Giá đất tăng bất thường, nhiều chuyên gia cảnh báo 'sốt ảo'

Giá rao đất nền giảm vài trăm triệu đồng

Khảo sát của Báo điện tử VTC News, một số khu vực tại Hà Nội, Nam Định, Hòa Bình... đất nền được các môi giới chào bán giảm từ 1 - 3 triệu đồng/m² so với hồi đầu năm.

Môi giới Nguyễn Anh Đức giới thiệu 33 lô thuộc khu Ba Bường (thị trấn Ba Hàng Đồi, huyện Lạc Thủy, Hòa Bình). Anh Đức cho phóng viên xem sổ đỏ với ký hiệu AA00556373 được Giám đốc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lạc Thủy cấp ngày 21/3/2025. Nội dung trong sổ đỏ: Thửa đất 149, tờ bản đồ số 71, diện tích 2.081,8m², trong đó có 2.000 m² đất ở đô thị, mục đích sử dụng lâu dài và 81,8m² đất trồng cây lâu năm, thời gian sử dụng đến ngày 4/1/2046.

Nhiều dự án được môi giới chủ động giảm giá để bán hàng.

Để thể hiện mình làm môi giới tại nhiều dự án, anh Đức tiếp tục đưa ra một sổ đỏ khác tại thôn Đồng Kẹ (xã Cao Dương, Lương Sơn, Hòa Bình) được cấp ngày 27/4/2022 và vào sổ số GCN 0508000. Đó là thửa đất số 215, tờ bản đồ số 15, diện tích 2.506,1m², thuộc đất ở nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài.

“Cả 2 quỹ đất này bên em mua từ nhà dân, nhà đầu tư đã làm đường trải nhựa, có đầu chờ điện, nước. Người mua có thể xây nhà ở được luôn. Giá bán hiện tại từ 6-7 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 triệu đồng/m² so với hơn 2 tháng trước đây. Bên em chủ động giảm giá để bán hàng nhanh, làm sổ nhanh cho khách trước khi tỉnh Hòa Bình sáp nhập với các tỉnh khác. Anh ở Hà Nội nên sắp xếp đi sớm, bên em có xe đưa đón khách đến xem cụ thể từng lô đất”, Đức nói.

Tại tỉnh Nam Định, môi giới Lê Ngọc Anh cho biết, sau khi có thông tin trên mạng xã hội về việc tỉnh này sáp nhập vào Ninh Bình, đất nền cũng đang hạ nhiệt, giảm từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng/lô so với hơn 2 tháng trước.

Anh Lê Ngọc Anh đang cần bán nhanh lô đất rộng 100m² đối diện Khu công nghiệp VSIP Nam Định thuộc xã Giao Long, Giao Châu, huyện Giao Thủy. Lô này gần Flamingo Quất Lâm, nơi đông khách du lịch, lại gần nơi đường cao tốc Nam Định - Lạc Quần đi qua nên nếu mua để xây nhà ở thì thời gian di chuyển về Hà Nội chỉ còn hơn 1 giờ đồng hồ.

“Lô đất rộng 5m, dài 20m, mặt đường trước lô đất rộng 10m, vỉa hè 6m, sổ đỏ cất trong két, sẵn sàng sang tên luôn với giá bán chỉ 1 tỷ đồng, tương đương 10 triệu đồng/m². Mức giá này đã giảm gần 200 triệu đồng, tương đương với 2 triệu/m² so với hồi đầu năm. Ngoài ra, nhà đầu tư nào thiện chí vào việc luôn trong tuần này sẽ được giảm giá thêm 50 triệu đồng”, Ngọc Anh nói.

Không chỉ Nam Định, Hòa Bình mà tại Hà Nội, đất ở một số khu vực cũng được rao giảm giá từ vài chục triệu đến gần 200 triệu đồng/lô diện tích từ 60 - 90m².

Môi giới Trần Văn Thạch cho biết, do cần tiền thanh khoán ngân hàng nên chính chủ cần bán 2 lô góc siêu đẹp tại thôn Phúc Lộc (xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây), trong đó một lô rộng 60m² có giá 1 tỷ 374 triệu đồng, một lô rộng 60,2m² giá 1 tỷ 390 triệu đồng.

“Mức giá này đã giảm gần 200 triệu đồng so với cách đây hơn 2 tháng. Đặc biệt, chủ đất còn tặng ngay 1 chỉ vàng cho ai đầu tư mua thời điểm này”, Thạch nói. Tuy nhiên, anh cho rằng nếu muốn đầu tư thì không nên mua hai lô đất này tuy giá rẻ nhưng đất ở trong làng, khá xa trung tâm, phải đi 2km mới ra được Quốc lộ 21.

“Nếu anh thực sự quan tâm đầu tư để sinh lời nhanh, nên mua lô đất ngay tại Phú Mãn (Hòa Lạc) với giá hơn 3 tỷ/100m², sẽ sinh lời từ nay đến cuối năm, mức sinh lời có thể là vài trăm triệu, thậm chí là tiền tỷ”, Thạch nói.

Thận trọng với "sốt ảo"

Nhiều chuyên gia, nhà đầu tư cho rằng, việc một số khu vực tại các tỉnh được môi giới chào bán giảm giá có thể chỉ là chiêu trò do trước đó đất đã bị đẩy giá lên quá cao nên không có giao dịch, nhà đầu tư lo lắng mình đang "ôm bom" bất động sản nên chủ động hạ giá bán.

Chị Nguyễn Thị Hồng, một nhà đầu tư, cho biết giá bất động sản đang tăng ở một số khu vực, có nơi tăng giá 20-30%, bằng đỉnh cũ thiết lập cách đây 3 năm. Tình trạng tăng giá hiện nay quá đột ngột, ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, các nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sẽ không xuống tiền chốt giao dịch.

Những lô đất được thu mua, làm đường, phân lô bán nền đang được chào bán giảm giá cả trăm triệu đồng.

“Thời gian gần đây, nhóm chúng tôi đi khảo sát đất nền thì thấy lượng người giao dịch và chốt thành công rất ít. Nguyên nhân là do giá đất bị đẩy lên quá cao mà tiềm năng, lợi thế khu vực đó không có hoặc hạn chế, người dân không muốn ở khu đó nên các nhà đầu tư, người mua sẽ không xuống tiền", chị Hồng nói.

"Hiện giá đất rất nóng, không phản ánh giá trị thật của đất, việc giảm giá bán tại một số nơi chưa tương xứng và đó có thể cũng chỉ là chiêu trò của môi giới. Thực tế, giá đất giảm tại một số khu vực hầu hết là đất tự mua của người dân rồi làm đường, phân lô bán nền, tính thanh khoản thấp, pháp lý chưa rõ ràng”, chị Hồng nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, giá đất tại một số khu vực giảm khiến người mua nghi ngờ về tính pháp lý của đất.

“Không chỉ về tính pháp lý, mà những khu vực đang giảm giá thực tế có rất ít giao dịch, đường sá đi lại không thuận tiện, xa trung tâm, khu vực không nhiều tiện ích, xa khu dân cư, giá đất khu vực đó vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thật và vượt quá khả năng của người dân địa phương…”, ông Đính nói.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, việc giá đất một số nơi đang được chào bán giảm không có gì lạ, bởi đó là quy luật của thị trường: "Việc giá đất ở nhiều địa phương tăng nóng như thời gian gần đây phần lớn đều do môi giới và nhà đầu tư bắt tay nhau đẩy giá, thổi phồng giá trị thật của đất lên gấp 2-3 lần và tạo ra những giao dịch ảo để kích thích thị trường.

Khi không 'lùa được gà', môi giới cần có thu nhập, nhà đầu tư cũng muốn thu hồi vốn, hiện tượng giảm giá một vài nơi sẽ diễn ra và sẽ tiếp tục diễn ra khi việc sáp nhập tỉnh đi vào ổn định".

TS Nguyễn Minh Phong cảnh báo, thông tin sáp nhập có thể kích thích tâm lý đầu cơ, dẫn đến tình trạng giá đất sốt ảo đang diễn ra tại hầu hết các địa phương.

"Việc sử dụng tin đồn để đẩy giá sốt đất sẽ gây ra những hệ lụy với người mua vì 'bong bóng' bất động sản, nhất là người có nhu cầu thật. Vì thế, nhà đầu tư khi tham gia thị trường phải nắm bắt thông tin về mặt vĩ mô, chính trị, kinh tế. Đặc biệt, cần theo dõi sát thông tin quy hoạch từ cơ quan Nhà nước để đưa ra những quyết định ít rủi ro, không nên đầu tư dựa trên tin đồn”, ông Phong nói.

PHẠM DUY