Giải bài toán 'vừa thiếu, vừa thừa'

Nhu cầu mua nhà để ở cũng như đầu tư đang tăng nhanh. Ảnh: Lê Toàn

Thời đầu tư “ăn chắc, mặc bền”

“Nhu cầu mua nhà để ở, đầu tư bất động sản đang tăng nhanh, nhưng hành vi của người mua giai đoạn này cũng thay đổi lớn. Gần như sự ưu tiên của khách hàng khi tìm hiểu dự án với câu cửa miệng ‘pháp lý thế nào’ rồi mới tính tiếp”, ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time chia sẻ về câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay và cho rằng, từng có giai đoạn thương hiệu doanh nghiệp là “kim chỉ nam” của khách hàng trong việc ra quyết định mua sản phẩm, nhưng cũng chính vì niềm tin đó mà thời gian qua, hàng loạt khách hàng bị “mắc cạn” tại các dự án và mang nặng tâm lý “chim sợ cành cong”.

Từ đầu năm tới nay, tâm lý thị trường bất động sản có sự cải thiện rõ nét. Lượng khách hàng có nhu cầu tìm mua nhà đất tăng nhanh, các doanh nghiệp địa ốc đang tuyển dụng nhân sự, lên kế hoạch triển khai dự án. Tuy nhiên, cả bên mua và bên bán đều đang loay hoay với một thực tế là bên mua săn tìm dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, hoàn thiện pháp lý… nhưng nguồn cung khan hiếm, doanh nghiệp môi giới không có nguồn hàng để bán.

Giám đốc một doanh nghiệp môi giới địa ốc tại TP.HCM chia sẻ, nhu cầu mua nhà để ở lẫn đầu tư tăng lên rõ rệt, nhưng với doanh nghiệp môi giới để tìm được sản phẩm phân phối là vô cùng khó.

“Hiện nay, tại TP.HCM cũng như các khu vực giáp ranh rất ít dự án mới, nhiều doanh nghiệp chuyên về môi giới căn hộ do ‘đói’ nguồn hàng đã phải phân phối sản phẩm từ các dự án thứ cấp hoặc lấn sân sang lĩnh vực nhà phố để có nguồn thu, duy trì hoạt động”, vị này cho hay.

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, chỉ duy nhất 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nguồn cung thị trường chủ yếu đến từ các dự án cũ, hàng tồn kho hoặc những dự án đã đủ điều kiện bán theo quy định từ trước. Theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong quý I/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp tại TP.HCM giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm, xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng, 2 dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán.

Nguồn cung tương lai của TP.HCM không thể đáp ứng nhu cầu thực tế. Trong khi đó, tại các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… vốn được xem là khu vực “sân sau” trong xu thế giãn dân cũng đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu trầm trọng. Nhu cầu lớn từ các thị trường này tập trung vào dòng sản phẩm nhà ở giá thấp, pháp lý hoàn chỉnh, nhưng nguồn cung vô cùng khan hiếm, trong khi một lượng lớn hàng tồn kho từ các dự án lớn, các đại đô thị có giá cao vẫn “bất động”, một phần do không đáp ứng nhu cầu thực, phần khác bị vướng pháp lý và đầu tư dở dang.

Quan trọng là gỡ nút thắt pháp lý, cung - cầu

Sau giai đoạn khủng hoảng, ngành bất động sản được kỳ vọng hồi phục nhanh chóng. Song, sự kỳ vọng vẫn có phần “miễn cưỡng” khi nhiều lo lắng vẫn hiện hữu, trong đó nút thắt lớn nhất vẫn là thủ tục pháp lý dự án và sự lệch pha cung - cầu.

Sau giai đoạn khủng hoảng, ngành bất động sản được kỳ vọng hồi phục nhanh chóng. Song, sự kỳ vọng vẫn có phần “miễn cưỡng” khi nhiều lo lắng vẫn hiện hữu, trong đó nút thắt lớn nhất vẫn là thủ tục pháp lý dự án và sự lệch pha cung - cầu.

Chia sẻ tại một diễn đàn về thị trường địa ốc diễn ra tại TP.HCM mới đây, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh: “Chưa bao giờ thấy sự quyết tâm hoàn thiện thể chế mạnh mẽ như bây giờ. Nỗ lực ấy được thể hiện rõ qua việc chưa có đạo luật nào mà Chính phủ lại mong muốn được thực hiện sớm như Luật Đất đai 2024 (dự kiến từ ngày 1/8/2024), cũng chưa bao giờ cùng một lúc sửa nhiều luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Dù chính sách luôn có độ trễ nhất định, nhưng tất cả những luật này đều được kỳ vọng sẽ trở thành trợ lực hỗ trợ cho thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn”.

Theo ông Hiếu, Luật Đất đai 2024 với cơ chế tiếp cận đất đai khác nhau giữa các phân khúc thị trường, song khó hay dễ tùy thuộc vào nhà đầu tư.

“Làm chính sách rất khó và không thể làm hài lòng tất cả. Làm chính sách sẽ nhìn trên cục diện chung của xã hội chứ không nhìn trên nhóm đối tượng. Với sự thay đổi của các đạo luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…, doanh nghiệp cần nhìn lại chiến lược và cơ cấu lại hoạt động kinh doanh sao cho phù hợp”, ông Hiếu nói và cho rằng, trước mắt, điều băn khoăn nhiều nhất là giải quyết những vấn đề của quá khứ trong giai đoạn chuyển tiếp này. Với sự thay đổi khung thể chế, doanh nghiệp cần dành nhiều thời gian để nghiên cứu kỹ những luật mới, từ đó định vị lại chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp mình.

Trải qua giai đoạn khó khăn vừa qua, câu chuyện “giá trị thực” một lần nữa được nhắc đến như là yếu tố quan trọng nhất, quyết định sự bền vững của thị trường địa ốc và trở thành bài học kinh nghiệm của nhiều doanh nghiệp.

Bà Dương Thanh Thủy, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Trung Thủy cho hay, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề cần tháo gỡ, không chỉ từ phía cơ quan quản lý, mà ngay từ chính doanh nghiệp.

“Để nhìn nhận thị trường bất động sản, đừng nhìn màu hồng rằng trong năm nay hay năm tới. Thị trường khó có thể hồi phục nếu không gỡ được nút thắt về đất đai”, bà Thúy nói và cho rằng, trước đây, hễ có dự án mà không cần biết tính pháp lý, doanh nghiệp cứ lấy tờ giấy đóng dấu đỏ để thu tiền người mua mà “quên” việc phải trả nghĩa vụ ấy cho khách hàng và xem số tiền đấy là của doanh nghiệp mình… Đây là hệ quả từ phía doanh nghiệp.

“Đã qua rồi thời điểm ‘lùa gà vào chuồng’. Hiện là lúc thị trường sàng lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại để có hướng đi phù hợp”, bà Thủy nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, thị trường bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ gom hàng khi giá nhà liên tục leo thang. Do đó, bài toán của cơ quan quản lý là nhanh chóng khơi thông thủ tục pháp lý, đẩy mạnh nguồn cung mới ra thị trường, từ đó gia tăng khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc.

Ở góc độ doanh nghiệp, khó khăn thời gian qua chính là cơ hội nhìn lại mình và nhìn về tương lai để hoạch định, lựa chọn hướng đi phù hợp, tạo ra doanh nghiệp bền vững hơn. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, lúc này, thương hiệu của các chủ đầu tư, nhà phát triển, công ty dịch vụ môi giới có uy tín, có sản phẩm đã kiểm chứng, bề dày kinh nghiệm sẽ được khách hàng đặt niềm tin.

“Chu kỳ chuyển tiếp của thị trường ở thời điểm hiện tại sẽ khác với giai đoạn trước là chỗ nào cũng tăng giá, thay vào đó là tập trung vào khu vực, phân khúc nhất định. Trong đó, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường”, ông Thắng nói và dẫn chứng, ở TP.HCM, dòng sản phẩm căn hộ có giá tầm trung, hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư có năng lực xây dựng dự án bài bản chắc chắn không lo không bán được hàng, hay với phân khúc nhà liền thổ có sổ hồng sẽ càng trở nên đắt đỏ hơn do nguồn cung khan hiếm. Về yếu tố khu vực, có thể xem xét đến kết nối hạ tầng, thuận tiện việc đi lại, đang có tốc độ đô thị hóa nhanh…, ngược lại sẽ còn phải chờ đợi rất lâu.

Tăng Triển