Giá nhà cao gấp 23 lần thu nhập và bài toán giải tỏa cơn khát nguồn cung bình dân

Sự chênh lệch giữa thu nhập và đà tăng giá bất động sản

Dữ liệu từ báo cáo UN Habitat World Cities xuất bản năm 2026 cho thấy chỉ số tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình tại Việt Nam đã chạm mốc 23,5, cao hơn gấp đôi so với con số trung bình toàn cầu là 11,2. Phân tích từ dữ liệu này chỉ ra rằng, giá trị một căn hộ trung bình đang tương đương với hơn 23 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong điều kiện họ không phát sinh bất kỳ khoản chi phí sinh hoạt nào khác. Nếu áp dụng nguyên tắc tài chính phân bổ tối đa một phần ba thu nhập cho nhà ở, người lao động có thể mất tới hơn 70 năm tích lũy để sở hữu tài sản này. Sự chênh lệch trên cũng được làm rõ trong báo cáo chuyên đề của SHS. Thống kê giai đoạn từ năm 2014 đến giữa năm 2025 chỉ ra, trong khi thu nhập bình quân tại khu vực Hà Nội chỉ tăng gấp đôi, giá căn hộ trung bình đã tăng hơn ba lần. Tính đến quý II/2025, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại Hà Nội neo ở mức 75-80 triệu đồng/m2, khu vực TP HCM cũng ghi nhận mức giá vọt lên 77-89 triệu đồng/m2. Nguồn cung dự án mới trên thị trường thời gian qua tập trung tuyệt đối vào phân khúc cao cấp và hạng sang, làm mất đi các lựa chọn nhà ở vừa túi tiền.

Hệ quả từ áp lực chi phí bất động sản đang tạo ra những tác động tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội. Khoảng cách chi trả quá lớn buộc một bộ phận người dân phải hạ thấp tiêu chuẩn sống, chấp nhận thuê các không gian diện tích siêu nhỏ hoặc phòng cải tạo không đạt chuẩn với mức giá khoảng 2,5 triệu đồng mỗi tháng. Ở góc độ kinh tế vĩ mô, tình trạng này còn bào mòn năng suất lao động và kéo theo sự xuất hiện của các xu hướng xã hội từ bỏ nhu cầu lập gia đình hay mua nhà, tương tự như hiện tượng "nằm thẳng" tại Trung Quốc hay "thế hệ 4 không" tại Hàn Quốc. Dòng vốn xã hội thay vì phục vụ sản xuất kinh doanh lại bị hút kiệt vào quá trình trả nợ hoặc chi trả chi phí thuê chỗ ở, làm gia tăng khoảng cách thu nhập.

Kỳ vọng chu kỳ mở rộng và các giải pháp điều tiết thị trường

Mặc dù đối diện với áp lực lớn về khả năng hấp thụ do rào cản giá bán, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận các yếu tố hỗ trợ cho chu kỳ mở rộng trong giai đoạn 2026-2027. Động lực chính đến từ tốc độ hoàn thiện hạ tầng giao thông và các quy định mới của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho dự án. Dù vậy, báo cáo của MBS Research cũng chỉ ra những rủi ro đi kèm khi chi phí tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá mới áp dụng từ năm 2026 có thể tạo thêm áp lực đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Để thị trường phát triển ổn định và giải quyết bài toán nhu cầu ở thực, giới chuyên gia nhấn mạnh yêu cầu phải triển khai các công cụ chính sách đồng bộ. Giải pháp ưu tiên là gia tăng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở xã hội theo định hướng phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD), tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận các trung tâm việc làm. Kế tiếp, việc áp dụng các công cụ tài chính và thuế khóa cần được thiết kế chuyên biệt để kiềm chế tình trạng đầu cơ, đồng thời cung cấp các chính sách hỗ trợ tín dụng cho nhóm khách hàng mua nhà lần đầu. Về mặt quy hoạch, chiến lược giãn dân theo tháp tuổi thông qua quá trình di dời các trường đại học và cơ sở y tế về các đô thị vệ tinh sẽ giúp giảm tải trực tiếp áp lực nhà ở lên khu vực lõi trung tâm. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia theo dõi các chỉ số thị trường cũng được xem là công cụ quản lý quan trọng để cơ quan chức năng đưa ra các quyết sách can thiệp kịp thời, coi nhà ở là một phần của hệ thống phúc lợi xã hội cơ bản.