'Giải mã' giá bất động sản: Cung - cầu có quyết định tất cả?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho vào khoảng 51.950 căn, lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước.

Tồn kho không có nghĩa dư cung bất động sản

Theo các chuyên gia, điều này không đồng nghĩa thị trường bất động sản đã dư thừa nguồn cung mà là biểu hiện cho thấy nguồn cung chưa tiêu thụ và nguồn cầu có thể chưa gặp nhau về phân khúc, vị trí và mức giá. Trên thực tế, một số khu vực tồn kho lớn, trong khi người có nhu cầu ở thực vẫn khó tìm được nhà phù hợp với thu nhập. Do đó, khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, mức giá và điều kiện tiếp cận vốn mới là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sức mua.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cũng cho rằng, giá bất động sản cao do chịu tác động của nhiều yếu tố chứ không chỉ phụ thuộc vào cung - cầu, trong đó đất đai có tác động lớn. Cụ thể, trong cơ cấu giá bất động sản, giá đất thường chiếm khoảng 30-40%. Vì vậy, biến động giá đất có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán sản phẩm cuối cùng.

“Nếu điều tiết được giá đất về mức hợp lý, phù hợp hơn với thực tế, giá bất động sản cũng sẽ có cơ sở điều chỉnh theo”, ông Đính nói.

Theo chuyên gia, giá bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố chứ không chỉ phụ thuộc cung - cầu.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh, giá đất cũng chỉ là một phần cấu thành nên giá bất động sản. Giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào toàn bộ quá trình phát triển dự án, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch, cơ chế, chính sách đến thời gian xử lý các vấn đề liên quan. Thời gian hoàn thiện thủ tục nhanh hay chậm đều có thể tác động đến chi phí đầu tư và giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường và mức độ phù hợp của sản phẩm với khả năng chi trả của người mua cũng ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ và hình thành giá.

“Ngoài giá đất thì chi phí vốn, vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí phát sinh khác đều được tính vào giá thành. Vị trí bất động sản, tâm lý người mua và nhu cầu đầu tư cũng góp phần quyết định mức giá. Do đó, bài toán không chỉ nằm ở việc giảm giá đất mà còn phải kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nói thêm.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, giảng viên cao cấp Viện Thương mại và kinh tế Quốc tế (Đại học Kinh tế Quốc dân), nhận định, năm 2026 có 4 nhóm yếu tố vĩ mô tác động mạnh đến thị trường gồm: chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng; hành lang pháp lý; tăng trưởng kinh tế; đầu tư công.

Trong đó, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản thời gian gần đây tuy tăng nhanh nhưng vẫn khó tăng mạnh như giai đoạn năm 2022, bởi Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao. Tất nhiên, lãi suất cũng khó giảm sâu trở lại như thời kỳ vốn rẻ trước nên dòng vốn vào bất động sản sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án lớn có tính khả thi cao và nhu cầu ở thực hoặc những chủ đầu tư uy tín.

“Điều này yêu cầu nhà đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền, hiệu quả khai thác và khả năng chịu đựng rủi ro thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng trong ngắn hạn”, chuyên gia Nguyễn Thường Lạng khuyến cáo.

PGS- TS Nguyễn Thường Lạng

Ông Lạng cũng dự báo, trong thời gian tới, chung cư và nhà ở được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền có thể cần thêm thời gian phục hồi do tâm lý tiêu dùng và đầu tư vẫn thận trọng.

Riêng năm 2026, ông Lạng đưa ra 3 kịch bản về triển vọng thị trường bất động sản. Ở kịch bản cơ sở, lãi suất ổn định và thị trường phân hóa, trong đó bất động sản có khả năng tạo dòng tiền duy trì đà tăng trưởng. Với kịch bản tích cực, lãi suất giảm nhẹ, kinh tế toàn cầu ổn định và tâm lý cải thiện sẽ giúp thanh khoản tăng. Trong kịch bản thận trọng, lãi suất tăng, giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.

“Nhìn chung, giá bất động sản khó được lý giải chỉ bằng quan hệ cung - cầu. Chi phí đất đai, lãi suất, pháp lý, khả năng tiếp cận vốn và đặc điểm của từng sản phẩm đều góp phần hình thành giá bán.

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo tiếp tục phân hóa, với lợi thế thuộc về những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác hiệu quả. Về dài hạn, việc kiểm soát chi phí đầu vào, cải thiện nguồn cung phù hợp và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở sẽ góp phần tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn”, ông Lạng nêu quan điểm.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Ngọc Sơn, giá bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố như cung - cầu thị trường, chính sách thuế, phí, lãi suất ngân hàng, hạ tầng giao thông, phân khúc, pháp lý và tính minh bạch. Vì thế, giá bất động sản không chỉ vận động theo quy luật thị trường mà còn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô và cách điều hành của Chính phủ, Thủ tướng, các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương.

Giá nhà sẽ ngày càng hợp túi tiền người dân

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đứng trước cơ hội phát triển bền vững và ngày càng phù hợp với khả năng tài chính của người dân trong bối cảnh Nhà nước sẽ quản lý, điều tiết giá đất và thị trường bất động sản.

Theo dự báo, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đứng trước cơ hội phát triển bền vững và ngày càng phù hợp với khả năng tài chính của người dân. (Ảnh minh họa)

Tại phiên thảo luận tổ về tình hình kinh tế - xã hội chiều 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết Chính phủ đang quyết liệt thực hiện chỉ đạo của Trung ương và Quốc hội về giảm chi phí đầu vào của nền kinh tế, trong đó có giá đất và bất động sản.

Theo Thủ tướng, Chính phủ đang triển khai các chính sách phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê, hướng tới kéo giảm giá nhà, nhất là ở phân khúc chung cư. Thủ tướng cũng nhấn mạnh định hướng tăng cường điều tiết thị trường đất đai thông qua việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, qua đó góp phần kiểm soát giá đất và giá bất động sản.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng, giá bất động sản sẽ giảm và trở nên hấp dẫn hơn trước những chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng, các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương.

“Về nguyên tắc, sau chỉ đạo điều hành của Chính phủ, Thủ tướng, giá đất sẽ về với giá trị thực. Bên cạnh đó, lãi suất vay ngân hàng cũng sẽ được điều chỉnh. Những yếu tố này chắc chắn sẽ tác động đến giá nhà, tất nhiên vấn đề cần quan tâm là tốc độ giảm sẽ thế nào”, ông Võ dự báo.

“Đương nhiên, khi giới đầu cơ còn thao túng được thị trường thì giá bất động sản chưa xuống. Nhưng đến nay, giới đầu cơ cũng khó có thể tiếp tục làm thay đổi mặt bằng giá vì những chính sách thuế có thể kiểm soát chặt chẽ. Hoạt động mua bán nhằm mục đích đầu tư, kinh doanh vì thế cũng suy giảm”, ông Võ nói thêm.

Đồng quan điểm, ông Bùi Ngọc Sơn cũng dự báo, việc Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê có thể góp phần kéo mặt bằng giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, đi xuống.

“Để giá bất động sản giảm, ngoài các biện pháp hành chính, Nhà nước cần sử dụng các công cụ chính sách vĩ mô, trong đó có giảm lãi suất cho vay, giảm thuế, phí. Đồng thời, cần đánh thuế cao đối với các dự án, thửa đất đã đầu tư nhưng bỏ hoang hoặc không có tính khả thi, song song với việc đẩy mạnh phát triển nhà chung cư và nhà ở xã hội”, ông Sơn nêu ý kiến.

Theo chuyên gia này, việc kết hợp các giải pháp điều tiết thị trường, giảm chi phí vốn và tăng nguồn cung nhà ở phù hợp sẽ góp phần tạo điều kiện để giá bất động sản giảm, giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.