Giải bài toán vận hành bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch đang nhen nhóm cơ hội phục hồi trở lại. Ảnh: Hoàng Anh

Nhận diện những nút thắt trong vận hành bất động sản du lịch

Sau khi cán mốc lịch sử về lượt khách quốc tế và khách du lịch nội địa vào năm ngoái, bước sang 2026, khách du lịch tiếp tục tăng trưởng với hơn 10,6 triệu lượt khách quốc tế chỉ sau 5 tháng đầu năm, tăng 14,9% so với cùng kỳ, khách du lịch nội địa cũng cán mốc 66 triệu lượt.

Lực đẩy từ chính sách mở visa, phục hồi đường bay quốc tế, các chiến dịch xúc tiến du lịch quy mô lớn, cùng sự trở lại của dòng khách từ các thị trường trọng điểm đã giúp du lịch khởi sắc.

Tuy vậy, bức tranh khởi sắc chung của ngành du lịch lại chưa thể tạo ra được lực kéo đủ mạnh với bất động sản du lịch, dù phân khúc này đã bắt đầu quay trở lại ở nhiều địa phương có lợi thế về biển, hạ tầng giao thông và dịch vụ lưu trú.

Số liệu mới nhất từ DKRA Consulting cho thấy condotel, biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với bài toán thanh khoản rất lớn, bất chấp nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra chính sách kích cầu và hỗ trợ tài chính.

Toàn thị trường trong tháng 5/2026 có 63 dự án mở bán với 2.526 căn, tăng 3% so với kỳ trước, trong khi phân khúc condotel cũng có 49 dự án với 5.083 sản phẩm được đưa ra thị trường, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ từ 1 – 2%.

Sự trái ngược giữa nguồn cung tăng trưởng với tỷ lệ hấp thụ suy giảm một mặt phản ánh rõ nét sự thay đổi tích cực từ các điều chỉnh pháp lý gần đây như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản đang dần hoàn thiện và đồng bộ hơn, góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn tồn tại trong nhiều năm.

Nhưng mặt khác lại phản ánh vấn đề quan trọng với bất động sản du lịch vẫn nằm ở câu chuyện vận hành và chất lượng dự án và để tạo nên dòng tiền tốt, bền vững cho phân khúc này, vẫn phải đi từ câu chuyện sản phẩm du lịch.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và môi trường), về pháp lý đã cơ bản giải quyết được, nhưng nhà đầu tư vẫn còn quan tâm đến việc khấu hao tài sản không đồng nhất với thời hạn sở hữu. Bất động sản có thời hạn sử dụng đất 50 - 70 năm, trong khi thực tế nhiều công trình có thể tồn tại rất lâu, thậm chí hàng trăm năm.

Nhà đầu tư đặt câu hỏi rất thực tế. Họ mua một căn hộ nghỉ dưỡng có thể sử dụng trong thời gian dài nhưng quyền sử dụng đất chỉ vài chục năm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ

Phó viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường

Với trường hợp sở hữu có thời hạn, mô hình này tương tự bất động sản thương mại, dịch vụ. Đất thương mại, dịch vụ thường có giá cao hơn đất ở vì phục vụ mục đích kinh doanh và tạo ra dòng tiền. Song, khi thời hạn bị giới hạn, nhà đầu tư băn khoăn khi họ đầu tư vào một căn hộ trong khách sạn, tài sản có thể tồn tại lâu nhưng quyền sử dụng đất chỉ kéo dài 50 - 70 năm.

Vấn đề này theo ông Thọ đã được xử lý bằng cơ chế chuyển tiếp, tuy nhiên nhìn lâu dài, có thể nghiên cứu phương án phân loại bất động sản thành nhóm có thời hạn và nhóm sở hữu lâu dài. Điều này liên quan trực tiếp đến chế độ quản lý đất đai. Ở nhiều nước, thuế bất động sản là công cụ điều tiết. Nếu thuế bất động sản là 1% mỗi năm, thì sau 100 năm, số thuế nộp tương đương giá trị bất động sản, nhà nước vẫn có thể thu hồi giá trị một cách bình thường. Với bất động sản thương mại, câu chuyện càng cần được tính toán rõ bởi tài sản đó tạo ra doanh thu.

Mặt khác, ông Thọ lưu ý phải có quy định liên quan đến cơ chế chia sẻ nguồn thu một cách minh bạch. Khoảng một thập niên trước, khi condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu bùng nổ, mô hình kinh doanh khá đơn giản: chủ đầu tư xây dựng dự án, trực tiếp vận hành và khai thác cho thuê.

Sau đó, thị trường phát triển sang giai đoạn mới khi các doanh nghiệp bắt đầu bán sản phẩm cho khách hàng và đưa ra những cam kết lợi nhuận hấp dẫn để thu hút dòng vốn.

Về bản chất, đây là một xu hướng phát sinh trong quá trình phát triển của thị trường, nhưng khi thị trường gặp khó khăn, lượng khách du lịch sụt giảm hoặc hiệu quả khai thác không đạt kỳ vọng, những cam kết lợi nhuận từng được quảng bá như một lợi thế cạnh tranh lại trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa doanh nghiệp và khách hàng.

Đặc biệt, sau sự cố của mô hình sở hữu kỳ nghỉ, bất động sản du lịch không thể chỉ nhìn sản phẩm dưới góc độ “xây để bán”, mà cần nhìn vào bản chất của loại hình này phải gắn với hoạt động du lịch, khai thác lưu trú, hạ tầng kết nối và năng lực vận hành. Nếu chỉ phát triển số lượng lớn dự án mà không tính đến khả năng khai thác, không có dòng khách, không có hệ thống vận hành hiệu quả, thì sản phẩm rất dễ rơi vào tình trạng mất giá trị thực tế.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng hiện được xác định là quan hệ dân sự. Tuy nhiên, với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các giải pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cả nhà đầu tư lẫn khách hàng, đồng thời phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự.

"Đây là vấn đề mới phát sinh trong quá trình phát triển thị trường và cần tiếp tục nghiên cứu để có cơ chế chính sách phù hợp, nhất là trong kiểm soát các cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng", bà Hằng nhấn mạnh.

Bài toán nào cho doanh nghiệp

Việt Nam hiện vẫn có vị thế của một ngôi sao, là điểm đến được du khách quốc tế yêu thích. Du lịch là kênh tạo khách cho bất động sản du lịch, với xu thế như hiện tại, Việt Nam hoàn toàn có thể đón được các xu hướng lớn hơn nữa. Tuy vậy, vấn đề lớn nhất nằm ở việc những “hạt sạn” trong cơ chế và vận hành có thể làm mất niềm tin của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án bất động sản du lịch không nhằm mục đích sử dụng tài sản mà kỳ vọng nhận lợi nhuận từ hoạt động khai thác kinh doanh. Bản chất của giao dịch khi đó không chỉ là mua bán một tài sản, mà còn mang yếu tố đầu tư tài chính. Nếu một dự án có hàng trăm nhà đầu tư cùng góp vốn và cùng hưởng lợi từ hoạt động khai thác, thì về bản chất rất giống một doanh nghiệp có hàng trăm cổ đông.

Vì vậy, theo ông Vũ Đình Luân, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần VIREX (thành viên Tập đoàn Alphanam), niềm tin vào chủ đầu tư và đơn vị quản lý khai thác là yếu tố then chốt khiến dự án thành công. Cho tới nay, thị trường bất động sản du lịch ghi nhận số lượng chủ đầu tư ngày càng phong phú, khách hàng ngày càng thông thái. Thời của các cam kết trên giấy như chia sẻ lợi nhuận trước đây đã qua, nhà đầu tư ngày nay quan tâm nhiều đến công tác vận hành, hiệu suất khai thác, giá thuê, khách hàng lưu trú mục tiêu. Hay nói một cách khác, năng lực đưa dòng khách thực và vận hành sẽ là yếu tố tiên quyết cho thành công của dự án.

Hiện tại, các mô hình quản lý dự án nghỉ dưỡng hiện nay cơ bản đều triển khai của cả hai khối nội - ngoại. Trong khi khối nội có lợi thế về sự am hiểu bản sắc văn hóa, tính bản địa thì thương hiệu quốc tế lại có tệp khách hàng toàn cầu và sự chuyên nghiệp cao. Tất cả góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ quản lý, vận hành cho các dự án.

Nhưng vấn đề lớn nhất vẫn nằm ở việc cũng được tiếp cận đầy đủ thông tin về hoạt động vận hành thực sự của dự án, bao gồm doanh thu, chi phí hay hiệu quả kinh doanh thực tế của dự án. Do đó, cần có cơ chế công khai tài chính, báo cáo kiểm toán độc lập và sự tham gia giám sát của các nhà đầu tư. Nếu đã là sở hữu chung thì phải minh bạch. Không thể để toàn bộ thông tin vận hành chỉ nằm trong tay chủ đầu tư.

Ở một góc độ khác, nhìn rộng hơn, theo TS. Phan Đức Hiếu - đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và tài chính của Quốc hội, từ câu chuyện của mô hình chia sẻ doanh thu hay mô hình chia sẻ kỳ nghỉ phản ánh một thực tế lớn hơn là tốc độ phát triển của thị trường luôn nhanh hơn khả năng dự liệu của pháp luật.

Theo ông Hiếu, trong nhiều năm qua, không ít mô hình kinh doanh mới trong lĩnh vực bất động sản xuất hiện trước, sau đó cơ quan quản lý mới bắt đầu nghiên cứu để hoàn thiện hành lang pháp lý. Điều này khiến thị trường nhiều thời điểm rơi vào trạng thái "vừa làm vừa dò đường", làm gia tăng rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Thực tế, có cầu thì mới có cung, bản chất từ các mô hình condotel tới sở hữu kỳ nghỉ đều là nhu cầu thực của thị trường. Vì vậy, vấn đề đặt ra không phải là cấm hay không cấm, mà là phải có cơ chế để quản lý, minh bạch hóa và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Nếu nhìn từ góc độ kinh tế, nhiều người tham gia các chương trình sở hữu kỳ nghỉ không đơn thuần muốn sở hữu một căn hộ hay một tuần nghỉ dưỡng cố định. Điều họ quan tâm là giá trị sử dụng, trải nghiệm dịch vụ và hiệu quả đầu tư mà sản phẩm mang lại. Chính vì vậy, pháp luật không nên chỉ tiếp cận vấn đề dưới góc độ quyền sở hữu tài sản, mà cần nhìn rộng hơn tới các mô hình khai thác, chia sẻ lợi ích và huy động vốn đang hình thành trên thị trường.

Ông Hiếu cho rằng, thay vì chờ phát sinh tranh chấp mới sửa luật, cơ quan quản lý cần xây dựng một khung pháp lý đủ linh hoạt để các mô hình mới có thể được thí điểm và vận hành trong khuôn khổ minh bạch.