Giải nỗi lo thuế đất

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, quy định hiện nay làm giá trị phải nộp tiền sử dụng đất tăng cao trong quá trình chuyển đổi đất ở của người dân, vượt quá mức thu nhập dẫn đến rất nhiều trường hợp rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Nhiều người gặp khó

Bà Nguyễn Thị Hiền (phường Hiệp Bình, TP HCM) cho biết bà có 5.000 m2 đất nông nghiệp, cách đây 1 năm, bà đã đăng ký chuyển mục đích sử dụng 1.000 m2 từ đất nông nghiệp lên đất ở. Tổng tiền thuế bà phải đóng lúc đó hơn 6 tỉ đồng. Sau đó, bà tiếp tục chuyển thêm 1.000 m2 nữa nhưng sau khi áp dụng bảng giá đất và cách tính mới thì bà nhận được thông báo từ cơ quan thuế phải đóng gần 20 tỉ đồng nên bà dừng chuyển mục đích. "Chúng tôi đang mong chờ có cách tính nào khác để có mức đóng thuế phù hợp" - bà Hiền nói.

Nhiều hộ gia đình mong muốn nhà nước có cách tính mới để họ có cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất hòng chia cho các con khi đến tuổi lập gia đình, xây dựng nhà cửa ở riêng. Ảnh: QUỐC ANH

Ông D.V.T (58 tuổi) có khu đất hơn 2.100 m2 ở phường An Phú Đông. Hồi cuối năm 2024, ông T. thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nhận giấy hẹn trả kết quả ngày 28-10-2024. Ông tính toán theo bảng giá đất cũ (Quyết định 02/2020 của UBND TP HCM) thì tiền sử dụng đất hơn 6 tỉ đồng. Tuy vậy, gia đình ông nhận thông báo từ cơ quan thuế, số tiền phải đóng là gần 50 tỉ đồng. Ông T. làm đơn khởi kiện cơ quan thuế về việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79/2024 của UBND TP HCM (có hiệu lực từ ngày 31-10-2024 đến hết tháng 12-2025). Trong đơn khởi kiện, ông T. yêu cầu tòa án tuyên hủy thông báo nộp tiền về tiền sử dụng đất do cơ quan thuế ban hành với mức tính thuế số tiền phải nộp là hơn 48 tỉ đồng và hủy thông báo nộp tiền về lệ phí trước bạ nhà đất với số tiền hơn 244 triệu đồng. Ông T. đang chờ ngày tòa xét xử.

Tương tự, có không ít hộ gia đình, nhất là ở vùng ven TP HCM, đang đau đầu với số tiền phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đa phần những hộ gia đình này đều mong muốn nhà nước có cách tính mới để họ có cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất hòng chia cho các con khi đến tuổi lập gia đình, xây dựng nhà cửa để ở riêng.

Hai phương án sửa đổi Nghị định 103

Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét đánh giá lại một cách khách quan với những hệ lụy đang tồn tại do ảnh hưởng của Nghị định 103/2024 như không thu được tiền chuyển mục đích sử dụng đất trong quý IV/2024 và quý I/2025. Anh Lê Minh Vương, người hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, cho rằng đề xuất giảm mức thuế từ 100% xuống còn 50% - 70% để giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. "Nếu chính sách được thực thi sẽ tạo cơ hội cho nhiều người hợp thức hóa tài sản, đầu tư ổn định" - anh Vương bày tỏ.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 103. Theo Bộ Tài chính, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng mạnh so với trước đây. Tuy nhiên, các quy định về tính tiền sử dụng đất chưa được điều chỉnh kịp thời, dẫn đến việc người dân phải nộp số tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Để giải quyết bất cập, tháo gỡ khó khăn cho người dân, Bộ Tài chính đề xuất Chính phủ 2 phương án. Phương án 1 (kế thừa tinh thần của Nghị định 45/2014/NĐ-CP trước đây): Bổ sung quy định về mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao liền kề nhà ở hoặc đất có nguồn gốc từ đất vườn, ao sang đất ở. Cụ thể, tính 30% mức chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; tính 50% mức chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức. Phương án này cũng áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở đã được công nhận theo Luật Đất đai 2024. Theo Bộ Tài chính, phương án 1 được đánh giá giúp giảm gánh nặng tài chính, đặc biệt với các trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao liền kề nhà ở hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, vốn là quỹ đất dự trữ phục vụ nhu cầu tách hộ. Tuy nhiên, phương án này chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Với phương án 2 (cơ bản giữ nguyên quy định như hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP), sẽ không điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm và vẫn áp dụng cách tính chênh lệch tuyệt đối theo Luật Đất đai 2024. Theo Bộ Tài chính, ưu điểm của phương án này là bảo đảm tuân thủ nghiêm túc quy định tại khoản 1 điều 156 Luật Đất đai. Song, sẽ không giải quyết được tình trạng chi phí tăng vọt, gây khó khăn cho người dân và chưa có cơ chế ưu đãi phù hợp với đặc điểm đất vườn, ao gắn liền nhà ở.

Qua tổng hợp, một số địa phương ủng hộ áp dụng mức thu theo tỉ lệ phần trăm, tương tự phương án 1 trong dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Nhóm phóng viên