Giá nhà leo thang, người trẻ phải chủ động 'xoay trục'

Xu hướng ứng xử mới

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2025) ngày 9/12 tại Hà Nội, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát trên 1.000 người tiêu dùng (nhóm 18-44 tuổi) đã chỉ ra sự phân hóa rõ rệt trong tâm lý và hành vi, hình thành nên 4 xu hướng ứng xử chính trước bối cảnh thị trường mới.

Đối với nhóm đang đi thuê, đặc biệt là các gia đình trẻ, khát khao sở hữu nhà vẫn là ưu tiên hàng đầu. Số liệu cho thấy 93% người đã kết hôn và có con đặt mục tiêu mua nhà trong vòng 5 năm tới.

Để vượt qua rào cản giá cả, chiến lược của nhóm này là "tăng thu, quản chi". Họ chủ động tìm kiếm thêm việc làm, thắt chặt chi tiêu và tích lũy kỷ luật. Đáng chú ý, tư duy tài chính của người trẻ ngày càng cởi mở và thực tế hơn khi có tới 86% người được hỏi sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ từ 30-50% giá trị tài sản để rút ngắn thời gian chờ đợi.

Người trẻ ngày càng khó mua nhà do giá nhà tăng cao.

Tuy nhiên, cơ hội tiếp cận nhà ở đang có sự chênh lệch lớn giữa hai đầu cầu đất nước. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra nhu cầu mua nhà trong 5 năm tới tại TP Hồ Chí Minh đạt 81%, vượt xa mức 69% tại Hà Nội.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở nguồn cung. Tại TP Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm khoảng 21-31% tổng nguồn cung, tạo "cửa sáng" cho người thu nhập trung bình. Ngược lại, thị trường Hà Nội đang nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp (phổ biến từ 5-10 tỷ đồng), chiếm tới 90% nguồn cung, khiến giấc mơ an cư của đại đa số người trẻ trở nên xa vời.

Ông Long đề xuất, để hỗ trợ nhóm này, bên cạnh nỗ lực cá nhân, cần có sự tiếp sức từ chính sách vĩ mô như đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội và minh bạch hóa các điều kiện tiếp cận.

Không phải ai cũng chọn mua nhà bằng mọi giá. Một bộ phận người trẻ đang chuyển sang xu hướng thuê nhà dài hạn, ưu tiên trải nghiệm sống và sự tự do.

Đây là nhóm khách hàng tiềm năng cho các nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, với khả năng chi trả ổn định (72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền thuê) và cam kết gắn bó lâu dài (34% thuê trên 3 năm).

Tuy nhiên, tiêu chuẩn của nhóm này ngày càng khắt khe. Họ không chỉ tìm một "chỗ chui ra chui vào" mà đòi hỏi chất lượng sống cao với 4 tiêu chí cốt lõi: chất lượng xây dựng, tiện ích nội khu, vị trí thuận lợi và cộng đồng dân cư văn minh.

Bức tranh về những người trẻ tự thân sở hữu nhà (chủ yếu 35-44 tuổi) cho thấy một lộ trình tích lũy bài bản. Ở bất động sản đầu tiên, 76% mua để ở và gần một nửa không cần vay vốn.

Khi đã an cư, nhóm này chia làm hai xu hướng đầu tư rõ rệt. Nhóm 1 mở rộng tích sản với 85% dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, với ưu tiên hàng đầu là đất nền. Nhóm 2 dịch chuyển an toàn. Nhóm này không còn nhu cầu mua thêm bất động sản đang rút dòng tiền về các kênh truyền thống mang tính phòng thủ. Vàng và gửi tiết kiệm được họ ưu tiên chọn lựa để bảo toàn vốn.

Một người có thu nhập trung bình phải mất tới 26 năm mới đủ tiền mua một căn hộ ở phân khúc trung bình.

Dữ liệu hiệu quả đầu tư giai đoạn 2015-2025 cũng củng cố cho sự dịch chuyển này: Vàng dẫn đầu về mức sinh lời (chỉ số 425), theo sau là chung cư và đất nền (337). Gửi tiết kiệm dù sinh lời thấp hơn (169) nhưng vẫn là "hầm trú ẩn" an toàn trong bối cảnh kinh tế biến động.

Ngoài ra, một xu hướng điển hình là nhóm người trẻ được thừa kế tài sản (chủ yếu là nhà riêng và đất nền) lại thể hiện sức cầu mạnh mẽ và tư duy đầu tư nhạy bén.

80% nhóm này cho biết sẽ tiếp tục mua thêm bất động sản trong 5 năm tới để nâng cấp chỗ ở hoặc đầu tư cho thuê. Lợi thế ban đầu trở thành đòn bẩy để họ gia tăng tài sản, cho thấy sức hấp dẫn và tính bền vững của thị trường bất động sản đối với thế hệ kế cận.

Phải bình ổn thị trường

Theo ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, ông đã nhiều lần kiến nghị cần thiết phải giảm mặt bằng giá chung cư tại Việt Nam. Hiện nay, một người có thu nhập trung bình phải mất tới 26 năm mới đủ tiền mua một căn hộ ở phân khúc trung bình, chưa kể đến các khu vực trung tâm đắt đỏ.

Đáng lo ngại là con số này liên tục tăng theo thời gian: từ 24 năm, lên 25 năm và hiện nay là 26 năm; trong khi bình quân thế giới chỉ khoảng 15 năm.

"Trong vòng 2-3 năm tới, nhiệm vụ cấp thiết là phải bình ổn thị trường bất động sản. Giá nhà đất cần được điều chỉnh về mức hài hòa, bền vững và phù hợp với khả năng tài chính thực tế của người dân.

Ở góc nhìn tổng quan, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều so với năm 2022 với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.

Ông Quốc Anh, cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Nguyệt Minh