất để áp dụng từ 1/1/2026. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã yêu cầu các địa phương phải đánh giá thấu đáo tác động của thị trường và khả năng phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Tại văn bản gửi Bộ Tài chính mới đây liên quan đến việc này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng nhận định, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất được điều chỉnh mới. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động.

Tại nhiều địa phương, giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh quá cao khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tăng cao. Do vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất.

Bên cạnh đó, cần rà soát các quy định trong một số luật như: luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan khác nhằm đánh giá tổng thể tác động qua lại đến giá nhà, đất.

Đặc biệt, cần rà soát bảng giá đất đã ban hành theo luật Đất đai 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Đồng thời, chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ việc xây dựng bảng giá theo luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các bên liên quan, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Tuyết Nhung